Содержание права собственности на землю. Ограничения права собственности на землю: объективные и субъективные

    2. Понятие и содержание права собственности на землю 
 

    В теории права различают такие понятия, как «собственность» и «право собственности». Под собственностью в экономическом смысле понимают ту или иную форму присвоения предметов природы, орудий и средств производства, предметов потребления.

    Под правом собственности понимают совокупность принадлежащих субъекту правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом, позволяющая ему по своему усмотрению совершать в отношении его любые действия, не противоречащие нормам права и охраняемым законом интересам других лиц. Это право собственности в субъективном смысле.

    Под правом собственности в объективном смысле понимают совокупность норм права, регулирующих отношения собственности и составляющих самостоятельный институт той или иной отрасли права, в нашем случае – Российского земельного права⁷.

    Среди прав на землю выделяется две основные группы: права, определяющие принадлежность, присвоенность имущества (в данном случае природных объектов) – например, право собственности, и право  пользования – например аренда.

    Возможность иметь в частной собственности землю предусмотрена Конституцией РФ 1993 года (ст. 9). Конституция закрепляет только два ограничения осуществления собственником своих прав – не нанесение ущерба окружающей природной среде и защита охраняемых законом интересов других лиц.⁸ Это же правило содержит ст. 209 Гражданского кодекса РФ.

    По  земельному законодательству РФ граждане могут иметь в собственности  земельные участки. Однако их использование  ограничено целевым назначением, например для дачного участка, и другими  условиями, закрепленными в договоре о передаче участка. При этом предоставление гражданам земли ведется в основном для организации личного подсобного (садово-огородного) или крестьянского (фермерского) хозяйства. Вопросы землеотвода решают органы субъектов РФ или местного самоуправления.

    Лесной  кодекс РФ предусматривает для граждан  возможность иметь в собственности  только древесно-кустарниковую растительность, расположенную на земельном участке и появившуюся на нем в результате хозяйственной деятельности или естественным образом⁹.

    Водным  кодексом РФ устанавливается право  частной собственности граждан  на обособленные водные объекты, т.е. на небольшие по площади и непроточные  искусственные водоемы, не имеющие  гидравлической связи с другими  поверхностными водными объектами.

    Горное  законодательство и законодательство о животном мире не допускает права  частной собственности на эти  природные ресурсы.

    Среди прав пользования можно выделить право аренды, предусмотренное для  земельных участков и участков лесного  фонда.

    Для земельных участков предусмотрены также право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и сервитуты¹⁰.

    Для участков лесного фонда и участков, не входящих в лесной фонд, предусмотрены  также права безвозмездного пользования, концессии и краткосрочного пользования, а также сервитуты¹¹.

    Для водных объектов – право краткосрочного и долгосрочного пользования  и сервитуты¹².

    Для объектов животного мира к правам пользования относятся: охота; рыболовство, включая добычу водных беспозвоночных и морских млекопитающих; использование полезных свойств жизнедеятельности объектов животного мира; изучение, исследование и иное использование в научных, культурно-просветительских, воспитательных, рекреационных, эстетических целях без изъятия их из среды обитания; извлечение полезных свойств жизнедеятельности объектов животного мира; получение продуктов жизнедеятельности объектов животного мира.

    Право собственности является первым и  основным из вещных прав, определяющих отношение к вещам и отношения  по поводу вещей. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имущество¹³. Это три правомочия, которые существуют у каждого собственника.

    Под правомочием владения понимается возможность  фактически обладать данным имуществом. Такая возможность должна быть юридически обоснованной, т.е. необходимо наличие правового титула (основания) на владение. Фактическое обладание может заключаться в том, что собственник непосредственно имеет данную вещь в своем обладании (например, живет в доме, построенном на принадлежащем ему земельном участке) или числит это имущество на балансе.

    Право пользования представляет собой  возможность извлечения из имущества  полезных свойств. Такое извлечение возможно, например, при эксплуатации имущества по его целевому назначению. По общему правилу, использовать имущество может лишь его фактический обладатель, т.е. владелец.

    Распоряжение  имуществом означает для собственника возможность определения юридической  судьбы вещи. Например, собственник  может отчуждать свое имущество  в собственность других лиц, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом (сдавать в аренду, передавать доверительное управление), отдавать имущество в залог и распоряжаться им иным образом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц¹⁴.

    Земля и другие природные ресурсы являются особым объектом гражданского оборота. Гражданское законодательство распространяется на эти объекты в той мере, в какой вопросы их оборота не урегулированы законодательством о земле и других природных ресурсах¹⁵. Гражданский кодекс регулирует эти вопросы специальной главой 17 «Право собственности и другие вещные права на землю».

    Лица, имеющие в собственности земельный  участок вправе распоряжаться им свободно, поскольку соответствующие  земли на основании закона не исключены  из оборота или не ограничены в  обороте. К числу земель, исключенных из оборота, могут быть отнесены, например, земли захоронений, земли лесного и водного фонда и другие, перечисленные в ст. 27 Земельного кодекса РФ.

    Кроме этих ограничений существуют также  ограничения по целевому использованию  отдельных категорий земель. В частности, использование по целевому назначению устанавливается для земель сельскохозяйственного назначения и земель особо охраняемых природных территорий¹⁶.

