Сделки с жилыми помещениями

         После заключения договора об  ипотеке,  банк,  как  правило,  требует,

чтобы заемщик внес определенный  первоначальный  взнос,  размер  которого  в

разных   странах   может   колебаться   в   зависимости   от   существующего

законодательства  и экономический  ситуации.  Банк-кредитор  заинтересован  в

том, чтобы  этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше  первый  взнос,

тем менее  рискованна сделка  и  сам  кредит.  В  настоящее  время  в  России

предполагается, что первоначальный взнос должен составлять  как минимум  30%

от стоимости  приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик  может взять кредит.

         Естественно, что банк-кредитор будет готов предоставить этот кредит не

любому  заемщику. Нужно вначале выяснить  платежеспособность  заемщика,  т.е.

оценить, в  состоянии  ли  он  из  своего  текущего  дохода,  который  может

оказаться единственным  источником  погашения  кредита,  платить  ежемесячно

определенную, обусловленную договором  по  ипотечному  кредиту  сумму.  Есть

золотое банковское правило: на выплату кредита  заемщик  не  должен   тратить

больше 30%  своего  личного  ежемесячного  дохода.  Если  эта  доля  больше,

например,  40-60%,  то  такой  кредит  уже  становиться  рискованным.  Может

получиться  так, что заемщик не  сможет  его  выплатить.  Поэтому  исходя  из

дохода  заемщика,  банк  оценивает  тот  объем  кредита,  который  он  может

предоставить.

         Если заемщик полностью  и  в  срок  возвращает  кредит,  то  кредитный

договор считается завершенным и договор  ипотеки  между  заемщиком  и  банком

тоже  теряет силу. Если же заемщик не может  по каким-то  причинам  продолжать

выплаты по кредиту, то, к сожалению,  в этом  случае  происходит  обращение

взыскания на заложенное жилье.[5] Обращение взыскания  на  жилое  помещение,

являющееся  предметом ипотеки, происходит по решению  суда либо без  обращения

в  суд   на   основании   нотариально   удостоверенного   соглашения   между

залогодателем   и   залогодержателем,   заключенного   после   возникновения

оснований для обращения взыскания на предмет  ипотеки.

          Реализация заложенного жилого помещения происходит путем его продажи с публичных торгов в порядке, определяемом законодательством  РФ. В то же время в нотариально удостоверенном  соглашении  стороны  могут предусмотреть приобретение заложенного имущества залогодержателем с  зачетом

в счет покупной цены требований  залогодержателя  к  должнику,  обеспеченных

ипотекой. К указанному соглашению  применяются  правила  о  договоре  купли-продажи.

       За  счет полученных от продажи жилья  средств  банк  компенсирует  свои

потери  по непогашенному кредиту, а оставшаяся сумма  возвращается  заемщику.

Это означает, что та часть кредита, которая уже выплачена,  а  также  первый

взнос 30%  в  несколько  уменьшенном  виде  вернуться  к  заемщику,  который

остается  у «разбитого корыта».

       Обращение залогодержателем  взыскания  на  заложенный  жилой  дом  или

квартиру  не является основанием для выселения приобретателем  жилого  дома

или квартиры совместно проживающих в этом помещении  залогодателя  и  членов

его семьи, если оно является для них единственным пригодным для  постоянного

проживания  помещением.

         Между лицом, которое приобрело бывший предметом ипотеки жилой дом или квартиру в результате его реализации, и бывшим их собственником либо  кем-то из проживающих с ним членов его семьи заключается договор найма  занимаемого ими жилого помещения в соответствии с Гражданским  кодексом  РФ  и  жилищным законодательством РФ. Если соглашение о заключении договора  не  достигнуто, любая из сторон вправе в  судебном  порядке  потребовать  его  заключения  и определения условий.

