Землеустройство в Германии

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. Особенности территориального (межхозяйственного) землеустройства в Германии.

Планы использования земель различного уровня реализуют посредством осуществления проектов землеустройства.

Межхозяйственное (территориальное) землеустройство в Германии связывают со следующими землеустроительными действиями:

упорядочением землепользования (перепланировкой участка); консолидацией земель;

формированием новых земельных  участков в ходе земельно-кадастровых действий при изъятии и предоставлении земель;

упорядочением границ земельных  участков (межеванием земель).

Перепланировка  участка обычно требуется при необходимости застройки территории, прокладке дорог, строительстве других инженерных объектов и сооружений. Во многих случаях перепланировка сопровождается изменением границ земельных участков и имущественных отношений.

Основанием для осуществления  проекта землеустройства, связанного с перепланировкой земельных участков, являются: принудительное отчуждение земельного участка; добровольное согласие на перепланировку с получением компенсаций различного рода;

покупка и обмен земельными участками;

градостроительные контракты;

сдача земельной собственности  в аренду.

Перепланируют земельные  участки на основе федеральных законов «О землеустройстве», «Строительного кодекса», а также законов федеральных земель «Об устройстве границ».

Ответственной за проведение перепланировки участка под застройку является община. Собрание депутатов общины (округа, города) дает распоряжение о перепланировке и поручает органам магистрата ее проведение. К этому моменту план застройки еще может быть не готов, но подготовлено специальное постановление.

Постановление о перепланировке содержит описание района перепланировки со всеми земельными участками и должно быть публично оглашено с разрешения магистрата. Для информирования всех задействованных лиц публично оглашают список всех участников и составляют план участка.

После составления плана  застройки разрабатывают проект перераспределения земель, который обсуждают с участниками землеустройства. По окончании обсуждения магистрат принимает проект перераспределения земель (план перепланировки) и оглашает его публично. Каждый участник получает выписку с касающейся лично его информацией. На новых земельных участках производятся геодезические работы и межевание земель с обозначением новых границ.

После вступления в силу плана перепланировки, что также  публично объявляется, в поземельную  книгу и кадастр недвижимости вносят поправки. Процесс перепланировки на этом заканчивается. По окончании инженерной подготовки территории можно начинать ее застройку.

В случае если все собственники земли добровольно соглашаются на перепланировку, в ряде земель Германии используют следующий механизм:

1. Заключают нотариально заверенный договор между каждым собственником земельного участка, общиной и инвестором-застройщиком.

2. Оформляют переход земельной собственности к общине (инвестору, промоутеру и т. п.).

3. Составляют проект (план) перепланировки, проводят геодезические работы.

4. Изымают площади под объекты инфраструктуры (дороги, объекты

энергетики и коммунального  хозяйства).

5. Возвращают собственность прежнему владельцу с оформлением новых документов о собственности.

На практике эти действия осуществляют в таком порядке. При  заключении договора через нотариуса земельные участки всех задействованных в перепланировку земельных собственников вносят в простое товарищество. После составления проекта (плана) перепланировки и урегулирования плана застройки измененные участки возвращают собственникам. Основой для внесения изменений в поземельную книгу и кадастр недвижимости служит протокол о происшедших изменениях.

Рис. 3. Проведение процесса разделения участков органами земельного кадастра земли Саксония

Собственники земли часто  соглашаются на проведение перепланировки. Это объясняется тем, что разница между ценой на землю сельскохозяйственного использования и ценой на землю под застройку без затрат на проведение инженерных работ принадлежит собственнику, которая обычно составляет 40 %.

За проведение консолидации земель в городах отвечают местные власти и входящие в их структуру отделы планирования, развития недвижимости и строительства. Они составляют планы зонирования территории, проекты консолидации земель и другие документы, связанные с регулированием землепользования.

Консолидацией фермерских земель на сельскохозяйственных территориях занимаются специально создаваемые управления проектами (дирекции).

