Сделки с жилыми помещениями

     Необоснованный  отказ органов местного самоуправления в предоставлении и продаже в установленные сроки земельных участков для жилищного строительства влечет за собой штрафные и иные санкции.

     Земельный участок, отведенный под жилищное строительство, должен быть использован по назначению в сроки, устанавливаемые органами местного самоуправления. При превышении установленного срока к застройщику органами власти применяются санкции, предусмотренные законодательством.

     Право на осуществление строительства  жилья предоставляется в порядке, установленном законодательством  гражданину, которому это жилье передано в пользование, или застройщику, которому это жилье предоставлено собственником по договору.

     При использовании земельного участка  не в соответствие с той целью, для которой он предназначался, право  пользования земельным участком может быть прекращено.

     По  окончании строительства, застройщик обязан сдать жилой дом государственной  приемочной комиссии. До полного возведения жилого дома и принятия его в эксплуатацию государственной приемочной комиссией, застройщик не имеет право продавать  дом или его часть (дарить, производить обмен) другим лицам без разрешения администрации района, города.

     В случае разрушения дома от пожара или  других стихийных бедствий, право  на бессрочное пользование земельным  участком сохраняется за застройщиком, если он в течение трех лет приступит к восстановлению разрушенного дома или возведению нового, за исключением случаев, когда генеральным планом города предусмотрено иное использование земельного участка. Восстановление разрушенного жилого дома, либо строительство нового осуществляется на основании решения местной администрации по типовому или утвержденному в установленном порядке индивидуальному проекту.

     Кроме регистрационного удостоверения на всех остальных правоустанавливающих документах должна быть отметка о  регистрации в бюро технической инвентаризации (БТИ).

     Приобретение  права собственности по давности владения (приобретательной давности).

     Право собственности на стороне давностного  владельца возникает помимо воли и независимо от прав предшествующего  собственника. Впервые это основание права собственности было введено Законом о собственности от 1 января 1991 года в статье 7, а затем закреплено в новом Гражданском Кодексе.

     Гражданин, не являющийся собственником недвижимого  имущества, к которому относите жилой дом, но добросовестно и открыто владеющий им как собственник в течение пятнадцати лет, приобретает право собственности на этот дом.

     Применительно к жилому дому, приобретательная давность может возникнуть в результате покупки  жилого дома без надлежащего оформления.

     По  существу право собственности у  приобретателя из договоров купли-продажи  не возникло. Однако он открыто и  добросовестно владеет домом, платит необходимые налоги, вносит квартплату и так далее. В результате по истечении  пятнадцати лет такого владения, у него возникает право собственности.

     В силу прямого указания закона, право  собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, которое приобрело  имущество по давности владения с  момента такой регистрации. В данном случае речь идет о не имеющем правового основания фактическом владении имуществом в течение длительного срока.

     Приобретение  права собственности на жилое  помещение после полной выплаты  пая в жилищно-строительном и  жилищном кооперативах.

     Широкое распространение получили у нас в стране жилищные и жилищно-строительные кооперативы , участие в них было одним из наиболее часто встречающихся способов приобретения права собственности на жилое помещение.

     Жилищные  и жилищно-строительные кооперативы (ЖК, ЖСК) образуются для строительства  жилых домов и их последующей  эксплуатации, а также для приобретения жилых домов, подлежащих капитальному ремонту и реконструкции.

     ЖК  и ЖСК считаются созданными с  момента их регистрации в органе местной администрации и действуют на основе устава. ЖК и ЖСК являются собственниками имущества, переданных им денежных средств и купленного жилого дома.

     Членом  ЖК и ЖСК может быть лицо, достигшее 18 лет, нуждающееся в улучшении  жилищных условий и постоянно проживающее в данном населенном пункте. Члены кооператива приобретают соответствующее жилое помещение только в пользование, сохраняя право собственности лишь на пай (паенакопление). По своей юридической природе пай представляет собой не имущество в натуре, не деньги и не долю в праве собственности, а обязательственное право требования выплаты соответствующей суммы при выходе из кооператива.  
 
 
 
 

3. Кредиты и субсидии при  строительстве жилья

 

       Граждане  при строительстве или покупке  жилья имеют право на получение кредита под залог, в том числе под залог недвижимости, а также под гарантии органов государственной власти и управления или органов местного самоуправления либо под гарантии предприятий, учреждений, общественных объединений.  
    Граждане вправе получить в установленном порядке компенсации (субсидии), льготные кредиты, ссуды от органов государственной власти и управления, органов местного самоуправления для реализации права на жилище.  
    Условия получения компенсаций (субсидий), льготных кредитов, ссуд, кредитов под залог недвижимости, отсрочки погашения ссуд, изъятия при неуплате заложенного имущества, индексации ежемесячных выплат с учетом уровня доходов семьи регулируются Правительством Российской Федерации и Банком России.

