Сервитут в земельном праве

     1) iter - право прохода пешком, проезда верхом на лошади и возможность быть проносимым в носилках по дорожке, пролегающей по соседнему участку. Последние два правомочия предоставлялись сервитуарию, если ширина тропинки позволяла проносить носилки и ездить верхом, либо они не были прямо исключены сторонами при заключении договора об установлении данного ius in re;

     2) actus - право прогонять через соседскую землю скот. Обычно этот сервитут включал в себя и право проезда в повозке, и iter. Однако и право проезда в повозке, и право простого прохода (iter) могли быть исключены из actus соглашением сторон, а первое еще и тем, что отведенная дорога будет слишком узка для повозки. Общим свойством и iter, и actus было то, что их осуществление не требовало определения конкретной тропы или дороги, управомоченный субъект мог в каждом конкретном случае по своему усмотрению прокладывать путь через служащий участок⁸;

     3) via - право проезда на телеге с тяжелой поклажей (камнями, бревнами). Этот сервитут включал в себя все функции iter и actus, а также право проволакивать камни и нести прямо шесты и копья (т.е. право на свободное пространство над путем в высоту копья), если иное не было предусмотрено сторонами. Via в отличие от двух первых iura in re предполагал устройство проездной дороги, ширина которой могла быть определена в договоре. Если такого соглашения не было, то размер устанавливался Законами XII таблиц (VII.6) - 8 футов в прямом направлении и 16 футов при поворотах⁹. Этот минимум не должен был изменяться сторонами, иначе считалось, что возникает iter, а не via. Общим признаком перечисленных дорожных повинностей является их древнейшее происхождение;

     4) прибавившийся значительно позднее  к перечисленным дорожным сервитутам servitus navigandi - право переплывать чужое озеро с целью сообщения с определенным земельным участком.

           Водные сервитуты  включали в себя:

     1) aquaeductus - право проводить воду с другого участка. Обычно воду можно было проводить только из постоянного источника (колодец, река, проточный пруд); если источником был, например, непроточный пруд или цистерна, то этот сервитут не имел места. Сервитуарий мог проводить воду только через деревянные или глиняные трубы, лежащие на земле, но не каменными каналами или другими сооружениями, слишком обременяющими хозяина служащего имения. Пользование водой могло быть ограничено определенным периодом времени (только во время зимы или лета либо даже в определенные дни или время суток). Этот сервитут, как и три дорожных, имел древнейшую историю в Риме (все остальные водные сервитуты возникли позднее) и относился к числу res mancipi;

     2) aquaehaustus — право черпания воды с чужого участка, соединенное с правом прохода к источнику;

     3) servitus pecoris ad aquam appulsus - право выгона скота к водопою на чужой земле, соединенное с actus к источнику;

     4) s. aquae educendae - право отводить воду со своей земли на землю

     соседа;

     5) s. aquae immitendae - право спускать дождевую воду через имение, находящееся ниже, если соседние участки находятся на склоне;

     6) право на то, что сосед не  может добывать воды на своей  земле, если это приводит к уменьшению ее запасов на господствующем участке. Это был единственный отрицательный сервитут из числа сельских.

     Римлянам  были известны и другие виды servitutes praediorum rusticorum, а именно:

     - s. parcendi - право пасти скот на соседнем участке. Этот сервитут мог быть соединен с правом содержать шалаш для пастуха на praedium serviens;

     - s. silvae caeduae - право рубить лес на соседнем участке для удовлетворения потребностей другого (например, для устройства виноградника);

     - s. calcis coquendae, lapidis eximendi, arenae fodiendae - право на добычу с подчиненного участка извести, камня, песка для нужд господствующего (например, для постройки амбара);

     - наконец, право складывать плоды,  собранные со своей земли, на  участке соседа (в том числе и в его амбаре), право при эксплуатации каменоломни бросать камни на чужую землю, право давить виноград в давильне соседа, и т.д.

     Возникновение городских сервитутов (за исключением  одного древнейшего) относится в основном к классическому периоду в истории римского права (эпохе господства ius gentium и ius honorarium), когда с ростом города Рима меняется сам характер градостроительства. Одноэтажные дома, изолированные друг от друга окружающими их земельными участками, сменяются на тесно прилегающие, нередко многоэтажные и имеющие окна на улицу, а не во двор постройки. Такая теснота и вызвала потребность в городских сервшутах, к числу которых относились:

     1) servitus cloacae mittendae - право провести через чужую землю трубу для отвода нечистот со своего двора в большую публичную клоаку. Строго говоря, этот сервитут происходит еще из доклассического права Древнего Рима в отличие от всех других servitutes praediorum urbanorum. Скорее всего, он появился вскоре после сожжения воинственными галлами Рима (365 г. до н.э.). До этого публичная клоака проходила только по общественной земле, так что стоки из каждого частного участка могли непосредственно вливаться в нее. После Галльского пожара римляне строились, не соблюдая старого плана города, возводя постройки и на своей, и на чужой, и даже на общественной земле. Поэтому получилось так, что в некоторых местах частные дворы и здания потеряли прямой доступ к публичной клоаке. Чтобы получить его, надо было приобрести возможность проложить сточную трубу через соседние участки.