Проекты консолидации земель по своему содержанию и процедуре во многом соответствуют планам перепланировки земельных участков. Большое значение при этом, прежде всего в сельской местности, имеет оценка земель по плодородию и местоположению с тем, чтобы в итоге каждый земельный собственник получил равноценную по плодородию земельную площадь, сосредоточенную в меньшем количестве участков вблизи своего дома при ликвидации недостатков землепользования (чересполосицы, дальноземелья, вклиниваний, вкрап- ливаний и т. д.).

Формирование  новых земельных участков, а также переоформление земельной собственности в ходе земельного оборота (при куп- ле-продаже земельного участка или его части, дарении, наследовании и т. п.) существенных особенностей в фермерских землях Германии не имеет. Вся процедура этих действий показана на рисунке 3 на примере разделения участков органами земельного кадастра земли Саксония.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. Особенности землеустройства в сельской местности.

Основные производители  сельскохозяйственной продукции в  Германии — фермерские хозяйства. За последние годы намечается снижение числа и увеличение среднего размера  земельной собственности сельскохозяйственных предприятий ФРГ. Так, если в 1960 г. средний размер земельной площади фермерского хозяйства составлял 9,3 га, в 1970— 11,7, в 1980— 16,7, то в 2000 г. — 25,6 га [57]. К 2000 г. хозяйства, имеющие площадь от 20 до 50 га, занимали более 70 % всех сельскохозяйственных угодий страны.

Тем не менее размеры фермерских хозяйств в Германии не позволяют каждому из фермеров в отдельности осуществлять систему всех необходимых землеустроительных мероприятий, так как границы и площади их хозяйств не вписываются в структурные элементы ландшафта, водосборные площади, мелиоративные системы и требуют совместных усилий многих рядом расположенных собственников земли.

Поэтому проект внутрихозяйственного землеустройства на небольшие по размерам немецкие фермы не составляют, а заменяют их бизнес-планами. Для решения комплекса возникающих природоохранных проблем, мелиорации сельскохозяйственных земель, противоэрозионных и эколого-хозяйственных мероприятий, строительства дорог разрабатывают проекты ландшафтного межхозяйственного землеустройства.

Каждый проект осуществляется в соответствии с законодательством о землеустройстве и вносит существенные изменения в облик ландшафта. Исходя из практики сроки освоения таких проектов составляют 8... 12 лет и более. Поэтому эти проекты разрабатывают и реализуют с особой тщательностью в несколько этапов: подготовительный и начальный; планирования; землеустройства; заключительный.

Каждый этап заканчивается  подписанием административного  акта, который может быть обжалован задействованными в проекте лицами в судебном порядке.

Во время подготовительного этапа важно получить надежную информацию о необходимости, целесообразности и реализуемости запланированных землеустроительных мероприятий. Во время этого этапа устанавливают виды проектных работ, оконтуривают район землеустройства, составляют каталог необходимых мероприятий, определяют издержки и источники финансирования. Во время подготовительного этапа разрабатывают также концепцию землеустройства. Она должна быть единой для всего района проведения работ, ориентированной на решение конкретных проблем, свободной от противоречий, а также должна найти отклик у граждан, административных органов и задействованных в проекте организаций. В принципе подготовку мероприятий начинают только тогда, когда одновременно с необходимостью и целесообразностью реализации проекта гарантировано содействие задействованных в мероприятиях лиц.

Начальный этап реализуют тогда, когда задействованные лица едины во мнении о необходимости землеустроительного проекта и решение о его реализации принимает законодательную силу. В это время выбирают председателя «Общества задействованных в проекте лиц», который представляет интересы задействованных в проекте граждан, т. е. владельцев земельных участков и приравненных к ним лиц (наследников).

На этапе планирования председатель «Общества задействованных в проекте лиц» совместно с органами землеустройства, общиной, другими административными органами и обществами, а также заинтересованными гражданами планируют работы по реорганизации землепользования, результатом которых является план развития территории водных объектов, коммуникаций и мероприятий по уходу за ландшафтом (§ 41 землеустроительного законодательства). Когда этот план одобряет высшая землеустроительная инстанция, начинают практические работы.

Первоочередной задачей этапа землеустройства является перераспределение собственности и прав на нее. Во время этого этапа проводят большинство работ на местности по оценке земельных участков, вынесению в натуру новых водных объектов, сети коммуникаций и закладке многолетних насаждений, а также осуществляют кадастровые измерения на новых земельных участках. Предварительно проходят переговоры с задействованными в землеустроительном проекте лицами. Результаты проведенных работ отображают на землеустроительном плане, данные которого также передают в административные органы геодезии, землеустройства и кадастра.