       В  спектре   новых   возможностей   для   индивидуальных   инвестиций,

предлагаемых  сегодня  на  рынке,  ипотечное  кредитование  занимает  особое

место. В нынешних российский условиях его можно рассматривать  не только  как

наиболее короткий путь приобретения жилья и улучшения жилищных  условий,  но

и как весьма перспективный способ для долгосрочного  помещения сбережений. Сегодня в Москве и других крупных городах России наблюдается настоящий

бум жилищного  строительства.  Однако,  быстрорастущие  новостройки  зачастую

пустуют, не принося желаемой отдачи ни городским  властям, ни  инвесторам.  И

причина здесь проста – предложение  жилья  на  рынке  значительно  превышает

реальный  платежеспособный спрос основной части  населения.

         Эффективным решением проблемы может стать повсеместное распространение в России института ипотеки -  получение кредита  под  залог  недвижимости  в правом владения и распоряжения  этой  недвижимостью.  Приобретение  жилья  в кредит является распространенной практикой во многих странах мира.

             Термин «Ипотека» в юридическом  обороте обычно охватывает два  понятия:

                 1.  «Ипотека»  (как  правоотношение)   есть   залог   недвижимого

                    имущества с целью получения  ипотечного кредита (как правило,  в

                    банке). Для ипотеки характерно оставление  имущества  в  руках

                    должника.  Залог  в  гражданском   праве  -  один  из  способов

                    обеспечения  обязательства   –  в  данном  случае   банковского

                    кредита. При этом во всех  случаях обязательно  государственная

                    регистрация    залога    любой    недвижимости.    В    случае

                    неплатежеспособности     должника     требования     кредитора

                    удовлетворяются из выручки от  реализованного имущества.

                 2. «Ипотека» (как  ценная  бумага)  подразумевает  «закладную»  -

                    долговой   инструмент,   удостоверяющий   залогодержателя   на

                    недвижимое имущество.

       В   настоящий   момент    федеральными    законами,    непосредственно

регулирующими ипотеку (залог) недвижимого имущества являются:

                . Гражданский кодекс РФ (статьи 334-355);

                . Федеральный закон «Об ипотеке  (залоге недвижимости) от  16  июля

                  1998г. № 102-ФЗ.

         В соответствии  с  п.  2  ст.  334  ГК  РФ  общие  правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке  в  случаях,  когда  ГК  РФ  или

законом об ипотеке не установлены  иные  правила.  Таким  образом,  основным

законом, регулирующим ипотеку, является Федеральный  закон  «Об  ипотеке».  В

нем нашли отражение следующие положения:

                . Основания возникновения ипотеки,  обязательство,  обеспечиваемое

                  ипотекой, предмет ипотеки;

                . Порядок заключения договора  об ипотеке;

                . Закладная как ценная бумага;

                . Государственная регистрация ипотеки;

                . Обеспечение сохранности имущества,  заложенного  по  договору  об

                  ипотеке;

                . Переход прав на имущество,  заложенное по договору об  ипотеке,  к

                  другим лицам, и обременение  этого имущества правами других лиц;

                . Уступка прав по договору  об ипотеке;

                . Обращение взыскания на  имущество,  заложенное  по  договору  об

                  ипотеке, и реализация этого  имущества;

                . Особенности ипотеки земельных  участков,  предприятий,  зданий  и

                  сооружений, жилых домов и квартир.

       Следует  учитывать,  что  отношения,  связанные  с   ипотекой,   могут

регулироваться  также  иными   федеральными   законами,   не   регулирующими

непосредственно ипотечные обязательства:

          . Предметом ипотеки может быть только имущество, права на  которое

зарегистрированы  в  соответствии  с  Федеральным   законом   «О государственной  регистрации  прав  на  недвижимое  имущество  и сделок с ним» от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ. В соответствии с  этим  законом должна производиться также  государственная  регистрация ипотеки;

          . В некоторых случаях оценка предмета ипотеки должна производиться с учетом норм Федерального закона «Об оценочной деятельности  в РФ» от 29 июля 1998г. № 153-ФЗ;

         . В соответствии  с п.  1  ст. 56  ФЗ  «Об ипотеке   (залоге недвижимости» порядок проведения  публичных  торгов  по  продаже имущества, заложенного  по  договору  об  ипотеке,  определяется процессуальным законодательством РФ, поскольку настоящим законом  не установлены иные правила.  Таким   образом,  при   реализации   предмета  залога  должны  быть  учтены  требования  ГПК   РФ    Федерального закона «Об исполнительном производстве» от 21  июля1997г. № 119-ФЗ;

         . При ипотеке должны приниматься во внимание  нормы,  определяющие порядок проведения сделок  с  имуществом,  являющимся  предметом залога: нормы жилищного, земельного и других законодательств.