Приватизация жилищного фонда

Порядок заключения договора устанавливается соответствующим  представительным органом власти. При этом нотариального удостоверения договора передачи не требуется. Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора в местной администрации.

 Что делать если  умер ответственный квартиросъёмщик?

Квартира приватизируется  в обычном порядке, но перед началом  процедуры приватизации необходимо перевести лицевой счет на кого-либо из совершеннолетних, прописанных в  квартире.

В случае возникновения спора  по поводу включения данного жилого помещения или его части в  наследственную массу необходимо иметь  в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано. [13]

Глава 3. Отдельные вопросы приватизационного процесса

3.1 Положительные и отрицательные стороны приватизации

До приватизации жилого помещения, лица, проживающие в нем на условиях найма (на основании договора социального найма), подтверждением которого является ордер (выписка из распоряжения на право заключения договора социального найма), являются нанимателями этой квартиры (жилого помещения). После приватизации жилое помещение переходит в собственность лиц, которые участвуют в приватизации. Подтверждением права собственности является свидетельство о регистрации права собственности и договора передачи зарегистрированного в установленном порядке.

Договор социального найма  подразумевает только владение и пользование квартирой, в то время как право собственности помимо владения и пользования включает в себя еще и право распоряжения данным жильем. Следовательно, право собственности предоставляет больше прав, а именно собственник может подарить, сдать, продать, завещать, оформить ренту на свое имущество, так же наследники собственника в случае его смерти могут унаследовать имущество по закону. Наниматель такими правами не обладает.

Кроме того, после приватизации, у лиц, на которых оформлено право собственности, возникаю дополнительные гарантии. Например: после приватизации квартиры никто не имеет право выселить от туда собственников жилья в случае неуплаты сборов на содержание и ремонт жилого дома. В то время как участились случаи переселения жильцов из неприватизированных в менее комфортное жилье квартир при большой задолженности по квартирной плате.

Плюсы приватизации жилого помещения:

• Собственник жилого помещения имеет полное право распоряжаться им по своему усмотрению: продать, обменять, подарить, сдать в аренду.
• Приватизированное жилье может быть передано по наследству, согласно закону РФ.
• Никто не может выселить собственника из  его жилья, не возместив полную стоимость, или не предоставив аналогичное жильё.
• Появляется возможность сделать перепланировку жилого помещения по своему усмотрению (в соответствии с российским законодательством).
• Собственник жилого помещения имеет право, как вписать, так и выписать любого человека по своему желанию.
• Приватизированная квартира или дом может служить залогом для получения ипотечного кредита.

Минусы приватизации жилого помещения:

• Обязательная ежегодная уплата налога на недвижимое имущество.
• В случае аварийного состояния здания и большого количества человек в семье приватизация жилья нежелательна, поскольку при расселении дома собственники получат квартиры с той же площадью что и прежде, а арендаторы исходя из действующих санитарных норм, т.е. по 18 метров на каждого прописанного человека.
• Незначительно большая квартплата, поскольку собственник принимает на себя обязательство участия  в содержании и ремонте общедомовых конструкций (несущие стены, инженерные сети, подъезды и т.п.).
• При отсутствии завещания правом наследования на приватизированную квартиру будут обладать все законные наследники. [13]

3.2 Защита прав несовершеннолетних при приватизации жилья

Закон РФ «О приватизации жилищного  фонда в РФ» одной из целей  приватизации называет создание условий  для осуществления права граждан  на свободный выбор способа удовлетворения потребности в жилище, а так  же улучшение использования и  сохранности жилищного фонда.

Приватизации жилое помещение  подлежит с согласия всех совместно  проживающих совершеннолетних членов семьи, а так же несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

Указание на обязательное наличие согласия определенной законом категории несовершеннолетних было сделано в целях обеспечения жилищных прав детей, поскольку, как показывает практика, при осуществлении приватизации жилья допускаются многочисленные случаи нарушения жилищных прав несовершеннолетних[11].

