Становлення державної реєстрації прав на землю в Україні

 

    План 
 

    Вступ 

    

1. Становлення державної реєстрації прав на землю в Україні

 
    

2. Правова основа, поняття та загальна характеристика державної реєстрації прав на землю

 
    

3. Співвідношення  державної реєстрації прав на землю та державного земельного кадастру

 
    

4. Внесення  змін від 5 березня 2009 року до положень Земельного Кодексу, що регулюють державну реєстрацію прав на землю

 

    Висновок  

    Список  використаної літератури 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Вступ  

    Здійснення  в Україні широкомасштабної земельної  реформи цілком закономірно поставило питання про формування у нашій країні повноцінної інфраструктури регулювання земельних відносин. До основних елементів цієї інфраструктури належать державний земельний кадастр та державна реєстрація прав на землю та інше нерухоме майно. Не випадково останнім часом у країні реалізується низка заходів, спрямованих на створення законодавчих засад, необхідних для формування зазначених інститутів.

    Утім, на жаль, уже в ході реалізації таких  заходів виявилося, що посадові особи, яким за їх статусом  належить опікуватися формуванням нової системи державної реєстрації прав на нерухомість та державного земельного кадастру, не мають чіткого та однозначного уявлення щодо того, у який спосіб ці інститути мають бути створені та функціонувати.

    Йдеться не лише про те, що до цього часу Міністерство юстиції України та Держкомзем України ведуть дискусію про те, на який із цих органів влади має бути покладено функцію державної реєстрації прав на земельну та неземельну нерухомість. Бентежить і те, що не всі чільні посадовці, у першу чергу Держкомзему України, чітко розуміють та вірно трактують поняття державного земельного кадастру та державної реєстрації прав на нерухоме майно.  
 

    Становлення державної реєстрації прав на землю в Україні 

    Юридична  земельна реєстрація почала здійснюватись в епоху зародження капіталістичних відносин. Її завданням було документальне оформлення права власності та володіння землею. Земельній реєстрації надається широке правове значення. Земельнокадастрові матеріали починають застосовуватися при вирішенні земельно-правових питань. Зокрема, вони почали використовуватися не тільки в інтересах оподаткування, але й для інших потреб підтвердження права власності та інших прав на землю.  

    Із  часом державна реєстрація прав на землю та інше нерухоме майно стала важливою складовою частиною правового механізму набуття та реалізації прав на землю у країнах із ринковою економікою. Роль державної реєстрації прав на нерухомість у більшості країн полягає у підтвердженні державою фактів виникнення, зміни чи припинення прав на землю у процесі ринкового обігу земельних ділянок¹.  

    На  жаль, в Україні до останнього часу не приділялося належної уваги створенню  ринково орієнтованої системи державної  реєстрації прав на нерухомість. Незважаючи на розпочату в 1992 році приватизації земель та формування ринкової інфраструктури у сфері земельних відносин, в Україні фактично існує система державної реєстрації, яка сформувалася до початку приватизації земель².  

    Земельним кодексом України, який було прийнято 25 жовтня 2001 року³ та введено у дію з 1 січня 2002 р., передбачається принципово інша система державної реєстрації державних актів на землю. Згідно зі ст. 202 Кодексу державна реєстрація земельних ділянок повинна здійснюватися у складі державного реєстру земель, який складається з двох частин:

    а) книги записів реєстрації державних  актів на право власності на землю  та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів  земельних ділянок;

    б) Поземельної книги, яка містить  відомості про земельну ділянку.  

    Ст. 196 кодексу також зазначає, що державна реєстрація земельних ділянок є  складовою частиною державного земельного кадастру. А у ст. 204 Земельного кодексу  проголошується, що порядок ведення  державного земельного кадастру, включаючи і державну реєстрацію земельних ділянок, встановлюється законом. Однак, зазначені статті Земельного кодексу не містять норм прямої дії. Адже на їх виконання Прикінцевими положеннями Кодексу передбачається розробка Закону про державний земельний кадастр та Закону про державну реєстрацію земельних ділянок.  

    Слід  відмітити, що після прийняття Земельного кодексу України загострилася боротьба між трьома відомствами – Міністерством  юстиції України, Держкомземом України  та Держбудом України – за право ведення державної реєстрації прав на земельну та неземельну нерухомість. Однак Указом від 17 лютого 2003 року “Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру” ⁴ Президент України вирішив цей спір на користь Держкомзему України. 

      П.1 цього Указу зазначає: покласти  на Держкомзем України “функції  з державної реєстрації земельних  ділянок, нерухомого майна та  прав на них у складі державного  земельного кадастру”.  

    Із  метою створення повноцінної  законодавчої бази для здійснення державної  реєстрації прав на нерухомість 1 липня 2004 року Верховна Рада України прийняла Закон України “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” ⁵. 

      Тим самим було зафіксоване проходження важливого, рубіжного етапу на шляху формування в нашій країні нової, цивілізованої системи державної реєстрації прав на нерухоме майно. Адже державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обмежень визначається Законом як офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення, переходу або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обмежень, що супроводжується внесенням даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та їх обмежень.

    Іншими  словами, із введенням у дію цього Закону лише державна реєстрація прав відповідно до норм цього Закону тягне за собою виникнення права власності та інших прав на земельну та неземельну нерухомість.  