На заключительном этапе с вступлением в силу землеустроительного проекта в определенный момент меняются владельцы старых земельных участков и появляются новые. После этого вносят изменения в поземельную книгу и кадастр недвижимости. Землеустроительный проект завершается выходом в свет постановления, что задействованные в проекте лица больше не могут предъявлять претензии к результатам реализованных землеустроительных мероприятий.

Концепция реализации землеустроительных мероприятий содержит информацию:

о использовании сельскохозяйственных и лесных земель (видах использования, типах лесных насаждений, качестве почв и их улучшении и др.);

о новых экономических  требованиях к участкам сельскохозяйственного использования и их освоенности;

о состоянии природоохранных  мероприятий и мероприятий по уходу за ландшафтом;

о подведении внешних и  внутренних коммуникаций, новом строительстве;

о мероприятиях по улучшению  сельской местности; о регулировании  водного режима (создании новых водных объектов, защите от наводнений, создании водохранилищ); о результатах проведения экологической экспертизы. Представленный и одобренный план развития водных объектов, коммуникаций и мероприятий по уходу за ландшафтом — основа для проведения землеустроительных мероприятий.

Реализуемые землеустроительные мероприятия всегда связаны с  перераспределением земельной собственности. Качество земли различных земельных участков неодинаково. Стоимость земельного участка складывается из его площади и качества земли. При обмене невозможно предложить земельный участок такой же площади. Подбирая равноценный участок, учитывают критерии бонитета почвы, формы рельефа, водного режима, влияния леса и микроклимата. Проводят также оценку стоимости объектов, расположенных на участке.

Для придания независимости  оценке стоимости участка землеустроительные органы нанимают независимых нейтральных экспертов, которые не проживают в данном районе и не задействованы в проекте.

Застроенные участки оценивают  по их стоимости. Оценка земель — основа для выдачи компенсаций в виде земельных участков, для изъятия необходимой территории под общественные сооружения, а также для выплаты денежных компенсаций, регулирования внесенных в поземельную книгу обременений и вычислений стоимости землеустроительных мероприятий.

В процессе реализации проекта  проводят встречу задействованных в нем лиц с землеустроительными органами, на которой заслушивают их претензии к процессу обмена участками и выдаче компенсаций. Каждый собственник имеет право получить компенсацию как в виде земли, так и в денежном выражении. Размер получаемого им участка зависит от площади его прежних владений за вычетом территории под общественные сооружения и экологические мероприятия. После завершения переговоров и решения всех спорных проблем проводят геодезические работы по установлению и обозначению новых границ. После их завершения собственник получает новые участки в «предварительную собственность» и может начинать их обрабатывать.

В землеустроительном проекте  задействованы: собственники, входящие в район реализации проекта перераспределения земельных участков, а также равные в правах с ними наследники права застройки;

«Общество задействованных  в проекте лиц», организация с  публично-правовым статусом, его правление  и председатель; община;

прочие организации публично-правового  статуса (например, церкви);

общества по решению вопросов в области водных объектов и земельных ресурсов;

владельцы прав на земельные  участки (верующие, владельцы основных сервитутов и прав пользования чужим  имуществом, арендаторы охотничьих угодий, арендаторы прав на рыбную ловлю и др.);

арендаторы земельных  участков;

новые владельцы новых  земельных участков;

землеустроители.

На последнем этапе  реализации проекта подсчитывают фактические издержки и устанавливают долевое участие в финансировании задействованных в проекте лиц. Каждый участник землеустройства получает выписку из землеустроительного проекта. На этом этапе есть возможность подачи жалобы, если их нет или они уже разрешены, то землеустроительный проект вступает в силу. С этого момента выходит административный акт о вступлении в силу нового правового статуса землевладений и устанавливают срок, когда собственность поменяет своего владельца. С вступлением в силу нового правового статуса старые данные кадастра и поземельной книги теряют силу. Их заменяют новыми сведениями.