Собственность на жилье

Физический износ определяется сложением величин физического

износа отдельных элементов здания: стен, перекрытий, крыши, кровли,

полов, оконных и дверных устройств, отделочных работ, внутренних

санитарно-технических и электротехнических устройств и других элементов.

Таблица 1 - Оценка состояния здания в зависимости от общего физического износа

Для определения физического износа Qф конструкций обследуют

их отдельные участки, имеющие разную степень износа. Процент Qф

всего здания определяют как среднее арифметическое значение износа

отдельных конструктивных элементов, взвешенных по их удельным весам в общей восстановительной стоимости объекта:

il d Q Σ=

где dj – удельная стоимость данного конструктивного элемента или инженерной системы в общей восстановительной стоимости, %;

li – износ конструктивного элемента, установленного при техническом

обследовании, %.

Стоимость физического износа I, руб., определяется по формуле

/ /100

фI = Q V

где Qф – физический износ, определяется по формуле (1.1);

V / – восстановленная стоимость, руб.

Восстановленная стоимость здания определяется стоимостью его

воспроизводства в действующих на данный период ценах.

Метод определения физического износа на основе инженерного об-

следования предусматривает инструментальный контроль состояния

элементов здания и определение степени потери их эксплуатационных

свойств. Для приблизительной оценки износа пользуются сопоставлением фактического срока службы здания с расчетным:

l (t /T)100 i = , (1.3)

где li – износ конструктивного элемента, установленный расчетом, %;

t – фактический срок службы, лет;

Т – нормативный срок службы, лет.

Оценка физического износа по методу сопоставления фактических

и нормативных сроков службы представляет собой линейную зависимость износа от сроков службы, что не соответствует действительной

закономерности физических процессов, сопровождающих физический

износ элементов зданий. Поэтому необходимо проводить инженерное

обследование для объективной оценки физического износа.

Наблюдения за конструкциями показывают, что в первый период

эксплуатации (период приработки), когда конструкция новая, износ

слабее, а к третьему периоду (к концу срока службы) интенсивность из-

носа возрастает. Конструкция, износ которой за 100 лет службы составит 75 %, к концу срока службы изнашивается в полтора раза больше

(45 %), чем в первом периоде (30 %).

По физическому износу отдельных конструктивных элементов и

инженерных систем устанавливают износ здания в целом.

При выполнении капитального ремонта физический износ частично

ликвидируется, а стоимость здания увеличивается.

При капитальном ремонте зданий в сменяемых конструкциях физический износ устраняется, а в несменяемых – только уменьшается, так

как несменяемые конструкции по физическому износу ремонтироваться

23

не могут, а проводимые в них ремонтные работы носят восстановительный характер.

В основу нормативных документов по определению величины физического износа положены соотношения физического износа и стоимости необходимого ремонта на восстановление. В результате капитального и текущего ремонтов темпы роста физического износа снижаются. Износ зданий происходит наиболее интенсивно впервые 20 – 30 лет

и после 90 – 100 лет.

На развитие физического износа влияют такие факторы, как объем

и характер капитального ремонта, планировка здания, плотность заселения, качество работ при капитальном ремонте, санитарно-гигиенические

факторы (инсоляция, аэрация), периоды эксплуатации, уровень содержания и текущего ремонта.

В процессе эксплуатации здания подвергаются моральному износу,

основная причина которого – технический прогресс.

Моральный износ – величина, характеризующая степень несоответствия

основных параметров, определяющих условия проживания, объем и качество предоставляемых услуг современным требованиям.

Сущность его заключается в том, что с течением времени под

влиянием непрерывного технического прогресса возникают не-

соответствия между вновь возводимыми и старыми зданиями, несоответствие здания его функциональным назначениям вследствие меняющихся социальных запросов.

Это заключается в несоответствии архитектурно-планировочных

решений современным требованиям о переуплотненности застройки, в

недостаточном уровне благоустройства, озеленения территории, в устаревшем инженерном оборудовании.

Старые здания часто не удовлетворяют современным запросам людей и современным требованиям производства ни по своим габаритам,

планировке, расположению помещений, внешнему облику, ни по уровню технического оснащения. Эти здания могут быть достаточно прочными, и физический износ их незначительный, но «морально» они уста-

рели. Поэтому необходимо произвести реконструкцию, модернизацию,

переустройство старого здания для приведения его в соответствие с со-

временными требованиями.

Различают моральный износ двух форм. Моральный износ первой

формы связан со снижением стоимости здания по сравнению с его стоимостью в период строительства, т.е. уменьшение стоимости строительных работ по мере снижения их себестоимости (вследствие изменения

масштабов строительного производства, роста производительности труда).

Моральный износ второй формы определяет старение здания по

отношению к существующим на момент оценки обмерно-планировочным,

санитарно-гигиеническим, конструктивным и другим требованиям, которые заключаются в дефектах планировки, несоответствии конструктивных элементов здания современным требованиям (неудовлетворительные теплотехнические характеристики, звукоизоляция и др.), отсутствии или неудовлетворительном качестве элементов инженерного оборудования.

Возможны два основных способа количественной оценки морального

износа второй формы: технико-экономический и социальный.

Технико-экономический способ представляет собой систему показателей, составленных на основании обобщения удельной стоимости

конструктивных элементов и инженерного оборудования различных

зданий, выраженной в процентах от восстановительной стоимости зданий.

Метод социологической оценки второй формы морального износа

основан на анализе процессов обмена и купли-продажи жилья.

Моральный износ здания меняется скачкообразно, по мере изменения социальных требований, но ему здания подвергаются гораздо быстрее, чем физическому износу.

Закономерности изменения факторов, вызывающие физический и

моральный износы, различны. Моральный износ в процессе эксплуатации нельзя предупредить. Методами проектирования с учетом научно-

технического прогресса можно получить обмерно-планировочные и

конструктивные решения, способные обеспечить соответствие их действующим требованиям на более длительный период эксплуатации.

Устранение физического износа производится путем замены изношенных конструкций здания. Так как срок службы различных конструкций может значительно различаться, то в течение периода эксплуатации некоторые конструкции приходится менять, иногда даже по нескольку раз.

Иногда конструкции и инженерные системы здания с незначительным физическим износом требуют замены из-за морального износа.

Коэффициент L учитывает соотношение стоимости физического и

морального износа:

L = I /M2 →1, (1.4)

где М2 – стоимость морального износа второй формы, руб.

Наиболее экономичными проектными решениями считаются такие,

при которых сроки морального и физического износа конструкций и

систем зданий совпадают. В этом случае коэффициент, учитывающий

соотношение износов, стремится к единице

Список Литературы

1. Конституция РФ.

2. Гражданский кодекс РФ

3.  Комков В.А. Техническая эксплуатация зданий и сооружений: учеб. пособие / В.А. Комков, С.И. Рощина, Н.С. Тимахова. – М.: РИОР, 2007. – 248 С.

4. Порывай Г.А. Техническая эксплуатация зданий: учебное пособие / Г.А. Порывай. – М.: РИОР, 1982.- 180 С.

5. http://mosurcentr.ru

2