    У цілому, Закон “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень” на мою думку заслуговує позитивної оцінки. У ньому знайшли відображення положення, які дістали назву “принципів одного вікна”. Такі положення полягають в наступному. По-перше, в основі закріпленої в Законі системи державної реєстрації прав на нерухоме майно покладено принцип єдності, нерозділення нерухомості як об’єкта прав, що підлягатимуть державній реєстрації. Цей принцип закріплюється у новому Цивільному кодексі України і полягає в тому, що земельна ділянка та пов’язане із нею майно, яке не можна відділити від ділянки без завдання істотної шкоди цьому майну (будівлі, споруди тощо), охоплюються поняттям нерухомості або нерухомого майна.  

    По-друге, згідно із Законом, державна реєстрація прав на нерухоме майно (включаючи права на всі види нерухомості) здійснюватиметься за єдиними правилами і у єдиному державному реєстрі. 

      По-третє, у Законі “Про державну  реєстрацію речових прав на  нерухоме майно та їх обмежень”  знайшов відображення і такий  принцип “одного вікна”, який  передбачає створення єдиної системи спеціалізованих державних органів, котрі здійснюватимуть державну реєстрацію прав на нерухоме майно.  

    Мета  цього закону є цілком зрозумілою. Вона полягає у необхідності запровадження  в країні системи державної реєстрації прав на земельну та неземельну нерухомість за принципом “одного вікна”. Цей принцип означає, що право власності та інші права на землю та інше нерухоме майно має реєструватися в одному органі, за єдиними правилами, а земельна ділянка та розташована на ній будівля повинні реєструватися як один об’єкт права власності.  

    Утім, незважаючи на введення Закону у дію власники нерухомого майна, для того щоб зареєструвати права на нього, продовжують стукати не в одне, а щонайменше у п’ять вікон. Чому? На мій погляд, основна причина полягає у тому, що не тільки у суспільстві, але й у посадових осіб органів влади є відсутнім, перш за все, чітке уявлення про те, що таке державна реєстрація прав та державний земельний кадастр, і у який спосіб вони мають “співіснувати”. 
 

    Правова основа, поняття та загальна характеристика державної реєстрації прав на землю 

    Правову основу державної реєстрації прав на землю становлять: 

1. положення Земельного Кодексу, зокрема ст..125, 126, 202 ⁶ ;
2. ст.20 Закону «Про оренду землі»⁷
3. Закон “Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень”⁸
4. Указ Президента від 17 лютого 2003 року “Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру”⁹
5. Наказ Держкомзему вiд 23.05.2003  № 135 «Про створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру та удосконалення структури державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах"¹⁰
6. Наказ Держкомзему вiд 02.07.2003  № 174 “Про затвердження Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель” ¹¹ та інші.

 
 

Державну  реєстрацію прав на землю у правовій літературі розглядають як самостійну функцію державного регулювання земельньних правовідносин, оскільки їх реалізація спрямована на легалізацію ( виникнення) суб’єктивних прав на землю. 

    В теорії земельного права  державну реєстрацію прав на землю визначають як вольова діяльність суб’єктів земельних реєстраційних правовідносин спрямованих на внесення передбачених законодавством належно отриманих даних у спеціально призначеній для цього офіційному документі уповноваженими державними органами за встановленою процедурою з метою виникнення, зміни чи припинення прав на землю у заінтересованих осіб, які її ініціюють та утверджують останніх ( цих суб’єктів) як суб’єктів зазначених легалізаційних прав.¹² 

    Відновідно  до Закону “Про державну реєстрацію речових  прав на нерухоме майно та їх обмежень”¹³ : державна реєстрація речових прав  на  нерухоме  майно  та  їх обмежень – це офіційне визнання і підтвердження державою фактів виникнення,  переходу або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обмежень,  що супроводжується внесенням даних до Державного реєстру  речових  прав  на  нерухоме майно та їх обмежень; 

    При цьому під  Державним реєстром  прав  на  нерухоме  майно  та  їх  обмежень розуміють єдину державну  інформаційну систему, яка містить відомості про речові права на нерухоме майно, їх обмеження,  суб'єктів  речових  прав,  технічні  характеристики об'єктів  нерухомого  майна (будівель,  споруд тощо),  кадастровий план земельної ділянки,  а також відомості про правочини,  вчинені щодо таких об'єктів нерухомого майна; 

    Державна реєстрація документа, що посвідчує право на земельну ділянку є юридичним фактом виникнення права власності або користування зазначеною земльною ділянкою.

    Таким чином можна зробити висновок, що відповідно до Земельного Кодексу  державна реєстрація  прав на землю виконує легалізаційну функцію, зміст якої зводиться до визнання законним власником чи землекористувачем того чи іншого суб’єкта та гарантування державою здійснення та захисту таких прав на земельну ділянку. 
 
 
 

    Внесення  змін від 5 березня 2009 року до положень Земельного Кодексу, що регулюють державну реєстрацію прав на землю 

    Варто відзначити, що 5 березня 2009 року Верховна Рада України ухвалила Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо документів, що посвідчують право на земельну ділянку, а також порядку поділу та об'єднання земельних ділянок»¹⁴. Даний Закон викладає положення Земельного Кодексу, які регулюють державну реєстрацію прав на землю в новій редакції. Зокрема, це ст.125 та ст.126 Земельного Кодексу. Цей  Закон має набрати  чинності  з 8 травня 2009 року.