Сделки с землей как основание возникновения прав на землю

Введение

    Права человека, в том числе право собственности на землю, составляют основы правового статуса личности в Российской Федерации и не могут быть изменены иначе, как в порядке, установленном Конституцией РФ. Таким образом, право собственности на земельные участки гарантируется Конституцией, и ни один гражданин на территории России не может быть лишен права приобретать земельные участки в частную собственность.

    На сегодняшний день отношения собственности составляют основу жизнедеятельности любого общества и материальную основу существования каждого человека, тем самым категория собственности занимает центральное место в системе социальных отношений и определяет основы государственного и общественного строя. Особенное место в системе данных отношений занимают право собственности и иные вещные права на землю.

   Право собственности как комплексный правовой институт, прежде всего, конкретизируется нормами гражданского права. Наряду с этим правоотношения с землей также регулируются нормами Земельного кодекса РФ и иными нормативно-правовыми актами, устанавливающими основания возникновения и прекращения данных отношений.

    На первый взгляд земельное законодательство окончательно закрепило нормы, регулирующие правомочия владения, пользования и распоряжения земельными участками. Однако эти положения либо в большей степени не соответствуют, либо кардинально отличаются от норм ГК РФ, регулирующих аналогичные правоотношения. Данное обстоятельство отрицательно влияет на надлежащее применение норм гражданского и земельного законодательства России, регулирующих вопросы исследуемой темы, а также приводит к существенному нарушению прав участников гражданского оборота.

    Таким образом, потребность в детальной разработке вопросов возникновения и прекращения права собственности и иных вещных прав на землю обусловлена тем, что состояние гражданского и земельного законодательства России, регулирующего гражданские отношения, объектом которых является земля, нельзя признать удовлетворительным в части регулирования правового положения земельных участков. Некоторые законодательные акты внесли существенные изменения в гражданское и земельное законодательство по регулированию отношений, объектом которых являются земельные участки, поэтому немало вопросов, касающихся правового регулирования владения, пользования и распоряжения земельными участками необходимо подвергнуть подробному исследованию.

    Наконец, несмотря на постоянное обновление российского гражданского и земельного законодательства, сохраняется задача совершенствования норм, регулирующих право собственности и иные вещные права на землю.

     Указанные обстоятельства и определили выбор и актуальность темы выпускной квалификационной работы, характер ее целей и задач.

   Целью работы является комплексное исследование вопросов права собственности и других вещных прав на землю.

  Для реализации указанной цели были поставлены следующие задачи:

1) определить понятие и формы права собственности на землю;

2) проанализировать содержание права собственности на землю;

3) рассмотреть основания прекращения права собственности на землю;

4) раскрыть понятие и виды других вещных прав на землю;

5) исследовать правовую природу права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком и права ограниченного пользования чужим земельным участком;

6) проанализировать проблемы регулирования права собственности и других вещных прав на землю;

7) выработать предложения, направленные на совершенствование законодательства и практики его применения.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся по поводу прав владения, пользования и распоряжения земельными участками.

Предметом исследования выступают гражданско-правовые нормы, регулирующие основания приобретения и содержания права собственности и других вещных прав на земельные участки, практика их применения.

1.      Общие положения о праве собственности на землю

   В системе отношений, возникающих в различных сферах жизни общества, отношения собственности занимают особое положение. Они являются одной из основных категорий всей системы права, и определяют важнейшие общественные отношения, положение человека в обществе и государстве.

Институт права собственности оказывает непосредственное влияние на формирование современной российской государственности, составляет материальную основу государственной власти в России, придает ей социально-экономическую, политическую и правовую стабильность, служит фундаментом рыночных преобразований и является приоритетным направлением реализации социальной функции государства.

Под правом собственности в Российской Федерации понимается совокупность правовых норм, закрепляющих, регулирующих и охраняющих общественные отношения по присвоению материальных благ конкретными лицами[1].

Центральным объектом права собственности в России является земля. В соответствии со ст. 9 Конституции РФ земля рассматривается как особый объект права собственности.

Земельный участок может быть приобретен в результате сделки, получен по наследству, перейти к юридическому лицу - правопреемнику реорганизованного юридического лица, а также в силу приобретательной давности при добросовестном владении в течение установленного срока бесхозяйным земельным участком. Земельный кодекс РФ, кроме этого, предусматривает возможность предоставления в собственность гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности[2].

Право собственности на земельный участок является самым полным имущественным правом, предусмотренным гражданским и земельным законодательством. В основе этого права лежит дозволение совершать любые действия, разрешенные законом, учитывая публичный характер регулирования отношений собственности на землю и иные природные ресурсы (ч. 1 ст. 9 Конституции РФ).

Право собственности существует в течение всего того времени, пока существует имущество, являющееся его объектом, - земельный участок. Поэтому право собственности имеет бессрочный характер.

В основу права собственности заложен следующий принцип: одна и та же вещь (земельный участок) может принадлежать только одному собственнику или нескольким сособственникам. В связи с этим право собственности имеет исключительный характер.

