Содержание

 

      Введение

 

     Значение  земли в деятельности любого общества сложно переоценить.

     Земля является категорией многогранной и  многоаспектной, предметом исследования естественных и гуманитарных наук, объектом природы и природным  ресурсом. Статья 9 Конституции РФ установила, что земля и другие природные ресурсы является основой жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, тем самым, констатируя основополагающую роль данного объекта в социальных, экономических, политических и правовых отношениях.

     Земля имеет многофункциональное значение, а потому владение, пользование и  распоряжение земельными участками  не должно входить в противоречие с публичными интересами, а также  нарушать права и законные интересы отдельных лиц, что прямо закреплено в Конституции РФ (ч. 1 ст. 9, ч. 2 ст. 36).

     Законодательное регулирование земельных правоотношений стало одной из острейших проблем  современной экономической и  предпринимательской деятельности.

     В России до принятия современного гражданского законодательства на протяжении многих десятилетий арендные земельные правоотношения находились под юридическим и фактическим запретом; недостаточность нормативно-правовой базы регулирования аренды земли не была восполнена в полной мере нормами ГК об аренде недвижимости.

     Новым Гражданским кодексом РФ впервые  было закреплено единство принципов и общих положений, параллельно развивающихся отраслей права: действие основных начал гражданского законодательства непосредственно выражено в общих положениях о праве собственности на землю, согласно которым лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (статья 260 ГК).

     Введение  в действие нового Земельного кодекса  Российской  Федерации 2001 года существенным образом изменило ситуацию в установлении конкретных правил по распоряжению земельными участками.

     Поскольку с принятием в 2001 г. Земельного кодекса  РФ возникли противоречия с нормами  Гражданского кодекса РФ, кроме того, как было сказано выше, земля длительный промежуток времени была исключена из системы объектов гражданских правоотношений, а проблемы, связанные с земельной собственностью, землевладением, землепользованием рассматривались преимущественно представителями науки земельного права, то возникла необходимость комплексного рассмотрения земли, а именно земельного участка, как объекта гражданских прав.

     Земельный участок – недвижимость особого  рода вследствие своего естественного  происхождения и нахождения в  естественной экологической системе, что обуславливает необходимость  учитывать данные факторы при  правовом регулировании отношений  по поводу этого объекта.

     Настоящая работа посвящена одному из важнейших вопросов гражданского оборота, сложнейшему институту права - аренде земельных участков.

     Практика  применения норм об аренде земельных  участков отличается противоречивостью.

     Это ситуация обусловлена частым использованием в предпринимательской деятельности, в повседневных отношениях договора аренды земельных участков, ставшим одним из наиболее распространенных гражданских правовых договоров. Такое частое использование приводит к многочисленным спорным ситуациям, которые в силу отсутствия достаточной нормативной правовой базы и единообразной практики применения противоречиво разрешаются судами различных инстанций.

     Цель  настоящего исследования – всестороннее рассмотрение, характеристика и анализ отношений, возникающих по поводу земельного участка как объекта права собственности. 

     Целью настоящей работы является исследование комплекса проблем, связанных с применением договора аренды земельных участков, оценка современного состояния правового регулирования соответствующих отношений, уточнение толкования норм гражданского и земельного законодательства, выработка рекомендаций по заключению, исполнению, прекращению договора аренды земельных участков.

     Поэтому в рамках данной работы предпринята  попытка, ответить на следующие вопросы, которые могут быть определены как частные задачи:

     - какова характеристика земельного  участка как объекта гражданских  отношений, а также в чем заключается предмет аренды;

     -   как  соотносятся   гражданское  и  земельное   законодательство   при 
регулировании арендных отношений, в какой степени, применительно к 
аренде, можно говорить о приоритете норм одной отрасли над нормами 
другой;

     - в чем заключаются особенности аренды земельных участков 
разных категорий в зависимости от цели использования,   

     - а    также    иные    задачи, предопределяемые поставленной целью.

     Цель  настоящего исследования – всестороннее рассмотрение, характеристика и анализ отношений, возникающих по поводу земельного участка как объекта права собственности.

     Поставленная цель реализована посредством решения следующих задач:

     1. изучение правового режима земельных  участков;

     2. рассмотрение сущности и необходимости  государственного кадастрового  учета земельных участков;

     3. выделение прав и обязанностей  собственников земельных участков;

     4. изучение и анализ ограничений  прав на земельные участки.

     Степень разработанности  темы. Говоря о степени разработанности

     темы, надо отметить, что в последние  годы в свете проводимой земельной  реформы в Российской Федерации  ученые стали чаще обращаться к проблемам, связанным с имущественными правами по поводу земельных участков. Данная тема была предметом изучения в рамках диссертационных работ таких авторов как, Н.Н. Аверьянова, Д.С. Бугров, М.В. Чередникова, Д.В. Жернаков, О.В. Бурлаченко и др.