     2) s. proiicendi et protegendi - право протянуть от крыши или стены своего здания в воздушное пространство соседа балкон или кровельный скат;

     3) s. oneris ferendi - право опирать здание или часть его на стену, столбы, колонны соседа. Хозяин служащего участка обязывался содержать эти опоры в состоянии, делающем их способными выдержать тяжесть строения, принадлежащего сервитуарию. Уникальность данного сервитута состояла в том, что здесь требовалось совершение положительных действий со стороны собственника служащего имения в пользу владельца сервитута¹⁰, тогда как по общему правилу он должен только терпеть (pati) действия чужих лиц или воздерживаться (поп facere) от собственных действий в отношении своего имущества;

     4) s. tigni immitendi - право провести или укрепить свои балки в здании соседа, который в отличие от предыдущего случая не был обязан ad faciendum¹¹;

     5) s. stilicidii - право отводить на чужой участок дождевую воду в каплях;

     6) s. fluminis - право спуска дождевой воды через соседний участок

     потоками;

     7) s. altius non tollendi - право запрещать соседу надстраивать этаж или возводить постройки выше определенной высоты, чтобы они не препятствовали доступу солнца, света и не заслоняли бы вид³;

     Противоположностью  данному праву является servitus altius tollendi, обеспечивавший его субъекту возможность строить на господствующем участке здания выше установленной высоты и затемнять соседний участок. Любопытно отметить, что данный сервитут в одном месте Дигест Юстиниана (8.3.2) описывается римским юристом Нерацием не как городской, а как сельский¹²;

     8) s. ne luminibus officiatur - право запрещать соседу постройкой или насаждением деревьев препятствовать потоку света. Возможным был даже запрет окрасить дом в темный цвет, если от этого терялся свет;

     9) s. ne prospectui officiatur — право требовать, чтобы сосед своим сооружением не заслонял вид, который сервитуарий имеет из своего дома;

     10) как противоположное последним  трем сервитутам - право строить на господствующем участке здания выше нормы, застраивать окна, загораживать вид и т.д. Существование подобных сервитутов объясняется тем, что обычное право и законы налагали на собственников известные строительные ограничения либо в пользу публичных интересов, либо только в интересах соседей. Последние могли быть по соглашению сторон отменены;

     11) s. sterculinii - право класть навоз или что-либо подобное возле соседской стены;

     12) s. fumi immitendi - право пропускать на участок соседа чрезмерный дым из трубы или пар из бани;

     13) s. balnearii habendi - право иметь ванную в чужом доме;

     14) s.luminum - право пробить окно в пограничной стене для пропуска света или восстановления вида;

     15) право на то, чтобы в соседнем  доме не занимались известными  ремеслами, если это приносит выгоду господствующему участку (например, уменьшает опасность от огня, связанную с некоторыми ремеслами).

     По  содержанию сервитуты могут быть разграничены на положительные (affirmativae) и отрицательные (negativae). Положительные сервитуты позволяют их субъекту оказывать физическое воздействие на чужой земельный участок. К ним относятся все сельские сервитуты (за исключением права запретить соседу добывать воду на его земле, если это уменьшает ее запасы на господствующем участке), а также большинство городских сервитутов.

     Отрицательными  называются те сервитуты, которые реализуются посредством воспрещений, лишающих собственника служащего участка возможности совершать определенные действия в отношении своего имущества' (например, добывать воду, надстраивать этаж, высаживать тенистые деревья, красить дом в темный цвет). К ним относится упомянутый чуть выше водный сервитут, а также следующие виды городских: s. altius non tollendi, s. ne luminibus et prospectui officiatur, право запретить соседу заниматься определенным ремеслом, если это отвечает интересам господствующего участка.

     Другая  классификация предполагает деление сервитутов по способу осуществления на постоянные (continuae) и непостоянные (discontinuae). Постоянные (непрерывные) сервитуты физически обеспечивают их субъекту возможность непрерывного пользования подчиненным участком либо предоставляют ему право воспрещения некоторых действий соседа. К таким iura in re относятся все отрицательные сервитуты, а также некоторые положительные - aquaeductus, если пользование водой не было ограничено определенным временем, s. proiicendi et protegendi, s. oneris fe-rendi, s. tigni immitendi и др.

     Непостоянные  сервитуты не могут физически осуществляться непрерывно, хотя юридически сервитуарий в любой момент может воспользоваться принадлежащим ему правом в отношении чужой земли. К таким сервитутам относятся все дорожные сервитуты, aquaehaustus, s. pecoris ad aquam appulsus, s. sterculinii и др.

     Таким образом, ограниченные вещные права на землю являются одним из важнейших институтов гражданского права. Исследования в этой области велись еще древнеримскими юристами. Не меньшего внимания заслуживает эта проблематика и в современной науке гражданского права, так как в настоящее время в Российской Федерации возрождаются частная собственность на землю и частное землепользование, осуществляется земельная реформа. В силу объективной ограниченности такого рода объектов и большого общественного (публичного) интереса в их надлежащем использовании указанный механизм не может ограничиваться оформлением лишь одного, хотя и самого широкого по содержанию, вещного права - права собственности, а с необходимостью должен включать в себя и разветвленную регламентацию различных ограниченных вещных прав. Об этом убедительно свидетельствует как мировой, так и отечественный опыт.