Сущность и выды износа недвижимости

       Внешний износ можно определить потерями дохода из-за внешних факторов, либо рассчитать путем сопоставления продаж при наличии и отсутствии внешних воздействий. Причины возникновения внешнего износа – изменение внешних по отношению к недвижимости факторов, например: общий упадок района местоположения строения; большой транспортный поток внутри жилого квартала; изменения соотношения спроса и предложения на рынке, финансовых условий и законодательства. 

       Причины функционального  износа:

• недостатки, требующие добавления элементов;
• недостатки, требующие замены или модернизации элементов;
• сверхулучшения.

       Недостатки, требующие добавления элементов, –  элементы здания и оборудования, которых  нет в существующем окружении  и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

       Функциональный  износ может быть устранимым и  неустранимым. Устранимый функциональный износ рассчитывается чаще всего стоимостным методом.

       Недостатки, требующие замены или модернизации элементов, – позиции, которые еще  выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное  оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

       Сверхулучшения  – позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее  время неадекватно современным  требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как стоимость воспроизводства позиций сверхулучшений минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

       Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собственник дома, приспосабливая его под себя, вносил какие-либо изменения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), неадекватные с точки зрения типичного пользователя. К ним можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное использование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию.

       Кроме того, понятие сверхулучшений тесно  связано с сегментом рынка  недвижимости, где одни и те же улучшения  могут быть признаны как соответствующими конкретному сегменту, так и избыточными  с точки зрения типичного пользователя.

       Неустранимый  функциональный износ вызывается устаревшими  объемно-планировочными и/или конструктивными  характеристиками оцениваемых зданий относительно современных стандартов строительства. Признаком неустранимого  функционального износа является экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение этих недостатков. Кроме того, необходим учет сложившихся на дату проведения оценки рыночных условий для адекватного архитектурного соответствия здания своему назначению.

       В зависимости от конкретной ситуации стоимость неустранимого функционального износа может определяться двумя способами:

• капитализацией потерь в арендной плате;
• капитализацией избыточных эксплуатационных затрат.

       Для определения необходимых расчетных  показателей (величины арендных ставок, ставки капитализации и др.) используют скорректированные данные по сопоставимым аналогам.

       При этом отобранные аналоги не должны иметь признаков выявленного  у объекта оценки неустранимого  функционального износа. Кроме того, общий доход, приносимый имущественным комплексом в целом (зданием и землей) и выражающийся в арендной плате, необходимо соответственно разделить на две составляющие. Для выделения части дохода, приходящегося на здание, можно использовать метод инвестиционного остатка для здания или метод анализа соотношения стоимости земельного участка и общей цены продажи имущественного комплекса.

       Определение обесценения, вызванного неустранимым функциональным износом по причине  устаревшего объемно-планировочного решения, (удельная площадь, кубатура), осуществляется методом капитализации потерь в арендной плате.

       Расчет  неустранимого функционального  износа методом капитализации избыточных эксплуатационных затрат, необходимых  для поддержания здания в хорошем  состоянии, может быть произведен подобным образом. Данный подход предпочтителен для оценки неустранимо го функционального износа зданий, отличающихся нестандартными архитектурными решениями и в которых, тем не менее, размер арендной платы сопоставим с арендной платой по современным объектам-аналогам в отличие от величины эксплуатационных затрат.

       Внешний (экономический) износ – обесценение  объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п. Хотя внешний износ в большинстве случаев не устраним, иногда он может самоустраниться из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды. 
 
 

       Методы  оценки внешнего износа 

       Для оценки внешнего износа могут применяться  следующие методы:

• метод капитализации потерь в арендной плате;
• метод капитализации избыточных эксплуатационных расходов;
• метод парных продаж;
• метод срока жизни.

       Оценка  внешнего износа методом капитализации  потерь в арендной плате и методом  капитализации избыточных эксплуатационных потерь производится аналогично расчету  данными методами функционального  износа, рассмотренными выше. В случае оценки внешнего из носа необходимо выявить потери в арендной плате, вызванные признаками внешнего износа или избыточные эксплуатационные расходы, вызванные признаками внешнего износа.

