Становлення державної реєстрації прав на землю в Україні

    При цьому, ст.125 Земельного Кодексу буде мати такий зміст:  

    «Стаття 125. Виникнення права на земельну ділянку 

      Право власності на земельну  ділянку, а також право постійного  користування та право оренди  земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.» 

    ст.126 Земельного Кодексу буде мати такий  зміст:  

      « Стаття 126. Документи, що посвідчують  право на земельну   ділянку  

    1. Право   власності   на   земельну   ділянку  посвідчується  державним актом,  крім випадків,  визначених частиною другою  цієї статті.

    2. Право власності на земельну  ділянку, набуту у власність  із земель  приватної  власності   без   зміни   її   меж,   цільового призначення, посвідчується: 

    а) цивільно-правовою   угодою   щодо   відчуження   земельної ділянки,  укладеною  в  порядку,  встановленому  законом,  у  разі набуття права власності на земельну ділянку за такою угодою;

    б) свідоцтвом про право на спадщину.  

    3. Право    постійного    користування   земельною   ділянкою посвідчується державним актом на  право постійного  користування земельною ділянкою.  

    4. Форми  державних  актів   на  право  власності  на  земельну ділянку,  право   постійного   користування   земельною   ділянкою затверджуються Кабінетом  Міністрів України.  

    5. Право  оренди  земельної   ділянки  посвідчується договором  оренди землі, зареєстрованим  відповідно до закону.  

    6. При  набутті  права  власності   на  земельну  ділянку   на  підставі  документів,  визначених  частиною  другою  цієї  статті, державний  акт  на  право  власності  на  земельну   ділянку,   що відчужується, долучається до документа, на підставі якого відбувся перехід права власності на  земельну  ділянку,  в  кожному  такому випадку відчуження земельної ділянки.

    На  державному  акті  про  право власності на земельну ділянку нотаріус, який посвідчує (видає) документ, та орган, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень, роблять відмітку  про  відчуження   земельної   ділянки   із   зазначенням документа, на підставі якого відбулося відчуження.

    Орган, який  здійснює реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обмежень,  робить відмітку про реєстрацію прав на земельну ділянку  на   підставі   документа   про   її   відчуження,  складеного  та посвідченого  в  порядку,  встановленому  законом,   протягом   14 календарних  днів  з  дня  подання  до  цього  органу  зазначеного документа.  Забороняється  вимагати  для  здійснення  відмітки  та державної  реєстрації  прав  на  нерухоме  майно  та  їх  обмежень документи, не передбачені цією статтею.

    У разі  зміни  співвласника  або   набуття   права   спільної власності  на  земельну  ділянку  орган,  який  здійснює  державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх  обмежень,  також  вносить зміни  до  державного  акта  на  право  власності  на  землю  щодо співвласників земельної ділянки.  

        7. Відчуження частини земельної ділянки з виділенням  її  в окрему  земельну ділянку здійснюється після отримання її власником державного акта,  що посвідчує право власності на сформовану  нову земельну ділянку.  

         8. У разі якщо державним актом  на право власності на земельну  ділянку було посвідчено  право  власності  на  декілька  земельних ділянок,  відчуження  однієї  з  цих  ділянок  здійснюється  після виготовлення державного акта,  що  посвідчує  право  власності  на кожну з цих ділянок.  

         9. Державний  акт  на  право   власності  та  право постійного користування  земельною  ділянкою  видається  на   одну   земельну ділянку.

    Право постійного  користування на декілька земельних ділянок, наданих  під  будівництво  та  обслуговування  лінійних   об'єктів (доріг,  трубопроводів,  ліній  електропередачі та зв'язку),  може посвідчуватися одним державним актом». 

    Загалом, можна охарактеризувати вищенаведені зміни до Земельного Кодексу як позитивні. 
 

    Співвідношення  державної реєстрації прав на нерухомість  та державного земельного кадастру 

      Державний земельний кадастр становить публічний (державний), методично організований реєстр земельних ділянок, який включає: відомості про кількість земель, їх якість, цільове призначення та належність до певної категорії, розподіл земельних ділянок між власниками, користувачами, включаючи орендарів, а також відомості про економічну та грошову оцінку земель.

