Закон как источник земельного права

       Земельные участки передаются  в собственность или аренду  гражданам  и организациям  в  поселениях  по  результатам   торгов.  Продавцом   выступают соответствующие государственные и муниципальные органы.  Земельные  участки, выставляемые на торги, определяются продавцом в соответствии с  утвержденным генеральным  планом  поселения,   градостроительной   и   землеустроительной документацией.  Примечательно,  что  в  пакет  документов,  подготавливаемый продавцом  по  предмету   торгов,   должны   быть   включены   сведения   об экологическом состоянии земельного участка.

       На землях  населенных  пунктов   действует  общее  правило  о  целевом

использовании земельных участков, которое определяется в порядке  подготовки и утверждения  генеральных планов поселений и  различается по установленным  в  таком  плане  функциональным  зонам.  Генеральные  планы  разрабатываются  и

утверждаются  органами  местного  самоуправления  для  городских  и  сельских поселений,  органами  соответствующего  субъекта  РФ   —   для   городов   и пригородных  зон,  а  для   городов   федерального   значения   —   органами государственной  власти Москвы и Санкт-Петербурга.

       Землепользование осуществляется  в соответствии с правилами  застройки, которые разрабатываются  и утверждаются органами местного  самоуправления  на основе генеральных  планов. Для  строительства   заинтересованные  граждане  и  организации  —  собственники,   пользователи,   арендаторы   или   владельцы земельных участков  обязаны  получить  от  органов  местного  самоуправления государственное разрешение. Разрешение выдается на срок  не  более  чем  три года (ст. 62,  63  Градостроительного  кодекса  РФ).  Для  строительства  на территории объектов градостроительной деятельности особого  регулирования  в городских  и  сельских  поселениях,  включая  особо  охраняемые  территории, территории  свободных  экономических  зон  и  другие,  требуется   получение специального   разрешения   на    строительство    от    органов    местного самоуправления, либо органов государственной власти РФ  или  субъекта  РФ  в зависимости от принадлежности земель.

       Правила застройки могут быть  обжалованы в суд. Право на иск при  этом

принадлежит только гражданам, проживающим на соответствующей  территории,  а также собственникам  и владельцам недвижимости,  права  и  законные  интересы которых  нарушены.  Споры  могут  быть  разрешены  комиссиями,  создаваемыми органами местного  самоуправления  с участием  представителей  граждан,  их объединений и юридических лиц.

       Строительство  осуществляется  в  соответствии  с  градостроительными

нормативами и правилами, а  также  санитарными  правилами,  устанавливаемыми органами архитектуры и строительства и органами санэпиднадзора.

       Особые  правила  действуют   применительно  к  пользованию   земельными участками,  занятыми   многоквартирными   домами.   Эти   правила   различны  применительно  к  земельным участкам,   занятым   многоквартирными   домами государственного  и муниципального  жилого  фонда,  и земельным участкам, занятым   домами,   построенными   силами   жилищных,   жилищно-строительных кооперативов и товариществ.

       В первом случае приватизация квартир не  влечет  возникновения  права

частной   собственности   собственников   приватизированных    квартир    на

соответствующую долю земельного участка, занятого многоквартирным  домом  или прилегающего к нему. Такие земельные участки остаются в государственной  или муниципальной  собственности  и  закрепляются  за   органами   коммунального хозяйства.

       Во  втором  —  речь  идет  о  кондоминиумах  или   едином   комплексе

недвижимого  имущества,  включающего  земельный  участок   в   установленных границах и расположенное на нем  жилое  здание  и  иные  объекты.  Земельные участки в этом случае передаются в общую долевую собственность  либо  аренду собственникам квартир (домовладельцам) или  их  организациям  (строительным, эксплуатационным кооперативам). В существующей застройке земельные  участки, на которых расположены объекты  кондоминиума,  передаются  в  общую  долевую собственность домовладельцев  бесплатно  в  пределах  нормативных  размеров.

      Сверхнормативная территория либо земельные участки при  новом  строительстве передаются в собственность либо аренду за плату. Доля каждого  домовладельца пропорциональна  доле  принадлежащих  ему  помещений  в  кондоминиуме,  если соглашением участников  долевой  собственности  не  установлено  иное.  Доля собственности  каждого  домовладельца  в  земельной  собственности   следует судьбе права собственности на помещение в кондоминиуме, принадлежащее  этому

домовладельцу. Обязанности по уходу за земельным  участком, в  том  числе  по озеленению и благоустройству, ложатся на домовладельцев или их организации.

       Многоквартирные многоэтажные жилые  дома  могут  размещаться   в  жилых зонах,  а  также   в  общественно-деловых  зонах,  если   это   предусмотрено соответствующими  правилами.   Для   размещения   промышленных   предприятий предназначены преимущественно производственные зоны. Особенностью  правового режима этих земель является установление в  необходимых  случаях  санитарно-

защитных  зон  промышленных  объектов.  В  пределах  санитарно-защитных  зон запрещается  размещение  жилых  домов,  учреждений  образования,  отдыха   и здравоохранения.  Для  городов  выделяется  территория   пригородной   зоны, предназначенной для развития  территории  поселения,  размещения  объектов промышленности и мест отдыха населения.

    Зонирование территорий населенных пунктов

      Правовой режим использования  и охраны земель внутри городских  и сельских населенных пунктов  во многом определяется территориальными функциональными зонами этих земель в соответствии с их застройкой, предназначением и целями использования.