     Вопросы земли и права собственности  на нее освящены в трудах таких  ученых-юристов, как С.С. Алексеева, В.С. Белых, К.П. Беляева, С.И. Виниченко, В.А. Дозорцева, Д.В. Жернакова, О.С. Иоффе, А.В. Копылова, И.А. Покровского, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, Е.А. Суханова, Г.Ф. Шершеневича, В.С. Якушева и др.

     Теоретические положения, связанные с рассматриваемым  вопросом, также содержатся в работах  представителей наук земельного и экологического права: С.А. Боголюбова, Б.А. Воронина, А.К. Голиченкова, О.Л. Дубовик, Б.В. Ерофеева, Ю.Г. Жарикова, И.А. Иконицкой, В.В. Круглова, М.В. Попова, Н.А. Сыродоева и др.

     Объектом  исследования являются отношения, возникающие по поводу земельного участка как объекта вещных прав.

     Предмет исследования – проблемы, связанные с теорией и практикой правового регулирования отношений по поводу земельных участков.

     Методологическая  основа исследования. В процессе проведенного исследования применялись общенаучные (наблюдение, аналогия, анализ и синтез, индукция и дедукция, абстрагирование и т.д.), так и некоторые частнонаучные методы познания (исторический, сравнительно-правовой, метод анализа и обобщения законодательства и практики его применения).

     Нормативной и практической основой  исследования послужили: Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, другие федеральные законы, постановления Правительства РФ и другие нормативно-правовые акты, включая акты органов государственной власти некоторых субъектов Российской Федерации. 
 
 
 

     Пункт 3 ст. 3 ЗК РФ устанавливает, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством и иными специальными федеральными законами 
 

     1 Земельный участок как объект земельных отношений

     1.1 Понятие и виды земельных участков

     Земля является важнейшей разновидностью недвижимого имущества. В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит право собственности на землю, поскольку недвижимые вещи определяются прежде всего через связь с землей. В свое время Г.Ф. Шершеневич отмечал: «Наибольшую важность представляет деление вещей на движимые и недвижимые. Это различие образовалось исторически вследствие преобладающего значения земли, отчего и сделки по недвижимостям всегда отличались от сделок по движимости. Но основание по различиям не только историческое. Земля вследствие ее ограниченности необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам».

     Согласно  ст. 130 Гражданского кодекса все объекты  недвижимости могут быть разделены  на три группы:

     1. объекты недвижимости, которые недвижимы  по своей природе (земля, недра  и т.д.);

     2. объекты, которые прочно связаны  с землей и их перемещение влечет несоразмерный ущерб их назначению (здания, сооружения и т.д.);

     3. объекты, которые по своей физической  природе являются движимыми, но  законодатель отнес их к недвижимости (морские, воздушные суда и  т.д.).

     Вопрос  о том, может ли земля участвовать в гражданском обороте, в настоящее время перешел из теоретической области в практическую, однако следует иметь в виду, что земля с ее почвенным покровом, являясь уникальным и при этом ограниченным и невосполнимым природным ресурсом, не может не рассматриваться в качестве общественного достояния независимо от того, кому она принадлежит. В то же время земля как товар – это объект купли-продажи, удовлетворяющий различные реальные или потенциальные потребности и имеющий определенные качественные и количественные характеристики.

     В связи с этим регулирование земельных отношений предполагает определенную специфику, включающую участие публично-правовых образований в таком регулировании, а также наличие определенных ограничений и запретов. В то же время это не означает введение необоснованных ограничений на участие земли в гражданском обороте. Необходимо учитывать, что существует деление земель на изъятые из оборота, ограниченные в обороте и не изъятые из оборота. Отчуждение земельных участков, полностью изъятых из оборота, не допускается вообще. А земли, ограниченные в обороте, могут приобретать лишь отдельные участники гражданских и земельных правоотношений при определенном целевом назначении земель. Например, предметом сделки не могут являться земли, которые являются исключительной государственной собственностью. К ним, в частности, относятся земли:

1. историко-культурного наследия;
2. государственных природных заповедников, памятников природы, национальных, дендрологических, природных парков, ботанических садов;
3. предоставленные для нужд обороны;
4. общего пользования в населенных пунктах;
5. заповедников;
6. залегания природных ископаемых и т.д.

     Конституция Российской Федерации (ст. 9) провозгласила землю  достоянием народов, проживающих на соответствующей  территории. В соответствии с ней земля может находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Если ранее земля была объектом исключительной государственной собственности, то по действующему законодательству государственная собственность на землю определяется по так называемому остаточному признаку: земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью.

     В законодательстве (ст. 261 ГК) и практике выделяют такое понятие, как земельный участок, который собственно и может быть предметом различных гражданско-правовых сделок. Земля в своем природном состоянии является сплошной массой территории. Для того чтобы ей придать характер вещи, необходимо обособить отдельный земельный участок от соседних земель.

     Особенностью  земельных участков является то, что  их правовой режим  регулируется не только нормами гражданского права, но и земельно-правовыми  нормами, среди которых  важнейшими являются Земельный кодекс РФ и Закон «Об  обороте земель сельскохозяйственного назначения».