    Державний земельний кадастр відображає адміністративно-територіальний устрій країни. Він ведеться по кожній адміністративно-територіальній одиниці  – селу, селищу, місту, району, області та по країні в цілому.  

       Державний реєстр прав на нерухоме  майно, ведення якого є основною  функцією державної реєстрації  прав на нерухомість, є єдиною  державною інформаційною системою, котра містить офіційно підтверджені  та гарантовані державою (достовірні) відомості про речові права на нерухоме майно, їх обмеження, суб'єктів речових прав, об'єкти нерухомого майна (будівлі, споруди, земельні ділянки тощо), які належать відповідним суб’єктам, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об'єктів нерухомого майна.  

    Виникає питання про те, яким чином співвідносяться  між собою ведення державного земельного кадастру та державна реєстрація прав на нерухомість? Зокрема, що має  бути первинним: включення відомостей про земельну ділянку (реєстрація) до державного земельного кадастру чи реєстрація прав на цю земельну ділянку у державному реєстрі прав на нерухоме майно?  

    Слід  зазначити, що відповідь на дане запитання  має не лише теоретичний, а й практичний інтерес. Адже набувач права власності чи іншого речового права на земельну ділянку повинен знати, у якому порядку він має оформити (зареєструвати) набуте право. Зокрема, його цікавить те, чи повинен він спочатку здійснити реєстрацію набутої земельної ділянки у державному земельному кадастрі, а лише потім зареєструвати набуте право на землю у державному реєстрі прав на нерухоме майно, чи навпаки.  

    На  жаль, чинне законодавство України  із даного питання є дуже суперечливим і не дає однозначної відповіді  на поставлене питання., Так, п. 2 ст. 4 Закону “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” зазначає, що дані обліку земельних ділянок у Державному земельному кадастрі та кадастровий номер об'єкта нерухомості є основою для формування Державного реєстру прав. Отже, із Закону нібито випливає, що набута у власність, постійне користування чи оренду земельна ділянка має спочатку бути зареєстрована у державному земельному кадастрі, де їй повинен бути присвоєний кадастровий (реєстраційний) номер, і лише після цього набувач земельної ділянки повинен зареєструвати набуте на неї право у державному реєстрі прав на нерухоме майно. 

    Разом із тим, інший закон, а саме Земельний  кодекс України, фактично заперечує  такий порядок реєстрації. Справа у тому, що згідно зі ст. 79 Кодексу, земельною ділянкою визнається “частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами”. Отже, за Кодексом – земельна ділянка  є не просто частиною земної поверхні із певним місцем розташування та межами; обов’язковою ознакою земельної ділянки є належність її певному суб’єкту на певних правах.  

    Тобто, для того, щоб зареєструвати набуту у власність чи користування земельну у державному земельному кадастрі набувач  уже повинен мати права на неї. Але ж такі права, як встановлює ст. 125 Земельного кодексу України, виникають виключно після їх державної реєстрації.  

    Більше  того, у ст. 2 Закону “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” зазначається, що саме Державний реєстр прав на нерухоме майно та їх обмежень є єдиною державною інформаційною системою, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обмеження, суб'єктів речових прав, технічні характеристики об'єктів нерухомого майна (будівель, споруд тощо), кадастровий план земельної ділянки, а також відомості про правочини, вчинені щодо таких об'єктів нерухомого майна. Інші інформаційні системи, які містять відомості про земельні ділянки, зокрема, відомості з державного земельного кадастру, на такий статус претендувати не можуть ¹⁵. 

