Сделки с землей

Участниками сделок с земельными участками могут  быть правоспособные и дееспособные субъекты гражданских правоотношений, к которым относятся граждане РФ, иностранные граждане, лица без  гражданства, юридические лица РФ, муниципальные образования¹¹ А. Гольцблат. Сделки с землей. Купля-продажа, аренда, приватизация, ипотека. М., 2004, с. 3..

Сделки с земельными участками совершаются в простой  письменной форме. Обязательное нотариальное удостоверение не требуется, однако возможно при соглашении сторон.

Рассмотрим один из видов сделок с землёй - куплю-продажу  земельных участков.

Правовой основой  отношений купли-продажи земельных  участков гражданами являются Конституция  РФ, Земельный кодекс РФ, Указ Президента РФ "О продаже земельных участков гражданами и юридическими лицами при приватизации государственных и муниципальных предприятий" от 25 марта 1992 г., Указ Президента РФ "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" от 27 октября 1993 г., Указ Президента РФ "О реализации конституционных прав граждан на землю" от 7 марта 1996 г., Постановления правительства РФ "Об утверждении порядка купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков" от 30 мая 1993 г. и другие нормативные акты.

Согласно ст.37 Земельного кодекса РФ, объектом купли-продажи  могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый  учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Являются недействительными  следующие условия договора купли-продажи  земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный  участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие  дальнейшее распоряжение земельным  участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка  в аренду, совершение иных сделок с  землей;

ограничивающие  ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены (п.2 ст.37 ЗК РФ).

По мнению Мисника  Н.Н., то, что недействительные условия  договора купли-продажи, предусмотренные  п.2 ст.37 ЗК РФ, применяются также  к договору мены - явление, безусловно, положительное. Однако отчуждение земельных участков не исчерпывается куплей-продажей и меной. Возможны также дарение и рента. В случае совершения этих сделок запреты пункта 2 ст.37 ЗК РФ могут быть обойдены. Их, по мнению Мисника Н.Н., следовало бы в законодательном порядке распространить на все сделки по отчуждению земельных участков¹¹ Постатейный комментарий к Земельному кодексу / Под ред. Р. Я. Вишневецкой, Г. А.. Мисника, Н. Н. Мисника. Ростов-на-Дону, 2004, с. 86..

В соответствии с п.3 ст.37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

При совершении сделки гражданами должны быть соблюдены  следующие общие условия.

Во-первых, продажа  земельного участка может быть осуществлена только собственником. Это значит, что, участок должен быть приватизирован, и он должен быть зарегистрирован в качестве такового в территориальном земельном комитете с выдачей свидетельства на право собственности.

Продажа земельных  участков их пользователями, арендаторами, а также владельцами не допускается.

Во-вторых, купля-продажа  земельных участков производится только между гражданами РФ независимо от сроков приобретения права собственности  на земельные участки.

Условия приобретения гражданства РФ определяются Законом  РФ "О гражданстве РФ" от 28 ноября 1991 г. и в общем виде состоят  в следующем:

постоянное проживание в РФ 5 лет всего или 3 года непрерывно;

обращение за поддержанием ходатайства о получении гражданства в ОВД;

нотариальное  удостоверение подписи лица, ходатайствующего о получении гражданства;

рассмотрение  ходатайства в течение 6 месяцев.

Гражданство в  отношении отчуждения земельных  участков играет определенную роль, поэтому  лицам, уполномоченным регистрировать сделку, решать вопросы купли-продажи земли (работникам органов государственного и муниципального управления, судьям, нотариусам) в необходимых случаях (при сомнении в гражданстве продавца либо покупателя) следует назначать проверку через паспортные отделения ОВД. Паспортам и удостоверениям личности доверять не следует.

Действующее законодательство допускает совершение сделки лицами, уполномоченными покупателями. В  этом случае следует проверять статус покупателя и уполномоченного лица (поверенного). По существу эта проверка сводится к выяснению 5 вопросов римской формулы: кто? что? где? когда? с какой целью?

В-третьих, купля-продажа  возможна при отсутствии споров по участку и иных причин, препятствующих сделке.

Среди причин, препятствующих сделке, следует отметить:

залог участка  в банк под ссуду;

передача участка  в наследство;

дарение земельного участка;

недееспособность, не полная дееспособность (16 лет) одной  из сторон;

ненадлежащий  титул земельного участка (участок  может быть не на праве собственности, а в жизненном наследуемом владении гражданина);

продажа по демпинговым  ценам (ниже нормативной или рыночной цен);

задолженность по земельному налогу;

наличие решения  об экспроприации участка (принудительного  выкупа для государственных, общественных нужд);

отсутствие необходимых  документов по земельному участку.

