Сделки в земельном праве

     Гражданским кодексом предусматриваются особенности  наследования имущества члена крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 1179):

     а) если наследник умершего члена крестьянского (фермерского) хозяйства сам членом этого хозяйства не является, он имеет право на получение компенсации, соразмерной наследуемой им доле в имуществе, находящемся в общей  совместной собственности членов хозяйства. Срок выплаты компенсации определяется соглашением наследника с членами  хозяйства, а при отсутствии соглашения - судом, но не может превышать одного года со дня открытия наследства. При  отсутствии соглашения между членами  хозяйства и указанным наследником  об ином доля наследодателя в этом имуществе считается равной долям  других членов хозяйства. В случае принятия наследника в члены хозяйства указанная компенсация ему не выплачивается;

     б) в случае, когда после смерти члена  крестьянского (фермерского) хозяйства  это хозяйство прекращается (пункт 1 статьи 258), в том числе в связи с тем, что наследодатель был единственным членом хозяйства, а среди его наследников лиц, желающих продолжать ведение крестьянского (фермерского) хозяйства, не имеется, имущество крестьянского (фермерского) хозяйства подлежит разделу между наследниками по правилам ст. ст. 258 и 1182 Гражданского кодекса Российской Федерации. 

     2.5. Дарение, мена  и рента земельных участков

     Сделки  дарения и мены совершаются по правилам гражданского законодательства. Особого порядка совершения данных сделок федеральным земельным законодательством  не предусмотрено.

     По  договору дарения земельного участка  одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) земельный  участок в собственность (см. п. 1 ст. 572 ГК РФ). Ничтожным является условие передачи земельного участка после смерти дарителя. Одариваемый вправе отказаться от дара до его получения. В таком случае сделка считается расторгнутой. Отказ от земельного участка после оформления его в собственность является добровольным отказом от участка, прекращающим право собственности на него, и право на участок переходит к государству.

     По  договору мены каждая из сторон обязуется  передать в собственность другой стороны один товар в обмен  на другой (п. 1 ст. 567 ГК РФ). В сущности, договор мены представляет собой модификацию договора купли-продажи, где каждая из сторон одновременно является продавцом и покупателем (п. 2 ст. 567 ГК РФ). Можно рассмотреть два варианта мены, в которой в качестве товара участвуют земельные участки:

     - обмен одного земельного участка  на другой;

     - обмен земельного участка на  иную движимую или недвижимую  вещь.

     Основной  трудностью при заключении договора мены может стать оценка земельного участка как объекта недвижимости, поскольку по общему правилу (п. 1 ст. 568 ГК РФ) обмениваемые вещи предполагаются (должны быть) равноценными. Такая оценка будет примерной, если она будет произведена сторонами. В случае, когда соглашение насчет цены обмениваемого имущества не достигнуто, стороны могут прибегнуть к услугам профессионального оценщика недвижимости, и, если вещи будут неравноценными, сторона, имеющая менее ценную вещь, должна будет доплатить разницу в ценах (п. 2 ст. 568 ГК РФ). Цена обмениваемого земельного участка должна быть не ниже нормативной.

     Отношения ренты введены сравнительно недавно. Особенности заключения договоров  ренты земельных участков в настоящее  время земельным законодательством  не установлены. В настоящее время  в связи с низкой ликвидностью земельных участков рента по поводу земельных участков не имеет такого распространения, как, например, рента  по поводу квартир.

     Рентные отношения регулируются главой 33 ГК РФ, в которой также учтены некоторые особенности обременения рентой недвижимого имущества (в том числе земли).

     По  договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику  ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется  в обмен на полученное имущество  периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств  на его содержание в иной форме (п. 1 ст. 583 ГК РФ).

     Рента может быть бессрочной (постоянная рента) или выплачиваться в течение  жизни получателя (пожизненная рента); вариантом договора пожизненной  ренты является договор пожизненного содержания с иждивением (п. 2 ст. 583 ГК РФ).

     Договор ренты можно рассматривать как  комплексный договор, включающий в  себя основное условие по выплате  собственно ренты за отчуждаемое  имущество (в частности, за земельный  участок), а также условие о  форме передачи (платной или бесплатной) вещи получателем ренты в собственность  плательщика ренты; соответственно, ко второму условию применяются  правила о купле-продаже или  о договоре дарения (ст. 585 ГК РФ).

     При передаче под выплату ренты земельного участка получатель ренты в обеспечение  обязательства плательщика ренты  приобретает право залога на этот участок (п. 1 ст. 587 ГК РФ).

