Земельный участок как объект арендных отношений

     Договор аренды земельного участка может  быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя и в том случае, если арендатор пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора либо с неоднократными нарушениями и более двух сроков подряд не вносит арендную плату (ст. 619 ГК РФ).

     Прекращение аренды земельного участка не допускается:

     1) в период полевых сельскохозяйственных  работ;

     2) в иных установленных федеральными  законами случаях.

     При прекращении аренды регистрационная  запись об аренде в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  и сделок с ним погашается проставлением штампа.

     В соответствии со ст. 450 ГК РФ договором  аренды могут быть установлены  другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя. Часть 2 ст.450 ГК РФ предоставляет право расторжения  договора одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. Перечень этих условий зависит от содержания  конкретного договора.

     На  основании ст.619 ГК РФ арендодатель,  прежде чем досрочно расторгнуть  договор, должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательств в срок.     

     Досрочное расторжение договора аренды участка, находящегося в государственной  или муниципальной собственности, заключенного более чем на 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Статья 619 ГК РФ предусматривает досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя в судебном порядке, но срок действия договора, для которого возможно такое расторжение, не оговаривается.

     Договором аренды могут быть установлены другие основания расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора.

     Следствием  прекращения договора аренды земельного участка является обязанность арендатора вернуть арендодателю земельный участок на условиях, определенных договором аренды. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     3 Особенности аренды земельных участков 

     3.1 Порядок предоставления земельных участков для строительства 

     Статья 30 ЗК РФ "Порядок предоставления земельных участков для строительства  из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности"

     1. Предоставление  земельных участков для строительства  из земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности,  осуществляется с проведением  работ по их формированию:

     1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

     2) с предварительным  согласованием мест размещения  объектов.

     1.1 Органы государственной  власти субъектов Российской  Федерации вправе устанавливать  перечень случаев, когда предоставление  находящихся в собственности субъектов Российской Федерации земельных участков, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они вправе распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах.

     1.2 Органы местного  самоуправления вправе устанавливать  перечень случаев, когда предоставление  находящихся в муниципальной  собственности земельных участков, а также земельных участков, государственная  собственность на которые не  разграничена и которыми в соответствии с земельным законодательством они имеют право распоряжаться, осуществляется исключительно на торгах.

     2. Предоставление  земельных участков для строительства  в собственность без предварительного  согласования мест размещения  объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). ²

     Пункт 2.1 ст.30 Земельного кодекса устанавливает, что земельный  участок, находящийся в муниципальной  собственности, или земельный участок, государственная собственность  на который не разграничена и который не предоставлен в пользование и (или) во владение гражданам или юридическим лицам, предоставляется для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, без проведения торгов лицу, с которым в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заключен договор о развитии застроенной территории. Указанный земельный участок по выбору лица, с которым заключен договор о развитии застроенной территории, предоставляется бесплатно в собственность или в аренду. Размер арендной платы за указанный земельный участок определяется в размере земельного налога, установленного законодательством Российской Федерации за соответствующий земельный участок.

     Орган местного самоуправления или в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральным законом, исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, после утверждения документации по планировке застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, на основании заявления о предоставлении земельного участка, указанного в абзаце первом настоящего пункта, лица, заключившего с органом местного самоуправления договор о развитии застроенной территории, определяет технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, плату за подключение и принимает решение о предоставлении указанного земельного участка.

     Решение о предоставлении земельного участка, указанное в  абзаце втором настоящего пункта, является основанием установления в соответствии с заявлением лица, заключившего с  органом местного самоуправления договор  о развитии застроенной территории, и за его счет границ такого земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.

     Пункт 2.2 ст.30 Земельного кодекса устанавливает, что предоставление пользователю недр земельных участков, необходимых для ведения работ, связанных с пользованием недрами, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду осуществляется без проведения торгов (конкурсов, аукционов). Порядок расчета размера арендной платы за указанные земельные участки определяется Правительством Российской Федерации.

     П.3 ст.30 ЗК РФ определяет, что предоставление земельных участков для строительства с предварительным  согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а лицам, указанным в пункте 1 статьи 20 ЗК РФ, - в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения - в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

     В п.4 ст.30 ЗК РФ определено, что предоставление земельного участка  для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

     1) проведение работ  по формированию земельного участка:

     выполнение в отношении  земельного участка в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Федеральный закон "О государственном кадастре недвижимости"), работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (далее - кадастровые работы), осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка;

     определение разрешенного использования земельного участка;

     определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - плата за подключение);

     принятие решения  о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

     публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

     3) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже  земельного участка или продаже  права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;

     4) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

     5. Предоставление  земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

     1) выбор земельного  участка и принятие в порядке,  установленном статьей 31 настоящего Кодекса, решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

     2) выполнение в  отношении земельного участка  кадастровых работ, осуществление  его государственного кадастрового  учета;

     4) принятие решения  о предоставлении земельного участка для строительства в соответствии с правилами, установленными статьей 32 настоящего Кодекса.

     6. В случае, если  земельный участок сформирован, но не закреплен за гражданином или юридическим лицом, его предоставление для строительства осуществляется в соответствии с пп.3 и 4 п 4 ст.30 ЗК РФ.

     7. Решение исполнительного  органа государственной власти  или органа местного самоуправления, предусмотренных статьей 29 настоящего Кодекса, о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием:

     1) государственной  регистрации права постоянного  (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;

     2) заключения договора  купли-продажи и государственной  регистрации права собственности  покупателя на земельный участок  при предоставлении земельного  участка в собственность;

     3) заключения договора  аренды земельного участка и  государственной регистрации данного  договора при передаче земельного  участка в аренду.

     8. Решение или  выписка из него о предоставлении  земельного участка для строительства  либо об отказе в его предоставлении выдается заявителю в семидневный срок со дня его принятия.

     9. Решение об отказе  в предоставлении земельного  участка для строительства может  быть обжаловано заявителем в  суд.

     10. В случае признания  судом недействительным отказа  в предоставлении земельного участка для строительства суд в своем решении обязывает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, предоставить земельный участок с указанием срока и условий его предоставления.