Увеличение кадостровой стоимости земель в составе земель населённых пунктов

      В соответствии с пунктом 3 Правил проведения государственной  кадастровой оценки земель, утвержденных  Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316, государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года.¹³

      Первый этап государственной  кадастровой оценки земель Свердловской  области был проведен в 2001-2005 г.г. Результаты выполненных работ утверждены постановлениями Правительства Свердловской области. В 2004 -2005 г.г. сведения о кадастровой стоимости земельных участков были внесены в государственный земельный кадастр.

      В 2006 году по состоянию на 01.01.2006 г. на территории Свердловской области проведена работа по актуализации государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения.¹⁴

      В 2007-2008 г.г. по состоянию на 01.01.2007 г. на территории Свердловской  области проведена работа по  актуализации государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов.¹⁵

      В настоящее время на территории  Свердловской области завершаются  работы по актуализации государственной  кадастровой оценки земель промышленности  и иного специального назначения, земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, расположенных за границей населенных пунктов.

      В период между этапами земельно-оценочных  работ кадастровая стоимость  земельных участков рассчитывается  в соответствии с  «Методическими  указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка». государственной кадастровой оценки земель», утвержденными Приказом Минэкономразвития т 12.08.2006 № 222. При этом в случае изменения площади земельного участка при упорядочении его границ кадастровая стоимость изменяется пропорционально изменению площади земельного участка, в других случаях в расчетах кадастровой стоимости используются средние показатели.

      В соответствии с Постановлением  Правительства РФ от 07.02.2008 № 52 «О порядке доведения кадастровой  стоимости земельных участков  до сведения налогоплательщиков»   сведения о кадастровой стоимости земельных участков в виде кадастрового номера объекта недвижимости и его кадастровой стоимости предоставляются бесплатно. Кроме того, сведения о кадастровой стоимости земельных участков для целей налогообложения размещены на официальном сайте Федерального агентства кадастра объектов недвижимости в сети Интернет.¹⁶ 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Результаты  государственной  кадастровой оценки земель населенных пунктов 

    Налогообложение земель, которое возникло у нас  в 90-е годы, характеризовалось весьма несправедливым распределением налогового бремени. Для городских жителей ставка земельного налога была одинаковая, размер ставки зависел только от численности населения в городе – до 20 тыс. чел., от 20 до 50 тыс. чел. Жители, проживающие в населенных пунктах, расположенных на территории одного района, также платили земельный налог по одним ставкам, то же касалось и садоводов: расположен ли у них садовый участок в пригороде г.Рязани или он находится в 100-150 км. от города – ставка земельного налога была одинаковая.¹⁷

    Необходимо было создавать условия для стимулирования развития наших малых населенных пунктов, в том числе и через налогообложение. Отсутствовала взаимосвязь с реальной экономикой, поскольку в основе исчисления земельного налога лежали ставки, которые были установлены в 1991 году и потом многократно индексировались. Естественно, это непрозрачная система и несправедливое распределение налогового бремени. Все это предопределило необходимость реформирования земельного налога.

    С 1 января 2006 года изменилась система  налогообложения. Налоговая база стала определяться как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения. Кадастровая стоимость земельного участка – определенная методами массовой оценки рыночная стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки. В населенных пунктах сосредоточена основная налогооблагаемая база – почти 90% от всей налогооблагаемой базы, а доля земель населенных пунктов составляет около 6% от всех земель области.¹⁸

    Переход на новые принципы налогообложения  земельных участков потребовал проведения кадастровой оценки всех категорий  земель. Такая работа была проведена, и результаты утверждены соответствующими постановлениями Правительства  Рязанской области. Кадастровая  стоимость земель населенных пунктов на территории Рязанской области была утверждена постановлением администрации области 10 февраля 2003 года № 27.¹⁹

    Методика  государственной кадастровой оценки земель поселений, позволяла определить удельные показатели кадастровой стоимости земель населенных пунктов в целом и кадастровых кварталов в составе поселений по видам функционального использования земель. Удельные показатели кадастровой стоимости земель служили основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков. Удельный показатель кадастровой стоимости земель – расчетная величина, отражающая кадастровую стоимость единицы площади (1 м2) объекта.

    Кадастровая стоимость земельных участков определялась с учетом:

    – уровня рыночных цен, ставок арендной платы за земельные участки в границах поселений и иной информации об объектах недвижимости;

    – площади земельного участка;

    – вида территориальной зоны и вида функционального использования  земельного участка;

    – факторов местоположения и окружающей среды и других параметров, которых было учтено более 60.

    Работы  по землям поселений осуществлялись по двум технологическим линиям (далее  – ТЛ): по первой ТЛ с численностью населения свыше 10000 человек и  по второй ТЛ – с численностью населения  менее 10000 человек, в населенном пункте.

    По  первой ТЛ была определена кадастровая  стоимость городов Касимов, Кораблино, Михайлов, Новомичуринск, Рыбное, Ряжск, Рязань, Сасово, Скопин, Шилово, по второй технологической линии – всех других малых городов и поселков, сельских поселений с числом жителей менее 10 тыс. человек.

