Сделки в земельном праве

     3) земельных участков, находящихся  в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.

     Цена  земельных участков не может превышать  их кадастровую стоимость. До установления Правительством Российской Федерации, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или  органом местного самоуправления порядка  определения цены земельного участка  эта цена устанавливается в размере  его кадастровой стоимости.

     В существующей застройке земельные  участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества  многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются  в качестве общего имущества в  общую долевую собственность  домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

     В случае если здание (помещения в  нем), находящееся на неделимом земельном  участке, принадлежит нескольким лицам  на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного  земельного участка в общую долевую  собственность или в аренду с  множественностью лиц на стороне  арендатора, с учетом долей в праве  собственности на здание.

     В случае если в здании, находящемся  на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним  лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения  либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в  аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом договор  аренды земельного участка заключается  с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании. В случае если правообладатели помещений  в этом здании не могут быть сособственниками или арендаторами в этом здании, например казенные предприятия и  государственные или муниципальные  учреждения, данные субъекты приобретают  право ограниченного пользования  земельным участком для осуществления  своих прав на принадлежащие им помещения.

     Для приобретения прав на земельный участок  граждане или юридические лица совместно  обращаются в исполнительный орган  государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).

     Исполнительный  орган государственной власти или  орган местного самоуправления в  месячный срок со дня поступления  заявления принимает решение  о предоставлении земельного участка  в собственность бесплатно либо готовит проект договора купли-продажи  или аренды земельного участка и  направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

     В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган  местного самоуправления на основании  заявления гражданина или юридического лица либо по обращению исполнительного  органа государственной власти на основании  дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной  документации в месячный срок со дня  поступления указанного заявления  либо обращения обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его  границ.

     Границы и размеры земельного участка  определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в  соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются  с учетом красных линий, границ смежных  земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

     Исполнительный  орган государственной власти или  орган местного самоуправления в  двухнедельный срок со дня представления  проекта границ земельного участка  принимает решение о предоставлении этого земельного участка лицам  и направляет им копию решения  с приложением проекта границ земельного участка.

     На  основании проекта границ земельного участка за счет указанных лиц  устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка.

     Отчуждение  здания, строения, сооружения, находящихся  на земельном участке и принадлежащих  одному лицу, производится вместе с  земельным участком, за исключением  следующих случаев:

     1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может  быть выделена в натуре вместе  с частью земельного участка;

     2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке,  изъятом из оборота.

     Отчуждение  здания, строения, сооружения, находящихся  на ограниченном в обороте земельном  участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным  участком, если федеральным законом  разрешено предоставлять такой  земельный участок в собственность  граждан и юридических лиц.

     Не  допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем  здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

     Право собственности на земельный участок  переходит от продавца к покупателю с момента государственной регистрации  территориальным органом Министерства юстиции договора купли-продажи. 

     2.2. Ипотека (залог)  земельных участков

     Нормативной базой ипотеки является § 3 главы 23 ГК РФ и ФЗ N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г. (далее - Закон об ипотеке).

     Согласно п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке, по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвовавшее в этом обязательстве (третье лицо). При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

     Предметом ипотеки может быть любой земельный  участок, который принадлежит залогодателю на праве собственности⁴, за исключением земельных участков, указанных в ст. 63 Закона об ипотеке, которая запрещает залог земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также участков, размеры которых меньше установленных минимальных предельных размеров. Отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для ипотеки таких земельных участков.

     В настоящее время ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части⁵.

     Возникновение ипотеки возможно на основании договора и на основании закона. Договор  ипотеки заключается по правилам, установленным в гл. II Закона об ипотеке. К разряду существенных условий договора ипотеки отнесены предмет залога и его оценка, размер и срок исполнения основного обязательства, обеспечиваемого залогом, указание на то, у кого находится заложенное имущество. Договор ипотеки должен быть заключен в письменной форме, нотариально удостоверен и зарегистрирован в регистрационной палате.

     Возникновение ипотеки на основании закона возможно при купле-продаже земельного участка  в рассрочку или в кредит, если право собственности переходит  с момента заключения сделки. Как  правило, в случае купли-продажи  в рассрочку или кредит право  собственности переходит к покупателю с момента внесения последнего платежа. Ипотека же возникает при переходе права собственности к покупателю с момента государственной регистрации, при этом продавец до получения последнего платежа обладает правом залога на предмет сделки - земельный участок.

     Основания для обращения взыскания на заложенное имущество содержатся в п. 1 ст. 348 ГК РФ, а также в ст. 50 Закона об ипотеке. К обстоятельствам, влекущим обращение взыскания на заложенное имущество, отнесены: неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает, в частности неуплата или несвоевременная уплата суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

     Особенность обращения взыскания на недвижимое имущество заключается в отчуждении предмета залога по решению суда. Иск  об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, предъявляется  в соответствии с правилами подсудности  и подведомственности дел, установленными процессуальным законодательством.

     Закон об ипотеке в ст. 51 установил, что взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии с данным Законом допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд. Статья 55 Закона об ипотеке содержит перечень случаев обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке. Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного исключительно после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки.

     Возможно  предоставление отсрочки на срок до одного года по просьбе залогодателя в случаях, когда:

     - залогодателем является гражданин  независимо от того, какое имущество  заложено им по договору об  ипотеке, при условии, что залог  не связан с осуществлением  этим гражданином предпринимательской  деятельности;

     - предметом ипотеки является земельный  участок из состава земель  сельскохозяйственного назначения.

     Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое по решению суда обращается взыскание, производится путем продажи  с публичных торгов в форме  аукциона.

     Особо определяется предмет ипотеки земельных  участков, предназначенных для жилищного  строительства и комплексного освоения в целях жилищного строительства. В этом случае предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные  участки, находящиеся в муниципальной  собственности, и земельные участки, государственная собственность  на которые не разграничена. Данные земельные участки передаются в  обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством  строительства объектов инженерной инфраструктуры.

     Решения об ипотеке земельных участков, находящихся  в муниципальной собственности, принимаются органами местного самоуправления. Решения об ипотеке земельных  участков, государственная собственность  на которые не разграничена, принимаются  органами государственной власти субъектов  Российской Федерации или органами местного самоуправления, наделенными  полномочиями на распоряжение указанными земельными участками в соответствии с законодательством Российской Федерации.

     Организация и проведение публичных торгов по продаже земельных участков осуществляются с учетом указанных в решении  суда об обращении взыскания на земельный  участок, заложенный по договору об ипотеке, особых условий о предельном количестве повторных публичных торгов и  величине снижения на них начальной  продажной цены. После объявления всех публичных торгов по продаже  земельного участка несостоявшимися  ипотека такого земельного участка  прекращается. 

     2.3. Аренда земельных  участков

     Аренда - это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это  одна из самых распространенных и  наиболее эффективных форм использования  земли во всем мире.

     Земельные участки могут быть предоставлены  их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.