Тема:

"Сделки  с землей"

СОДЕРЖАНИЕ

• Введение
• Основная часть
• 1. Понятие сделки в земельном праве
• 1.1. Виды сделок с землей
• Заключение
• Список используемой литературы:

Введение 

Земельный вопрос - это достаточно актуальный вопрос практически для каждого гражданина.

Основными нормативными правовыми актами, регулирующими  механизмы сделок с землёй, являются следующие:

Конституция РФ;

Земельный кодекс РФ;

Гражданский кодекс РФ;

ФЗ от 24.07. 2002г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения";

ФЗ от 21.07. 1997г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

ФЗ от 16.07. 1998г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Государственное управление земельными ресурсами является важнейшим институтом земельного права, который включает в себя ведение земельного кадастра, планирование использования земель и контроль за ним, землеустройство и государственное наблюдение за охраной земель. Современное российское законодательство земельные участки и все, что с ними связано, относит к недвижимости.

Цель данного  реферата:

определить понятие  сделки в земельном праве;

рассмотреть виды сделок с землёй.

Основная  часть 

1. Понятие сделки  в земельном праве 

Сделка как  юридическая категория входит в  предмет правового регулирования гражданского права. Однако в связи с тем, что земля является не только объектом имущественных отношений, но и объектом природы, сделки с землей регулируются не только гражданским правом, но и нормами других отраслей российского права, в том числе земельным правом.

Согласно ст.153 ГК РФ, под сделкой понимается действие, направленное на установление, изменение  или прекращение гражданских  прав и обязанностей. Для признания  действия сделкой важно, чтобы действие опиралось на определенную правовую норму, то есть чтобы оно было законным. В практике известны случаи, когда под видом сделки совершаются противоправные действия.

Сделка отличается от юридических актов по сфере  отношений, в которых она используется, по субъектному составу и правовому статусу участников сделки.

Сделка отличается от акта и по составу ее участников. Акт издается уполномоченным на то государственным или муниципальным  органом. Сделка с земельным участком может совершаться между гражданами и юридическими лицами, не обладающими властно-распределительными полномочиями друг к другу.

Сделка является действием волевым с определенной правовой направленностью. Цель любой  сделки с землей состоит в возникновении, изменении или прекращении прав и обязанностей.

Сделка совершается  в сфере земельно-имущественных отношений, которым присущи стоимостные моменты, что не свойственно юридическим актам.

Особо следует  отметить случай, когда государственный  или муниципальный орган может  выступить в качестве стороны  в сделке с землей. Он касается отношений, когда отмеченные органы выступают в роли "не хозяйствующего" субъекта. Такие отношения могут возникнуть между двумя органами управления по поводу спорного земельного участка. Если в этом случае они вступают в отношения друг с другом на началах равенства, то ими совершается земельно-правовая сделка С.Н. Королев. Правовой механизм сделок с землей. Екатеринбург, 1998г., с. 4..

Рассмотрим  условия совершения сделок.

Закон устанавливает  ряд требований, которым должна отвечать каждая сделка с землей для того, чтобы она вызывала те правовые последствия, на которые направлена.

Во-первых, необходимо, чтобы каждый участник сделки был  правоспособен и дееспособен  для того, чтобы совершать ту или  иную сделку с землей. Требование правоспособности в равной мере распространяется на граждан и юридических лиц. В отношении последних надо иметь в виду, что их право способность носит специальный характер и поэтому не любая сделка может быть правомерной и действительной.

Так, структурные  подразделения юридического лица не могут совершать сделки с землей, так как не обладают земельной правоспособностью. Субъектом права собственности может быть само юридическое лицо, следовательно, только оно и вправе распоряжаться земельной собственностью. Участие структурного подразделения допустимо лишь при наличии доверенности, выданной юридическим лицом.

Во-вторых, необходимо, чтобы юридические требования, предъявляемые  к содержанию сделки, были законны. Если сделка не соответствует требованиям  закона по своему содержанию, она не порождает тех правовых последствий, на которые направлена.

Важно, чтобы  сделка была фактически осуществима, то есть чтобы стороны имели реальные возможности осуществить свои права  и исполнить вытекающие из сделки обязанности.

В-третьих, документы  о праве на землю подлежат нотариальному удостоверению. Органы нотариата, осуществляя удостоверение документов, проверяют их законность, обоснованность, участников сделки и др.

И, наконец, в-четвертых, сделки с землей подлежат государственной  регистрации. С момента регистрации в учреждении юстиции сделка признается законной и участники могут реализовать свои правомочия.

