Сделки с землей как основание возникновения прав на землю

Особенности правового статуса собственников земли присущи предприятиям (товариществам, кооперативным и другим сельскохозяйственным организациям, акционерным обществам и др.) в силу того, что их правоспособность специальная. Она определена уставом предприятия. Так, акционерному обществу промышленного типа не дано права вести сельскохозяйственную обработку земельных участков в качестве особого вида своей деятельности, если эта деятельность не закреплена в уставе.

Вместе с тем определенная специфика правомочий имеется и у некоторых категорий граждан-собственников. Например, собственник-фермер имеет право вести товарное земледелие в отличие от гражданина, имеющего на праве собственности участок для индивидуального жилищного и дачного строительства. Основное целевое назначение последнего носит потребительский характер. Соответственно и личное подсобное хозяйство не подлежит ликвидации вследствие банкротства, как это предусмотрено для фермерского хозяйства.

Обстоятельства, влияющие на правомочия собственников, могут носить разносторонний характер. Это и ограничения, вытекающие из отношений соседства; и изменение юридического статуса местности, на которой расположен земельный участок; и возникновение общественных потребностей в данном земельном участке;

Подводя итог вышеизложенному, под содержанием права собственности на землю следует понимать закрепленную за собственником юридическую возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участком своей властью и в своих интересах путем совершения в отношении этого земельного участка действий, не противоречащих закону и иным нормативно-правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство всех третьих лиц в сферу его хозяйственной деятельности.

1.2.Прекращение права собственности на землю

Регулирование прекращения права собственности на земельный участок занимает особое место в земельном праве. Нормы о прекращении права собственности на землю основаны на общих положениях о владении, пользовании, распоряжении, гарантиях и защите права собственности. Правовые отношения в данном случае опираются на общие нормы конституционного и гражданского законодательства.

Так, ст. 35 Конституции РФ установила, что право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Основания прекращения права собственности установлены в главе 15 ГК РФ. Перечень оснований прекращения права собственности на земельный участок достаточно краток и включает такие основания, как:

1) отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам;

2) добровольный отказ собственника от права собственности на земельный участок;

3) принудительное изъятие у собственника его земельного участка, порядок которого установлен гражданским законодательством .Так, одним из оснований прекращения права собственности на земельный участок законодатель называет отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам по договорам купли-продажи, мены, дарения, ренты. Порядок заключения таких договоров регламентируется гражданским законодательством с учетом особенностей, установленных нормами земельно-правовых актов. Все перечисленные выше договоры должны пройти процедуру государственной регистрации в соответствующих учреждениях юстиции, для договора ренты в обязательном порядке требуется также нотариальное удостоверение.

Земельное законодательство (ст. 52 ЗК РФ) устанавливает условия и порядок отчуждения земельного участка с учетом ограничений его оборотоспособности, предусмотренных в ст. 27 ЗК РФ. Так, не могут быть объектом сделок земельные участки, изъятые из оборота (п. 4 ст. 27 ЗК РФ). Те участки земель, которые ограничены в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК РФ), не могут быть переданы в частную собственность, кроме случаев, установленных федеральными законами.

Отчуждение части земельного участка может иметь место лишь в случае, если участок является делимым, то есть когда в результате сделки образуются самостоятельные земельные участки, разрешенное использование которых может осуществляться без перевода их в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 2 ст. 6 ЗК РФ). Неделимые земельные участки могут отчуждаться лишь целиком.

Другим основанием прекращения права частной собственности на земельный участок является добровольный отказ собственника от права собственности на земельный участок. Условия и порядок отказа лица от права на земельный участок определены в ст. 53 ЗК РФ.

В отличие от аналогичных норм гражданского законодательства (ст. 236 ГК РФ) земельно-правовые нормы более четко регламентируют способ выражения волеизъявления правообладателя, предусматривая подачу заявления об отказе от права на земельный участок надлежащей формы. Иные действия: публичный отказ от права, прекращение выполнения всяких работ на земельном участке и другие, свидетельствующие об устранении правообладателя от намерения сохранить право на земельный участок, - тем не менее не могут выступать в качестве правопрекращающего юридического факта.

Более того, даже в случае отказа лица от принадлежащего ему права собственности на земельный участок, выраженного в надлежащей письменной форме, автоматического прекращения соответствующего права не происходит. В этом случае согласно п. 2 ст. 53 ЗК РФ земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи, порядок прекращения прав на которую устанавливается гражданским законодательством, в частности п. 3 ст. 225 ГК РФ.

Согласно нормам данной статьи бесхозяйный земельный участок принимается на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления, на территории которого он находится. И лишь по истечении года со дня постановки такого участка на учет орган, уполномоченный управлять недвижимым имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на этот земельный участок. В течение всего этого достаточно длительного периода прежний собственник должен продолжать выполнять обязанности, вытекающие из права собственности на земельный участок:

1) уплачивать земельный налог,

2) нести бремя содержания принадлежащего ему земельного участка,

3) поддерживать его в надлежащем состоянии,

4) осуществлять мероприятия по охране земель,

5) не допускать загрязнения, захламления, деградации и ухудшения плодородия почвы[12].