    Объектом  права собственности являются не все земли вообще, а конкретный земельный участок. Это правило является общим правилом для гражданского законодательства. Право собственности может распространяться только на вещи, определенные родовыми или индивидуальными признаками.

    Территориальные границы земельного участка устанавливаются  в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов (ст. 26 Земельного кодекса РФ), выдаваемых собственнику специально уполномоченными государственными органами. К числу таких документов относится, например, свидетельство о праве собственности на землю, выдаваемое в соответствии с федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Если  иное не предусмотрено законом, право  собственности на земельный участок  распространяется на находящиеся в  границах этого участка поверхностный (почвенный) слой (в настоящее время не установлено ограничений на обладание им) и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.

    Леса  являются исключительной собственностью Российской Федерации¹⁷, но могут быть переданы в собственность субъектов Российской Федерации. Это не относится к городским лесам и лесам, расположенным на землях обороны. Иная растительность (растения, древесно-кустарниковая растительность, зеленые насаждения) может находиться в собственности собственника земельного участка без ограничения¹⁸.

    Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению использовать все, что находится  над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено  законами о недрах, об использовании  воздушного пространства, иными законами и не нарушает права других лиц. В настоящее время действуют Закон РФ «О недрах», Федеральный закон «Об охране атмосферного воздуха» и Воздушный кодекс РФ. Недра являются исключительной собственностью Российской Федерации и ее субъектов, поэтому собственник земельного участка может осуществлять на своем земельном участке только добычу общераспространенных полезных ископаемых (торфа, глины, песка и т.п.) на глубине не более пяти метров от поверхности для личного потребления. Также собственник имеет право для личного потребления осуществлять рытье колодцев до первого водоносного горизонта, который не используется для питьевого водоснабжения данного населенного пункта.

    Использование воздушного пространства ограничивается для частных собственников в соответствие с Воздушным кодексом РФ. Забор воздуха для предпринимательских нужд осуществляется на основании лицензии, выдаваемой специально уполномоченным органом. Высотное строительство осуществляется в соответствии с градостроительными нормами и правилами, а также в соответствии с градостроительным планом развития данной территории. Таким образом, использование пространства над земельным участком тоже ограничено.

    Помимо  прав закон устанавливает для  собственника обязанности. Основной обязанностью собственника является бремя содержания принадлежащего ему имущества¹⁹. В состав этой обязанности входит, если иное не предусмотрено законом или договором, необходимость заботы о своем имуществе, поддержание его в должном состоянии (не захламление участка, использование его по целевому назначению, недопущение ухудшения качества земель и т.д.).

    Собственник несет также риск случайной гибели или порчи своего имущества при  отсутствии чьей-либо вины (наводнение, землетрясение и т.д.). Риск случайной  гибели переходит к собственнику в соответствии с правилами гражданского законодательства о возникновении права собственности. Например, такой риск переходит на приобретателя земельного участка с момента государственной регистрации²⁰.

          В Российской Федерации  признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности²¹. Это означает, что имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации и муниципальных образований. Все формы собственности признаются равными и защищаются равным образом.

          Однако фактически различные формы собственности  не равны между собой. В частности, законом определяется, какие виды имущества могут находиться только в государственной или муниципальной  собственности. К такому имуществу  относится, например, имущество, изъятое из гражданского оборота (ст.27 Земельного кодекса РФ).

          Различны также  способы приобретения и прекращения  права собственности для различных  субъектов. Например, государство может  приобретать право собственности  за счет конфискации какого-либо имущества или иного отчуждения (выкупа) для своих нужд (глава VII Земельного кодекса РФ). В то же время граждане отвечают по своим обязательствам не всем принадлежащим им имуществом, а только его частью. Но даже с учетом данных различий речь идет прежде всего о разных субъектах права собственности – публичных и частных.

          В собственности  граждан и юридических лиц  может находиться любое имущество, за исключением тех видов, которые  в соответствии с законодательством  Российской Федерации не могут принадлежать гражданам и юридическим лицам. 
 
 
 
 
 

    2.1. Право государственной собственности на землю 
 

    Право государственной  собственности  означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения государству. Государство как субъект права государственной собственности представлено не одним ведомством, а целым рядом различных органов государственной власти, между которыми распределяются правомочия собственности.

    Учитывая  федеративное устройство России и существование  двух уровней государственной власти, предусматривается, что право государственной собственности существует в виде:

    федеральной собственности и

    собственности субъектов РФ (субъектной).

    На  каждом уровне правомочия владения, пользования  и распоряжения распределены между  законодательными органами, соответствующими министерствами и ведомствами, а также местными органами самоуправления, и реализуются через систему государственных полномочий и функций управления.

    Объектом  права государственной  собственности  выступают индивидуально обособленные земельные участки, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц и муниципальных образований (ст. 214 ГК). Государственной земельной собственности принадлежит ведущее место. Государственные земли — наиболее обширны по площади, имеют наиболее существенную экономическую и экологическую значимость. На государственных землях размещается большинство промышленных предприятий, подавляющее большинство земель природоохранного назначения находятся в государственной собственности²².