    Кадастровая стоимость определялась для каждого  из следующих 14 видов функционального  использования земель:²⁰

    – земли под жилыми домами многоэтажной и повышенной этажности застройки;

    – земли под домами индивидуальной жилой застройки;

    – земли дачных и садоводческих  объединений граждан;

    – земли гаражей и автостоянок;

    – земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными  станциями, предприятиями автосервиса;

    – земли учреждений и организаций народного образования, земли под объектами здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры и искусства, религиозными объектами;

    – земли под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства и т.д.;

    – земли под административно-управленческими  и общественными объектами и  землями предприятий, организаций, учреждений финансирования, кредитования, страхования и пенсионного обеспечения;

    – земли под военными объектами;

    – земли под объектами оздоровительного и рекреационного назначения;

    – земли сельскохозяйственного использования;

    – земли под лесами в поселениях, под древесно-кустарниковой растительностью, не входящей в лесной фонд;

    – земли под обособленными водными  объектами;

    – прочие земли поселений.

    Ставка  земельного налога за земельные участки  в городах и рабочих поселках под индивидуальной жилой застройкой и личными подсобными хозяйствами, по результатам кадастровой оценки земель, уменьшилась в 11 и 7 раз. До 2006 года граждане платили за 1000 м2 земельного участка, предоставленного под индивидуальное жилищное строительство, – 627 руб., с 1 января 2006 года стали платить от 32 до 134 руб., за земельный участок под личное подсобное хозяйство – 314 руб., стали платить – 47 руб.²¹

    Под промышленными объектами ставки увеличились в 2 раза, под индивидуальными гаражами почти в 3 раза. В среднем получилось, что общая сумма земельного налога в городах и рабочих поселках в 2006 году за земельные участки уменьшились в 1,5-2 раза, кроме г.Рязани.

    Работы  по государственной кадастровой  оценке земель населенных пунктов проводились  в 2001-2002 годах. Поэтому материалы  государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных  в населенных пунктах, нуждались  в уточнении, актуализации.

    Необходимость актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов обусловлена динамикой изменений на рынке недвижимости. Анализ этих изменений показывает, что за истекший период с 2001-2002 годов цены на рынке увеличились более, чем в 10 раз, в ряде населенных пунктов Рязанского, Спасского районов более, чем в 50 раз.²²

    Расчет  показателей кадастровой стоимости  земель населенных пунктов проводился согласно Методическим указаням по государственной  кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007г. №П/39, и Технических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Роснедвижимости от 29.06.2007 №П/0152.²³

    Кадастровая стоимость была рассчитана более чем по 435 тыс. земельным участкам в составе земель населенных пунктов по 16 видам разрешенного использования.

    В новых Методических указаниях уже  не применялся экспертно-аналитический  подход к определению кадастровой  стоимости земельных участков, он приводил к субъективным решениям, т.к. основным источником данного подхода являлись данные анкет, заполняемые экспертами, которые не всегда могли быть объективными.

    В зависимости от видов разрешенного использования земель применялся один из пяти методических подходов к определению кадастровой стоимости:²⁴

    – построение статистических моделей  расчета кадастровой стоимости  земельных участков;

    – определение кадастровой стоимости  земельных участков на основе индивидуальной оценки их рыночной стоимости;

    – определение кадастровой стоимости  земельных участков на основании  минимальных и средних удельных показателей кадастровой стоимости  других категорий и видов разрешенного использования;

    – установление величины кадастровой  стоимости земельных участков в размере номинала;

    – определение кадастровой стоимости  земельных участков на основе соотношений  между видами разрешенного использования  земельных участков в составе  населенных пунктов численностью от 20 до 50 тысяч жителей.

    По 10 видам разрешенного использования (1-10) осуществлялся сбор рыночной информации о земельных участках в разрезе факторов стоимости, которые были утверждены на заседании областной межведомственной комиссии по рассмотрению хода выполнения работ по актуализации результатов государственной кадастровой оценки земель на территории Рязанской области. Состав факторов стоимости земельных участков населенных пунктов был утвержден для городских населенных пунктов и сельских населенных пунктов. Информацию по факторам стоимости предоставляли муниципальные образования. Для каждого вида разрешенного использования земельного участка был утвержден свой состав факторов стоимости. Например, для земельных участков, предназначенных для размещения домов индивидуальной жилой застройки в составе городских населенных пунктов, было утверждено 24 фактора, которые могли влиять на кадастровую стоимость: расстояние от населенного пункта до центра субъекта, расстояние от объекта до центра населенного пункта, близость объекта к зонам рекреации (лес, парк, сквер), расстояние до ближайшего ж/д вокзала, станции, расстояние до ближайшей общеобразовательной школы, поликлиники, детского сада, аптеки, объектов торговли, наличие центрального электроснабжения, центральной канализации, центрального водоснабжения, газоснабжения, отопления и другие.²⁵

    По  двум видам осуществлялась индивидуальная оценка их рыночной стоимости, по трем видам разрешенного использования  при расчете кадастровой стоимости  использовали уже рассчитанные удельные показатели кадастровой стоимости  для других видов и категорий земель. По 16-му виду разрешенного использования, это земельные участки улиц, проспектов, площадей, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков, кадастровая стоимость не рассчитывалась и устанавливается равной одному рублю за земельный участок.