       После обращения взыскания на  заложенный  жилой  дом или квартиру  и

реализации  этого имущества залогодатель и  проживающие совместно с ним  члены

его семьи  обязаны по требованию собственника  жилого  дома  или  квартиры  в

течение месяца освободить занимаемое помещение  при условии, что:

. Жилой  дом или квартира были заложены по договору  об  ипотеке  в обеспечении возврата кредита, предоставленного  на  приобретение или строительство этого жилья;

. Проживающие  совместно с залогодателем члены  его  семьи  дали  до заключения договора об  ипотеке,  а  если  они  были  вселены  в заложенный дом или квартиру позже – до их вселения   нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный жилой дом или квартиру в случае обращения на него взыскания.

       Лица, проживающие в заложенных жилых  домах или квартирах  на  условиях

договора  найма или  аренды  жилого  помещения,  не  подлежат  выселению  при

реализации  жилого дома  или  квартиры.  Заключенный  с  ними  до  заключения

договора  об ипотеке договор найма  или  аренды  жилого  помещения  сохраняет

силу.

         Ипотечное кредитование жилья – один из самых  проверенных  в  мировой

практике  и надежных способов привлечения  внебюджетных инвестиций в  жилищную сферу.  Именно  ипотека  позволяет  согласовать  интересы  населения   –   в улучшении  жилищных  условий,  коммерческих  банков  –   в   эффективной   и

прибыльной  работе,  строительного  комплекса   –   в   ритмичной   загрузке

производства,  и,  конечно  же,  государства,  заинтересованного   в   общем

экономическом росте, которому будет способствовать  широкое  распространение

ипотечного  кредитования населения. 
 
 
 
 
 
 
 
 

4. Налоговая  льгота

 

       Собственник недвижимости в жилищной сфере уплачивает налоги на недвижимость в порядке, установленном  законодательными актами Российской Федерации о налогах.

       В целях развития и стимулирования жилищного строительства гарантируются налоговые льготы в порядке, установленном законодательными актами Российской Федерации о налогах:  
    гражданам, осуществляющим строительство или приобретающим жилье за счет собственных средств, а также за счет целевых кредитов;  
    предприятиям, учреждениям и организациям, оказывающим помощь своим работникам в жилищном строительстве;  
    предприятиям, эксплуатирующим жилищный фонд;  
    на инвестиции в строительство, реконструкцию и ремонт жилищного фонда, а также в развитие производства строительных материалов и предметов домоустройства.

       Гражданам, осуществляющим индивидуальное жилищное строительство собственными силами, при вынужденной потере ими  работы, в том числе после увольнения из Вооруженных Сил, устанавливается оплата труда на срок до двух лет в порядке, определенном законодательством Российской Федерации для безработных, участвующих в общественных работах.  
           Гражданам из числа военнослужащих, беженцев, вынужденных переселенцев, а также проживающим в районах Крайнего Севера или приравненных к ним местностях, и в иных случаях, предусмотренных законодательством, могут предоставляться дополнительные льготы в жилищной сфере.  
(в ред. Федерального закона от 10.02.99 N 29-ФЗ) 
 
 

      Список использованных источников и литературы:

1. Конституция Российской Федерации (принятая всенародным голосованием 12 декабря 1993 года). Новосибирск: Сибирское университетское изд., 2004.
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации (части первая, вторая, третья, четвертая) по состоянию на 1 января 2008 года. Новосибирск: Сибирское университетское изд., 2007.
3. Жилищный Кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ. М.: Эксмо. 2005.
4. Федеральный Закон «Об основах федеральной жилищной политики» от 12.01.96 № 9-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 2005.
5. Комментарий к Гражданскому Кодексу РФ (постатейный).Изд. 2-ое, испр. и доп., с использованием судебно-арбитражной практики / Рук. авт. коллектива и ответ. ред докт. юрид. наук, профессор О.Н. Садиков М. , 2002. – 787 с.
6. Постатейный комментарий к Жилищному Кодексу РФ. Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 1 июля 2005 года. Под ред. доктора юридических наук Крашенинникова П.В. Статут, 2005.
7. Василевская Л.Ю. Право собственности на жилые помещения в гражданском праве: истоки и нормативное регулирование // Гражданин и право. – 2004. № 1.
8. Седугин П.И. Жилищное право. – М., Проспект, 2004.