В ряде случаев право собственности на земельный участок может быть прекращено в принудительном порядке. Принудительное изъятие у собственника его имущества, по общему правилу, не допускается, за исключением случаев, перечисленных в п. 2 ст. 235 ГК РФ. Применительно к земельным участкам можно выделить следующие из них:

1) обращение взыскания на имущество (в частности, земельный участок) по обязательствам собственника допускается лишь на основании решения суда согласно ст. 278 ГК РФ (иной порядок обращения взыскания в соответствии со ст. 237 ГК РФ может быть предусмотрен законом или договором в отношении другого имущества). Право собственности на земельный участок, на который обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество;

2) отчуждение земельных участков, которые в силу закона не могут принадлежать данному лицу. К примеру, если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом (например, в результате наследования), оказался земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и это повлекло превышение предельных размеров общей площади сельхозугодий, которые могут одновременно находиться в собственности физического лица, его близких родственников, а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50% голосов, такой земельный участок или его доля должны быть отчуждены собственником (ст. 5 ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») [13]

3) выкуп у собственника земельных участков для государственных и муниципальных нужд. Условия, порядок и основания такого выкупа регламентированы ст. 49 и ст. 55 ЗК РФ. В ст. 49 ЗК РФ установлены два исключительных случая, когда осуществляется изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд:

- выполнение международных обязательств РФ;

- размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

Иные обстоятельства могут быть установлены федеральными законами, а также законами субъектов РФ, но лишь по отношению к землям, находящимся в собственности субъекта РФ или муниципальной собственности.

Так, администрацией города [город] было принято решение об изъятии земельного участка [адрес], на котором расположен аварийный дом, для муниципальных нужд. Данные нужды заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан. Изъятие каждого жилого помещения в доме [адрес] было проведено путем выкупа[14].

В соответствии с п. 3 ст. 83 ЗК РФ участки из земель поселений могут быть изъяты (выкуплены) для государственных или муниципальных нужд под застройку, только если она соответствует генеральным планам городов и иных поселений, правилам землепользования и застройки. Вообще не допускается изъятие земель особо охраняемых природных территорий для нужд, противоречащих их целевому назначению (п. 3 ст. 95 ЗК РФ);

4) реквизиция земельного участка (ст. 51 ЗК РФ) означает временное изъятие у собственника земельного участка при возникновении обстоятельств чрезвычайного характера в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства с возмещением собственнику причиненных убытков и выдачей ему документа о реквизиции. В случае невозможности возврата реквизированного земельного участка его собственнику возмещается рыночная стоимость земельного участка или по желанию предоставляется равноценный земельный участок;

5) конфискация является единственным случаем безвозмездного изъятия земельного участка, так как применяется она как крайняя мера в качестве санкции за общественно опасные деяния (преступления), причем лишь тяжкие и особо тяжкие, совершенные из корыстных побуждений;

6) изъятие у собственника земельного участка при ненадлежащем его использовании. Статья 45 ЗК РФ содержит основания изъятия земельных участков в подобных случаях у землевладельцев и землепользователей, но не распространяет их на собственников. Основания же прекращения права собственности на земельный участок, который не используется в соответствии с его назначением либо используется с нарушением законодательства, прописаны в ст. 284 и ст. 285 ГК РФ. Так, земельный участок может быть изъят у собственника, если его использование осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством;

7) отчуждение земельного участка в принудительном порядке предусмотрено также в п. 4 ст. 252 ГК РФ в случае выплаты участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре. Такая ситуация может иметь место, когда небольшой земельный участок переходит по наследству к нескольким наследникам, доли которых оказываются меньше минимального размера, установленного для конкретного целевого использования земельного участка, и поэтому не могут быть выделены в натуре;

8) собственник может быть лишен решением суда своего права на земельный участок в случае признания права собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором расположена эта недвижимость согласно п. 2 ст. 272 ГК РФ. При этом, как правило, стоимость недвижимости значительно превышает стоимость земельного участка, на котором она расположена.

Кроме того, прекращение прав собственности на землю может произойти в результате приватизации и национализации . Таким образом, право собственности на земельный участок прекращается на следующих основаниях:

1) при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам;

2) при отказе собственника от права собственности на земельный участок;

3) в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

2.Земельный участок как объект права собственности

      Земельный участок как объект права собственности строго индивидуализирован. Он имеет границы, площадь и местоположение. Эти сведения содержатся в государственном земельном кадастре и в документах, удостоверяющих право собственности на земельный участок.
Территориальные границы земельного участка могут изменяться в результате сделок с землей, например при продаже части земельного участка либо его дарении. Все эти изменения должны быть внесены в кадастровую документацию..

    Конституция (ст. 9) допускает право частной собственности не только на землю, но и на иные природные объекты. Однако действующее законодательство не предусматривает права частной собственности на ряд природных объектов. Так, в соответствии со ст. 19 ЛК лесной фонд находится в федеральной собственности. В соответствии с федеральными законами допускается передача части лесного фонда в собственность субъектов РФ.
В частной собственности может находиться только не входящая в лесной фонд древесно-кустарниковая растительность (защитные лесные насаждения и другая древесная и кустарниковая растительность на землях сельскохозяйственного назначения, деревья и группы деревьев на приусадебных и дачных участках), которая появилась в результате хозяйственной деятельности или естественным образом на земельном участке после передачи его в собственность гражданину или юридическому лицу (ст. 20 ЛК).
В соответствии со ст. 40 Водного кодекса в собственности граждан и юридических лиц могут находиться обособленные водные объекты (замкнутые водоемы) - небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами.
В соответствии со ст. 1.2 Закона о недрах недра являются государственной собственностью.