     Пожизненная рента выплачивается в деньгах (ст. 597 ГК РФ), а постоянная рента может выплачиваться как в деньгах, так и путем предоставления вещей, выполнения работ и оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты (п. 1 ст. 590 ГК РФ).

     Получателями  ренты по договорам пожизненной  ренты и пожизненного содержания с иждивением могут быть только граждане.

     Плательщик  ренты вправе распоряжаться земельным  участком, переданным ему в обеспечение  пожизненного содержания, только с  предварительного согласия получателя ренты (п. 1 ст. 604 ГК РФ). 

     2.6. Внесение земельных  участков в уставный капитал  организации

     Внесение  земельных участков в уставный капитал  организации является действием  по формированию уставного капитала юридического лица, т.е., по сути, сделкой  с земельным участком не является. Государственной регистрации подлежит не само внесение земельного участка  или земельной доли, а переход  права, произошедший в итоге внесения. С момента государственной регистрации  прекращается право собственности  лица, которое внесло в уставный капитал свой земельный участок  или земельную долю. Соответственно, возникает право собственности  юридического лица на соответствующее  имущество.

     Как любое имущество, земельный участок  может быть внесен в уставный капитал  организации различной организационно-правовой формы. Особенности внесения земельных  участков в уставный капитал установлены ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

     Без выделения земельного участка в  счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный  участок, находящийся в долевой  собственности.

     Передача  земельной доли в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся  в долевой собственности, осуществляется на основании документов, удостоверяющих право на земельную долю, без государственной  регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю.

     Условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в уставный (складочный) капитал, местоположение части находящегося в долевой  собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные  участки в счет земельных долей  для передачи таких земельных  участков в уставный (складочный) капитал, определяются решением общего собрания участников долевой собственности. 

     2.7. Доверительное  управление земельными участками

     По  договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество  в доверительное управление, а  другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах  учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

     Передача  имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности  на него к доверительному управляющему.

     В настоящее время существуют особенности  только доверительного управления земельными долями из состава земель сельскохозяйственного  назначения в соответствии с ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

     Собственник земельной доли вправе передать свою земельную долю в доверительное  управление без выделения земельного участка в счет земельной доли.

     Передача  земельной доли в доверительное  управление осуществляется на основании  документов, удостоверяющих право на земельную долю, без государственной  регистрации возникшего в результате приватизации сельскохозяйственных угодий права на земельную долю.

     Условия передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в доверительное  управление, местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которой выделяются земельные участки в счет земельных  долей для передачи таких земельных  участков в доверительное управление, определяются решением общего собрания участников долевой собственности.

     В отношении доверительного управления иными земельными участками и  земельными долями применяются правила гл. 53 ГК РФ.

     ЗАКЛЮЧЕНИЕ 

      Земле как фундаментальному объекту государственной  и частной собственности, купли-продажи, аренды, залога, наследования, как источнику экономических благ всегда уделялось значительное место в российской науке и практике. Вопрос о защите субъектов, осуществляющих сделки с землей также являлся одним из ключевых при обновлении законодательства РФ.

      В данном реферате были определены понятие сделки в земельном праве, а также рассмотрены основные виды сделок с землёй. 

      В настоящее время пока рано говорить о полной ясности в данной сфере, поскольку до сих пор не разработан механизм использования земель такого назначения, как лесной фонд, земли поселений и некоторые другие. Законодательство содержит ещё много положений, допускающих двойное толкование, неясность формулировок и т.п.

      Кроме того, совершение таких сделок, как  купля-продажа, ипотека, аренда нередко  осложняется тем обстоятельством, что правовой режим конкретного  земельного участка не оформлен надлежащим образом.

     Таким образом, следует сделать вывод, что в силу значимости для государства  земельных правоотношений и сделок, совершаемых в данной сфере, российское законодательство по-прежнему нуждается  в постоянном развитии и совершенствовании.  
 

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994 г. N 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001 г. N 146-ФЗ и часть четвертая от 18 декабря 2006 г. N 230-ФЗ (с изменениями от 30 ноября 2011 г.).
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 08.12.2011).
4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями от 21 ноября 2011 г.).
5. Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изменениями от 1 июля 2011 г.).
6. Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учебник. 8-е изд., перераб. – М.:Юрайт-Издат, 2004.
7. Жариков Ю.Г., Улюкаев Х.В., Чуркин В.Э., Земельное право: Учебник. – М., 2010.
8. Земельное право современной России: Учебное пособие.  Крассов О.И. М.; Дело, 2007.
9. Земельное право: Учебник / Под ред. С.А. Боголюбова. – М., 2004.
10. С.Н. Королев. Правовой механизм сделок с землей. Екатеринбург, 1998г.