Право собственности на землю защищается законом. Собственник вправе истребовать свой земельный участок из чужого незаконного владения в соответствии со ст. 301 и 303 ГК РФ, а также требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ) [3].

В соответствии со ст. 8 Конституции РФ земля и иные природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Формы права собственности имеют большое теоретическое и практическое значение. В зависимости от того, к какой форме и к какому виду относится право собственности, принадлежащее тому или иному конкретному лицу, определяется правовой режим имущества, составляющего объект этого права, и спектр тех возможностей, которыми располагает его собственник.

Основные формы собственности на землю, признаваемые в Российской Федерации, перечислены в Конституции РФ. Согласно п. 2 ст. 8 на территории Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.

В составе частной собственности различают собственность граждан и юридических лиц[4] .

Объектом права частной собственности на землю является непосредственно сама поверхность земли, то есть земельный участок. Согласно п. 2 ст. 261 ГК РФ, если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. Это пространственная сфера деятельности собственника земельного участка. На своем участке собственник вправе строить здания, строения и возводить необходимые ему сооружения. Эта территория может также использоваться им как средство производства. На ней можно выращивать плодовые, декоративные деревья, кустарники и другие растения. На земельном участке могут находиться растительность, водные объекты, которые собственник также может использовать.

Деятельность собственника на своем земельном участке осуществляется в определенном пространстве - воздушном или подземном. Для того чтобы построить дом, нужно возвести фундамент, вторгнувшись в подземное пространство, и занять часть воздушного пространства над земельным участком в результате постройки здания. Поэтому законодательство закрепляет также право собственника земельного участка на пространство, то есть на использование определенного объема воздушного столба над земельным участком или на использование части подземного пространства (недр).

Согласно п. 3 ст. 261 ГК собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц. Возможность обладания на праве собственности другими природными объектами и порядок их использования устанавливаются законодательством о природных ресурсах.

По действующему гражданскому и земельному законодательству Российской Федерации граждане имеют возможность приобрести в собственность земельные участки:

1) путем совершения сделки купли-продажи земельного участка с другим лицом (ст. 34, 37 ЗК РФ);

2) путем выкупа земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности (ст. 28, 36 ЗК РФ);

3) путем переоформления права пожизненного наследуемого владения земельным участком (ст. 265-267 ГК РФ, ст. 21 ЗК РФ),

4) по наследству (ст. 1181 ГК РФ).

Таким образом, в частной собственности находятся земельные участки, которые приобретены гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством[5].

Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований (ст. 16 ЗК РФ).

Согласно ст. 17 ЗК РФ в федеральной собственности находятся земельные участки:

1) которые признаны таковыми федеральными законами;

2) право собственности РФ, на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

3) которые приобретены РФ по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

К особенностям права государственной собственности на землю следует отнести:

1) субъектом права собственности является само государственное образование, а управление и распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом осуществляют органы государственного управления, а также специально уполномоченные юридические и физические лица;

2) полномочия собственника государство осуществляет в основном путем издания правовых актов;

3) Российская Федерация может иметь на праве собственности любое имущество, в том числе и изъятое из оборота, а субъекты Российской Федерации - любое имущество, за исключением имущества, отнесенного к исключительной собственности Российской Федерации (например, ядерного оружия);

4) существуют способы приобретения права собственности, характерные только для государства: национализация, конфискация, реквизиция, иные случаи принудительного возмездного изъятия имущества, налоги и т.п.;

5) присущее только государственной собственности основание прекращения права собственности - приватизация, то есть отчуждение имущества из государственной (а также муниципальной) собственности в собственность граждан или определенных юридических лиц в порядке, установленном законом.

Существуют две части государственной собственности.

Первая - распределенное государственное имущество, то есть собственность государства, закрепленная за государственными унитарными предприятиями и учреждениями на праве хозяйственного ведения или оперативного управления; в отношении этого имущества правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению ограничены;

Вторая - нераспределенное государственное имущество (казна)[6].

Согласно ст. 18 ЗК РФ к собственности субъектов РФ относятся:

1) земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов РФ;

2) земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов РФ, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным органами государственной власти субъектов РФ;

3) иные предусмотренные ФЗ земельные участки и предусмотренные ФЗ земли.

Под муниципальной собственностью следует понимать имущество, принадлежащее на праве собственности муниципальным образованиям: городским, сельским поселениям и прочим[7]. Муниципальная собственность, как и государственная, является публичной формой собственности, поэтому она строится в основном по принципу государственной собственности.

К собственности поселений, городских округов, муниципальных районов относятся:

1) земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответствующих муниципальных образований;

2) земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, созданным указанными органами местного самоуправления;

3) иные предусмотренные ФЗ и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земельные участки и предусмотренные ФЗ и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земли Сотникова М.С. Правовое регулирование возникновения права муниципальной собственности на земельные участки // Современное право. 2009. № 4. С. 21-22..

Для всех вышеперечисленных форм собственности земельному участку, выступающему в качестве объекта права собственности, присущи признаки объекта, установленные гражданским правом: