Разрешение земельных споров

       Реализуя  право  распоряжения  земельном  участком,  граждане   могут

продавать, передавать  по  наследству,  дарить,  сдавать  в  залог,  аренду,

обменивать, а также  передавать земельный участок или  его  часть  в  качестве

взносов в  уставные  фонды  (капиталы)   акционерных  обществ,  товариществ,

кооперативов[11].

      Что же касается юридических  лиц,  имеющих  в  собственности   земельные

участки, то они  имеют право на  заключать  сделки  -  продавать,  сдавать  в

аренду и сдавать  в залог земельные участки,  а  также  передавать  земельный

участок или  его  часть  в  качестве  взноса  в  уставные  фонды  (капиталы)

акционерных обществ, товариществ и кооперативов, в  том числе с  иностранными

инвестициями[12].

      Государственная собственность  на землю подразделяется  на  федеральную

собственность и  собственность  субъектов  РФ.  Указ  Президента  РФ  от  16

декабря 1993 г. “О федеральных  природных ресурсах” определил  ряд  конкретных

объектов федеральной  собственности. К ним, в  частности,  могут  относиться:

земельные участки  и  другие  природные  объекты,  предоставляемые  для  нужд

обороны, безопасности страны, охраны государственной границы,  а  также  для

осуществления других  функций   отнесенных  к  ведению  федеральных  органов

государственной власти; водные объекты,  расположенные  на  территории  двух

или  более субъектов  Федерации, и др[13]. Одновременно  Указ  предусмотрел,

что   к  федеральной  собственности  могут  относиться  и  другие  природные

ресурсы.

      Муниципальная собственность на  природные ресурсы -  это   собственность

района,  города,   и   входящих   в   них    административно-территориальных

единиц[14].    Устанавливая    субъекты     муниципальной     собственности,

законодательство,  однако,  не  определяет  ее  объектов,  таким  образом  к

объектам можно  отнести и землю.

      Следует отметить еще один  вид образований - общественные  организации,

и пролонгируя  их по правам юридических лиц можно  сделать вывод, что им  тоже

принадлежит право  собственности на землю.

      Таким образом, в нашей стране  существуют несколько форм  собственности

- государственная  (федеральная), муниципальная  и   частная,  равным  образом

охраняемых законом.

      Земля, как указывалось выше, может  находиться  у  субъектов   права  на

землю   на   следующих   титулах:   праве   пользования   (бессрочного   или

временного), праве  пожизненно  наследуемого  владения[15].  При  этом  право

распоряжения корреспондирует  и праву пользования и праву  владения, правда  в

разных  объемах.  Для   права   пожизненно   наследуемого   владения   право

распоряжения означает право субъекта передавать  участок  либо  его  часть  в

аренду или безвозмездное  пользование[16], а также передавать  эти  права  по

наследству, но вот  для субъектов постоянного пользования  землей то же  право

распоряжения  приобретает  силу  лишь  при  наличии  согласия   собственника

земельного участка.

      Установив формы собственности  и виды прав на землю, следует   отметить,

что  любые  их  нарушения  ведут  к  возникновению  спорных  отношений,   за

исключением  случаев  преступлений  и   проступков,   отнесенных   к   сфере

уголовного  и  административного  законодательства.  Возникновение   спорных

отношений (в случае их не урегулирования простым соглашением)  выливаются  в

спор, определенный во введении как земельный. Что же такое земельный спор  и

чем  его  отличительные  особенности  от  других  споров  -  гражданских   и

административных? 

    Там,  где кончаются гражданские и  административные споры и начинаются

                                 земельные. 

       На   практике   земельные   споры   нередко   тесно   пресекаются   с

имущественными, то есть гражданскими спорами. Это  объясняется  тем,  что  в

методе регулирования  земельных отношений пересекаются гражданско-правовые  и

земельно-правовые   элементы.  Поэтому  необходимо  отграничивать  земельные

споры именно от гражданских, а также от административных споров.

       В  основе  разрешения   земельных   споров   с   гражданскими   лежит

разграничение земельных  и гражданских отношений вообще.

      В юридической литературе отмечалось, что одним из  отличий  земельного

права  от  гражданского  является  метод  защиты  субъективных  прав.   Если

гражданские права  защищаются но  в  судебном  или  арбитражном  порядке,  то

защита  земельных  прав  осуществляется,  как  правило,  в  административном

порядке. Однако с  этим мнением согласиться нельзя,  так  как  методы  защиты

земельных   и   гражданских   прав   может   совпадать.   Например,    права

землепользователей  являющихся  сособственниками  строений,  находящихся  на

городских  землях,  защищаются   в   судебном   порядке,   а   имущественные

(гражданские) права  могут защищаться в административном  порядке.

      Поэтому отличительным признаком  при отграничении земельных   споров  от

гражданских является не метод защиты прав, а объект спорных  отношений.

      Так, используя землю в определенных  законом  целях,  землепользователь

производит материальные затраты, направленные  на улучшение  качества  земли,

на получение  с используемых им земель  максимального  количества  продукции

(особенно   в    сельском    производстве).    Поэтому    нарушение    права

землепользования   в   этих   случаях   наносит   землепользователю   прямой

имущественный   ущерб,   о   возмещении   которого   возникают   гражданские

имущественные  споры.  В  подобных  случаях  в  основе  гражданского   спора

зачастую   лежит   земельный   спор,   разрешение   которого    предшествует

гражданскому. И  только  на  основании  разрешения  земельного  спора  можно

разрешить гражданский  имущественный спор.

       Рассмотрим  подробнее,  как   следует   разграничивать   земельные   и

гражданские интересы в данных видах споров.

       Как  уже  отмечалось,  полное   или   частичное   прекращение   права

землепользования  производится  правомерными  действиями.  Наряду  с   этим,

фактическому  осуществлению  права  землепользования  могут   препятствовать

неправомерные действия тех или иных лиц,  что  является  нарушением  данного

права. Прекращение  права  землепользования  правомерными  действиями  имеет

место тогда, когда  земли  изымаются  у  одного  землепользователя  с  целью

передачи их другому  землепользователю на  законных  основаниях.  В  подобных

случаях изъятие  земель  может  влечь  за  собой  определенные  имущественные

последствия, выражающиеся  в  возмещении  стоимости  сооружений,  посевов  и

насаждений,  находящихся  на  изымаемых  землях.  Убытки,  причиняемые   при

изъятии земель, отличаются от  убытков,  причиненных  вследствие  причинения

вреда, ибо действия государственных  органов,  производящих  изъятие  земли,

являются законными  действиями, а убытки,  причиненные  изъятием  земель  для

государственных и общественных  нужд  -  правомерно  причиненными  убытками.

Поэтому  следует  отличать  споры  о  возмещении  убытков,  причиненных  при

изъятии земель для  государственных и общественных надобностей, от  споров  о

возмещении ущерба, причиненного нарушением права землепользования,  например

при самовольных  захватах. Если в первом случае речь  идет  о  таких  убытках

землепользователя, которые  он  понес  в  связи  с  правомерными  действиями

органов государственного управления, то во втором случае в  виду  возмещения

ущерба, причиненного в результате противоправных действий лиц,  привлекаемых

в качестве ответчиков.

       Земельное  законодательство  занимает  совершенно  четкую  позицию  в

отношении   гражданских  прав  землепользователей.   Законодательные   акты,

регулирующие порядок  изъятия и  отвода  земель,  предусматривают  возмещение

землепользователям  убытков, причиненных этим изъятием. Причем  обязательства

по возмещению убытков возложены законом  на  те  учреждения  и  организации,

которым отводятся  земельные участки.

      Однако законодательство не дает  ответа на вопрос, каким  образом   и  в

каком объеме должны возмещаться убытки при неправомерном  изъятии земель,  то

есть при самовольных  захватах, что на практике порождает  большие  сложности.

Представляется, что  различия в правомерном и неправомерном  нарушениях  права

землепользования  имеют  принципиальное  значение  для   решения  вопроса  о

возмещении убытков.  Поэтому,  прежде  чем  решить  вопрос  по  существу   о

характере и размерах  убытков  ,  необходимо  разрешить  земельный  спор  по

поводу законности или неправомерности изъятия  земельного участка.

       Все  споры,  связанные  с   возникновением  указанных  убытков   носят

гражданский характер и подлежат  рассмотрению  в  судебном  или  арбитражном

порядке, ибо объектом этих споров   являются  не  земельные,  а  гражданские

права  землепользователей,  нарушение  которых  лишь  связано  с  нарушением

земельного права.

       К  гражданско-правовым  спорам   относятся  также  споры,   связанные

определением размеров возмещения.

      В некоторых случаях происходит  совмещение  гражданского  и   земельного

споров в одном. В этом  споре  гражданин,  у  которого  изымается  земельный

участок, является субъектом двух правоотношений.   С  одной  стороны,  он  -

субъект земельных  правоотношений, так как  сносимое  строение  возведено  на

земле, предоставленной  ему  в  пользование,  с  другой  стороны,  с  другой

стороны он выступает  как  собственник  данного  строения  и  плодово-ягодных

насаждений,  находящихся  на  его  земельном  участке.  Поэтому  в  подобных

случаях возникают  как споры, связанные с гражданско-правовыми  последствиями

этого изъятия, то есть  споры об  оценке  сносимых  строений  и  сооружений,

споры, связанные  с предоставлением новой площади,  споры  по  поводу  отказа