Последнее нуждается  в пояснении¹¹ С. Н. Королев. Правовой механизм сделок с землей. Екатеринбург, 1998г., с. 8.. Продавец должен иметь 4 документа по земельному участку:

1. Типовой договор купли-продажи. ¹

Соблюдение формы  типового договора - непременное условие  сделки, так как ее объект - имущество  особого рода - земля. Особый характер этого имущества состоит в  триедином его значении. Во-первых, земля - это объект природы, состоящий в естественных связях с другими природными объектами. Во-вторых, земля - это пространственный базис, то есть среда обитания людей. В-третьих, земля - это средство производства в сельском и лесном хозяйствах.

Указанные значения обуславливают появление в земельном праве сервитутов, которые могут быть отражены в тексте договора купли-продажи.

2. Ситуационный  план (чертеж) земельного участка. 

Документ изготавливается  за счет продавца или покупателя земельными комитетами, органами строительства  и архитектуры местных администраций или специальными центрами, имеющими лицензию на данный вид деятельности.

3. Акт о нормативной  цене земельного участка. 

Документ составляется территориальным земельным комитетом.

Свидетельство на право собственности на землю.

Оно должно быть представлено продавцом. После совершения сделки, после ее регистрации документ продавца аннулируется, а покупателю оформляется новый документ.

В некоторых  случаях (п.3 ст.186, п.2 ст.187, ст.339 ГК РФ) непременным  требованием закона является нотариальное удостоверение сделки купли-продажи, поэтому главным действующим лицом является нотариус. От его квалификации зависит судьба сделки. Нотариус должен потребовать для проверки следующие документы:

Договор купли-продажи (купчую), составленный в соответствии с типовой формой.

Ситуационный  план земельного участка или его  чертеж в 3 экземплярах.

Справку об оценке строений, расположенных на участке (документ выдается Бюро технической  инвентаризации (БТИ) и обязателен во всех случаях наличия строений и включения их в предмет договора).

Требования залогодержателя  по задолженности (документ прилагается  в случае обременения предмета договора залогом).

Справку нотариальной конторы об отсутствии залога (документ прилагается в случае оформления договора нотариальной конторой одного района по земельному участку, находящемуся на территории, закрепленной за нотариальной конторой другого района).

Доверенность  лица, уполномоченного продавцом  выступать от его имени при  заключении договора.

Доверенность  лица, уполномоченного покупателем выступать от его имени при заключении договора.

Акт о нормативной  цене земельного участка.

Письменное согласие собственника на продажу земельного участка, если он приобретался совместно.

Свидетельство на право собственности на землю продавца.

Нотариус делает отметку на документе о дате, номере реестра, наименовании конторы и  фамилии, имени, отчестве покупателя.

Договор вступает в законную силу с момента государственной  регистрации. С ней связывается  и переход права собственности на земельный участок во всем том, что касается правомочий третьих лиц.

В соответствии со ст.556 ГК РФ исполнение договора предполагает оформление передаточного акта или  иного документа, подписанного обеими сторонами. До момента составления  такого документа договор не может считаться исполненным.

В соответствии с действующим законодательством  непременным условием вступления юридического лица в отношения купли-продажи  земельных участков является приватизация предприятия. Предприятие признается приватизированным, если доля частного капитала составляет 75%. Другим важным условием вступления в отношения по купле-продаже земельных участков является экологически безопасное производство на предприятии. Приобретение земли в собственность допускается только предприятием, имеющим положительное заключение государственной экологической экспертизы, выдаваемое территориальными органами природы.

Следующий вид  сделки с землёй - аренда земельных  участков.

Договор аренды является договором, ограничивающим право  собственности на земельный участок в части пользования. Стороной по договору аренды может выступать как собственник, так и несобственник земельного участка, уполномоченный собственником заключать такие сделки. Арендатором может выступать любое лицо, обладающее земельной правоспособностью. По договору аренды также не может быть изменено целевое назначение земельного участка.

Для регистрации  договоров аренды земельных участков необходимо представить следующие  документы:

заявление правообладателя  о регистрации договора аренды земельного участка;

нотариально заверенные копии свидетельства о регистрации  юридического лица, учредительных документов со всеми зарегистрированными изменениями  к ним;

решение полномочного органа о назначении (избрании) руководителя либо доверенность о предоставлении права подписи документов по вопросам оформления земельных правоотношений иному лицу;

доверенность  представителей юридического лица на совершение действия по регистрации  договора и получение документа  с отметкой о государственной регистрации;

документ, удостоверяющий личность представителя;

распорядительный  акт на землю (копия постановления  или распоряжения уполномоченного  органа) либо решение комиссии по предоставлению земли;

план земельного участка, заверенный органом земельного комитета;

копию платежного поручения или квитанции об оплате государственной регистрации;

справку Госкомстата  России о присвоении кодов.

С заявлением о  государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может  обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.