    Таким чином, із вищевикладеного випливає, що особа, яка, наприклад, уклала договорів  купівлі-продажу земельної ділянки  як покупець, після нотаріального  посвідчення такого договору повинна  спочатку зареєструвати  цей договір  у Державному реєстрі прав на нерухоме майно, набувши статус власника земельної ділянки, і лише після цього ділянка підлягає реєстрації у державному земельному кадастрі. Тому пункт 2 ст. 4 Закону “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень”, який зазначає, що дані обліку земельних ділянок у Державному земельному кадастрі та кадастровий номер об'єкта нерухомості є основою для формування Державного реєстру прав, має тлумачитися таким чином, що внесення відомостей про земельну ділянку до Державного реєстру прав на нерухоме майно є основою для внесення відомостей про цю земельну ділянку до державного земельного кадастру, а не навпаки.  

       Окрім того, слід мати на увазі,  що Державний реєстр прав на  нерухоме майно та державний  земельний кадастр є принципово відмінними за своїм змістом. Так, згідно зі ст. 12 Закону “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень”, структура Державного реєстру прав включає три грипи відомостей, а саме:

    1) дані про зареєстровані речові  права та їх обмеження;

    2) дані про суб'єктів речових  прав;

    3) дані про об'єкти нерухомого  майна. 

    Тому  для ведення повноцінного Державного реєстру прав до нього має вноситися  мінімально необхідний обсяг відомостей.  

    Для реєстрації прав на земельні ділянки  до зазначеного реєстру достатньо внести відомості про розмір та місцезнаходження ділянки. Справа полягає у тому, що Державний реєстр прав дає відповідь лише на одне питання: хто є суб’єктом прав на дану земельну ділянку і якого роду (змісту) ці права. Тому внесення до Державного реєстру прав інших відомостей про земельну ділянку лише інформаційно обтяжує його і не є необхідним. 

    На  відміну від державного реєстру  прав у державному земельному кадастрі має бути відображено значно більший  обсяг даних про земельну ділянку. Окрім розміру та місцезнаходження ділянки, у кадастрі мають відображатися дані про грошову оцінку земельної ділянки, про категорію земель за цільовим призначенням земельної ділянки, відомості щодо власників або користувачів земельної ділянки, а також інші дані, передбачені нормативно-правовими актами з питань державного земельного кадастру.  

    Як  бачимо, у державному земельному кадастрі відображається багато даних, які можуть часто змінюватися. Наприклад, при  незмінних розмірі, місцерозташуванні  та власникові (користувачеві) земельної ділянки її цільове призначення, грошова оцінка та деякі інші характеристики можуть часто змінюватися. Особливо це стосується грошової оцінки земельної ділянки, величина якої залежить від прокладення до (чи повз) ділянки нових комунікацій (доріг, засобів зв’язку тощо), облаштування території, які роблять її місцерозташування більш вигідним, та ринкової кон’юнктури. Якщо включати всі ці дані до Державного реєстру прав, доведеться вносити до нього зміни ледь не щорічно. Все це робить зазначений реєстр нестабільним, а головне, вищезазначені додаткові відомості не впливають на характер прав власників чи користувачів конкретних земельних ділянок. 
 
 

    Висновок 
 

    Незважаючи  на те, що українські здобутки на ниві створення цілісної системи реєстрації прав на землю виглядають поки що достатньо скромно, порівняно із здобутками ряду зарубіжних країн, Україна має всі можливості для створення національної системи реєстрації. 

    Проте не врахування позитивного досвіду вирішення питання реєстрації прав на землю в інших країнах при створенні національної системи реєстрації прав на землю було б просто необачливим, не кажучи вже про цілком реальний ризик невдалого витрачання коштів, часу та зусиль у такому випадку. Зазначений досвід може підказати цілий ряд вдалих моделей правового регулювання реєстрації прав на землю, які доречно було б використати. Наприклад, принцип пріоритету записів у поземельній книзі відносно записів кадастру у випадку протиріч між даними (Німеччина)¹⁶, а також принцип пріоритету записів у земельному реєстрі, а не в земельному сертифікаті, що посвідчує відповідне право (Великобританія) ; або вже відкритий (Великобританія) та прямий комп'ютерний доступ до інформації через офісні системи органів реєстрації, а також приєднані до них системи державних та недержавних підприємств, установ, організацій (Швеція)¹⁷.