      Территория поселения в пределах его административных границ делится на территориальные зоны. Документы зонирования территорий утверждаются и изменяются нормативными правовыми актами местного самоуправления (правилам землепользования и застройки).

    Состав земель населенных пунктов

    В их состав могут входить земельные  участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам, для каждой из которых должен быть предусмотрен свой правовой режим использования и охраны земельных участков:

    — жилым (предназначенным для застройки  жилыми зданиями и объектами культурно-бытового назначения; индивидуальной жилой застройки, малоэтажной, средне-этажной смешанной, многоэтажной жилой застройки);

    — общественно-деловым (для застройки  административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами);

    — производственным (для застройки  промышленными, коммунально-складскими, производственно-бытовыми, иными производственными  объектами);

    — инженерных и транспортных инфраструктур (для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры);

    — рекреационным (занятым городскими лесами и садами, скверами, парками, прудами, озерами, водохранилищами, предназначенным для отдыха граждан и туризма);

    — сельскохозяйственного использования (занятым пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями и  сооружениями сельскохозяйственного  назначения, используемыми в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами поселений и правилами землепользования и застройки);

    — специального назначения (для размещения кладбищ, крематориев, скотомогильников, свалок бытовых и производственных отходов и иных объектов, использование которых несовместимо с назначением других территориальных зон поселений);

    — военных объектов (занимающих территории, имеющие специальный режим использования "и охраны, обусловленный требованиями обеспечения государственной и военной тайны, нужд обороны, безопасности и территориальной целостности страны);

    — иным территориальным зонам (могут  появляться по мере развития поселений, градостроительства и наращивания научно-технического прогресса).

    Данная  классификация зон населенных пунктов продолжает развитие важнейшего института земельного права — земель населенных пунктов; поэтому она может быть понята в контексте с другими нормами ЗК и Градостроительного кодекса.

      Перечисление возможных территориальных зон, в которых расположены земельные участки земель населенных пунктов, и перечень целей использования земельных участков в этих зонах является, как правило, незакрытым, примерным, что снижает императивный, юридический статус указанного перечня, придает ему описательный, рекомендательный характер. Важнейшим и общим правилом для всех землеобладателей независимо от формы права на землю является обязательность градостроительных регламентов (п. 3 ст. 85 ЗК).

    Земли общественного использования

      В состав различных территориальных зон могут согласно ЗК включаться и не подлежат приватизации земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автодорогами, набережными, скверами, бульварами, закрытыми водоемами, пляжами. По Градостроительному кодексу территории общего пользования характерны тем, что ими беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц.

      Федеральный арбитражный суд  Западно-Сибирского округа установил,  что государственное учреждение  «Кемеровская дирекция областного  дорожного фонда» обратилось к Инспекции Министерства по налогам и сборам РФ по г. Анжеро-Судженску и отделению федерального казначейства Министерства финансов РФ по г. Анжеро-Судженску о возврате излишне уплаченного земельного налога, а также процентов за просрочку его возврата. Суд обязал инспекцию и отделение федерального казначейства возвратить излишне уплаченный земельный налог с процентами за несвоевременный возврат платежа.

      Как следует из материалов дела, распоряжением администрации г. Анжеро-Судженска истцу предоставлен в бессрочное пользование земельный участок под автодорогу. Платежным поручением истцом был уплачен земельный налог за год. Считая налог излишне уплаченным в связи с освобождением от уплаты земельного налога «земель общего пользования», к которым на основании выписки из Единого государственного реестра земель относится указанный участок, истец обратился в налоговый орган с заявлением о возврате излишне уплаченного налога. Ввиду отсутствия ответа в установленный налоговым законодательством срок заявлен иск.

    Согласно  ст. 12 Закона РСФСР от 11.10.1991 № 1738-1 «О плате за землю» от уплаты земельного налога освобождались земли общего пользования населенных пунктов. Землями общего пользования в городах, поселках и сельских населенных пунктах помимо прочих являются земли, используемые в качестве путей сообщения (площади, улицы, переулки, проезды, дороги, набережные). В материалы дела представлены две выписки из ГЗК, одна из которых свидетельствует об отнесении спорного земельного участка к землям промышленности, транспорта, связи, а другая — к категории «земли поселений». Таким образом, эти земли, используемые для проезда и прохода всего населения, считаются землями общего пользования.

    Ограничения землепользования

      В п. 1 ст. 85 ЗК упоминаются зоны специального назначения и военных объектов.

      Зоны военных объектов и иные режимные территории имеют особый земельно-правовой режим, устанавливаемый органами исполнительной власти РФ и ее субъектов по согласованию с органами местного самоуправления в соответствии с государственными градостроительными нормативами и правилами, со специальными нормативами, правилами застройки.

      Правовой режим земель населенных пунктов характерен возможностями ограничений землепользования и хозяйственной деятельности, в том числе земельно-планировочных, которые предусматриваются в строительных нормах и правилах (СНиП) и подразделяются на несколько видов, наиболее известными из которых являются сервитута, т.е. ограничения права пользования в интересах других лиц, соседей (ст. 41, 48 и др. ЗК, ст. 274 ГК). Сервитуты устанавливаются в силу давности договора/ обычая, закона, по решению суда, за плату или бесплатно. Ограничения землепользования в городах действуют чаще, чем на землях иных категорий ввиду плотности застройки и скученности проживания населения. Согласно Воздушному кодексу РФ от 19.03.1997 № 60-ФЗ вокруг аэропортов не допускается строительство высоких зданий, которые могут создать опасность полетам воздушных судов.