       Метод парных продаж основан на анализе  имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам (парным продажам). При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только выявленным и соотнесенным к объекту оценки экономическим износом.

       В ряде случаев метод сравнительного анализа продаж позволяет определить общий накопленный износ, как правило, типового объекта оценки. Усредненная разница между скорректированными восстановительной стоимостью и рыночной ценой каждого из аналогов (без учета стоимости земельного участка) и будет являться стоимостным выражением накопленного износа. В отечественной практике рассмотренные методы расчета внешнего износа, основанные на элементах сравнительного анализа продаж, во многих случаях неприменимы по причине большой трудоемкости, а также отсутствия необходимой и достоверной информационной базы.

       Метод срока жизни позволяет рассчитать неустранимый внешний износ исходя из резкого сокращения оставшейся экономической (физической) жизни здания по причине  его сноса в ближайшее время.

       Причины сноса:

• необходимость перепланировки;
• расширение транспортных магистралей.

       Следует учитывать техническое состояние  сносимых зданий, что во многих случаях  позволяло бы их эксплуатировать  в течение довольно длительного  периода времени.

Заключение 

       Подводя итог данной работе можно кратко выделить из общих фраз основные понятия.

       Износ недвижимости – это снижение стоимости и ухудшение характеристик по различным причинам. Износ зданий, сооружений (недвижимости) показывает на сколько от первоначальных параметров изменилось их состояние, как в стоимостном выражении, так и в относительном. Сущность износа заключается в том, что при проведении каких-либо операций на рынке недвижимости, так и в собственных целях износ будет своего рода подсказкой при принятии управленческого решения: «Стоит ли овчинка выделки?». Также износ объекта недвижимости и текущее состояние объекта будет служить индикатором материального благосостояния собственника предприятия, владельца офиса или хозяина загородного дома или квартиры. Износ, будь то физический, функциональный или внешний, при наличие его, всегда будет уменьшать текущую стоимость недвижимости и увеличивать стоимость владения данным объектом недвижимости. Поэтому важно отслеживать текущее состояние объекта недвижимости, знать показатель износа и держать его на приемлемом уровне.

       Таким образом, износ недвижимости, как  бы мы этого не хотели, будет присутствовать в жизни одновременно с момента  введения в эксплуатацию объекта  недвижимости. Нужно понимать значимость каждого из видов износа, а также стараться своевременно его устранять, хотя бы частично. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       Библиографический список 

1. Экономика недвижимости: Учебник / В.А. Горемыкин. – 5-е изд., перераб. и доп. – М.: Высшее образование, 2008. – 808 с. – (Основы наук).
2. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие / А.В. Татарова. – Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003. – 70 с.
3. № 51 ФЗ, № 14 ФЗ, № 146 ФЗ, № 230 ФЗ Гражданский кодекс РФ в 4 частях.
4. Сделки с недвижимостью / Калачёва С.А. – изд. доп. и перераб. – М.: Книга сервис, 2005. – 176 с.
5. Экономика недвижимости: Методические указания к выполнению курсовой работы по специальности 270115 «Экспертиза и управление недвижимостью» дисциплина «Экономика недвижимости» / Сост. С.Ю. Столбова. – Омск: Изд-во СибАДИ, 2007. – 23 с.
6. Сделки с недвижимостью (понятие, виды, правовое регулирование): Учебное пособие / Под. ред. А.И. Казанника. – Омск: Омск. гос. ун-т., 2003. – 695 с.
7. Экономика недвижимости / Крутик А.Б. , Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. СПб.: Издательство «Лань», 2001. – 480 с.
8. Экономика недвижимости / Миронова Н.Н., Шутьков С.А. – Ростов н/Д: Феникс, М.: Национальный институт бизнеса, 2004. – 160 с.
9. Оценка недвижимости: Учебник / Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. – М.: Финансы и статистика, 2004. – 496 с.: ил.