В 1997 году был  принят Федеральный закон "О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним"¹¹ ФЗ от 21.07.1997г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (ред. от 30.12.2004г.).. Это закон прямого действия, так как закрепляет не только права и обязанности, но и механизм их реализации, порядок проведения государственной регистрации и др. В соответствии с ним государственная регистрация вещных прав на землю и ограничения этих прав возложена на органы юстиции по месту нахождения земельных участков. Нотариальное удостоверение сделок с землей ныне требуется лишь в случаях, прямо предусмотренных ГК РФ и иным законодательством.

В ФЗ, в частности, указывается, что права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в  Едином государственном реестре  прав. Единый государственный реестр прав содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях (п.1 ст.12).

Идентификация земельного участка в Едином государственном  реестре прав осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра (п.3 ст.12).

Обязательным  приложением к документам, необходимым  для государственной регистрации  прав, являются кадастровый план земельного участка, план участка недр и (или) план объекта недвижимости с указанием его кадастрового номера. Представления кадастрового плана земельного участка не требуется, если кадастровый план данного земельного участка ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов (п.1 ст.17 ФЗ).

Введение государственной  регистрации и упразднение необходимости  нотариального удостоверения следует  рассматривать как меру, направленную против фиктивных сделок.

1.1. Виды сделок  с землей 

В соответствии со ст.260 ГК РФ, лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

На основании  закона и в установленном им порядке  определяются земли сельскохозяйственного  и иного назначения, использование  которых для других целей не допускается  или ограничивается. Пользование  земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его назначением.

Возможность иметь  землю в частной собственности, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться  ею, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц, закреплена в Конституции РФ (ст.36) как одно из важных прав граждан и их объединений. Земля, как и другие природные ресурсы, могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (ст.9 Конституции РФ).

Для земельных  участков, ограниченных в обороте, содержание ограничений устанавливается ЗК и иными федеральными законами (п.3 ст.27 ЗК). Ограничения в первую очередь  связаны с формой собственности. По общему правилу участки, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Перечень земельных  участков несельскохозяйственного  назначения, изъятых из оборота, установлен в п.4 ст.27 ЗК. К ним, в частности, отнесены земли, занятые находящимися в федеральной собственности государственными природными заповедниками и национальными парками, зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности воинские формирования и органы, объектами организаций федеральной службы безопасности, объектами использования атомной энергии, исправительно-трудовыми и лечебно-трудовыми учреждениями, воинскими и гражданскими захоронениями, инженерными сооружениями, линиями связи и коммуникациями для охраны Государственной границы РФ.

Ограничиваются  в обороте в соответствии с  п.5 ст.27 ЗК земельные участки в  пределах особо охраняемых природных  территорий, не отнесенные к изъятым  из оборота; занятые особо ценными  объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия; предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд и не изъятые из оборота; предоставленные для нужд организаций транспорта; предоставленные для нужд связи; занятые объектами космической инфраструктуры; расположенные под объектами гидротехнических сооружений; предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств; загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли; земельные участки в пределах лесного фонда, за исключением случаев, установленных федеральными законами; участки, занятые находящимися в государственной или муниципальной собственности водными объектами в составе водного фонда.

При этом в отношении  земельных участков, расположенных  в пределах лесного фонда, действует  специальное правило, установленное  в ст.12 ЛК, согласно которому оборот участков лесного фонда, понимаемый как совершение сделок, направленных на переход права собственности на такие участки, не допускается. Участки лесного фонда в соответствии со ст. 19 ЛК могут находиться только в федеральной собственности с возможностью их передачи в собственность субъектов РФ. В гражданском обороте могут находиться лишь права пользования лесным фондом.

Обороту земельных  участков сельскохозяйственного назначения посвящен ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного  назначения". В соответствии с п.1 ст.1 названного Закона под оборотом земельных участков понимается совершение сделок, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Названный Закон, помимо правил оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия их предоставления из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, изъятия их в государственную или муниципальную собственность, регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения¹¹ ФЗ от 24.07.2002г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (ред. от 07.03.2005г.).

.

Земли сельскохозяйственного  и иного целевого назначения подразделяются в законодательстве на отдельные  категории. Общие правила об отнесении  земель к определенным категориям и переводе их из одной категории в другую определены в ст.8 ЗК. Категория земель указывается в актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов РФ и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков; договорах, предметом которых являются земельные участки; документах государственного земельного кадастра; документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; иных документах в случаях, установленных законом.

Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

Отнесение земель к категориям, перевод их из одной  категории в другую осуществляются в отношении земель, находящихся  в федеральной собственности, - Правительством РФ; земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов РФ; земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления; земель, находящихся в частной собственности, - органами исполнительной власти субъектов РФ - в отношении земель сельскохозяйственного назначения и органами местного самоуправления - в отношении земель иного целевого назначения.