Чтобы избежать участия несовершеннолетнего  в приватизации можно либо прописать ребёнка по другому адресу, либо получить разрешение органов опеки и попечительства (что, практически не реально). Данное требование вытекает из нормы ч.2 ст.37 Гражданского кодекса РФ, согласно которой опекун несовершеннолетнего не вправе совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав.

Следует отметить, что это  требование с точки зрения многих правоприменителей  не соответствует положениям Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» [11]. Дело в том, что в договор о передаче жилого помещения в собственность включается несовершеннолетний, имеющий право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с ним лица, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетним собственность, либо несовершеннолетний, проживающий отдельно от указанных лиц, но не утративший право пользования жилой площадью. Иначе говоря, в данном случае несовершеннолетние всегда должны включаться в приватизационные документы; органы опеки и попечительства, давая разрешение на приватизацию, не вправе выносить решение о «возможности» невключения несовершеннолетних в названные документы. Эти правила распространяются и на жилые помещения, в которых несовершеннолетние временно отсутствуют, однако на начало приватизации имеют право на жилое помещение наряду с другими нанимателями[11].

Несовершеннолетние члены семьи (как проживающие в квартире на момент приватизации, так и не проживающие в ней, но не утратившие прав на жилую площадь) при приватизации квартиры подлежат обязательному включению в число ее собственников. Как отмечается в п.7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.93г. «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи, имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае приватизации занимаемого ими жилого помещения, наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение[5]. При этом отсутствует указание на то, какой вид общей собственности при приватизации следует установить (долевая или совместная собственность). По смыслу ст. 244 ГК РФ общая собственность на имущество является долевой, кроме случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности, т.е. действует презумпция режима долевой собственности, что означает приобретение права собственности на жилую площадь в равных долях между сособственниками[7].

Особо в законодательстве РФ оговариваются жилищные права  несовершеннолетних, которые по каким-либо причинам остались одни в жилом помещении. В данном случае инициативу по передаче в собственность несовершеннолетнего  занимаемого им жилья должны проявить его законные представители - родители (усыновители, опекуны и попечители). Согласно ст. 28 Гражданского кодекса  РФ в отношении малолетних (до 14 лет) ими являются родители, усыновители, опекуны; в отношении несовершеннолетних в возрасте от14 до 18 лет - родители, усыновители, попечители (ст. 26 ГК РФ).

Для несовершеннолетних в  возрасте от 14 до 18 лет, оставшихся проживать  в жилом помещении, законом оговаривается  возможность самостоятельно обратиться с заявлением о передачи квартиры в собственность в порядке  приватизации при наличии согласия законных представителей.

Кроме того, нормой ст. 2 Закона «О приватизации жилищного фонда  в РФ» предусмотрены «дополнительные  гарантии» по решению вопроса  приватизации жилого помещения, в котором  остались проживать исключительно  несовершеннолетние. В данном случае приватизация жилья осуществляется с предварительного согласия органа опеки и попечительства.

В соответствии со ст. 2 Федерального закона «О приватизации жилищного фонда  в РФ», а так же ст. 8 Закона РФ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей», в целях более эффективной  защиты жилищных прав несовершеннолетних в случае, когда несовершеннолетние, оставшиеся без родительского попечения, остались проживать в жилом помещении одни, вне зависимости от формы их устройства, законные представители обязаны в трехмесячный срок с момента устройства ребенка оформить договор передачи жилого помещения в собственность несовершеннолетнего[8].

Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» определен  перечень лиц, которые должны представлять интересы несовершеннолетнего при  оформлении приватизации жилья: органы опеки и попечительства, руководители соответствующих учреждений для  детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители и другие законные представители.

Кроме того, одним из важнейших  аспектов при реализации жилищных прав несовершеннолетних путем приватизации жилой площади, является право несовершеннолетних, ставших собственниками занимаемого  жилого помещения в порядке его  приватизации, на возможность бесплатной приватизации жилого помещения после  достижения ими совершеннолетия (ст. 11 ФЗ «О приватизации жилищного фонда  в РФ»).

При этом несовершеннолетние граждане могут приватизировать  жилое помещение тоже только один раз. В абз. 1 ст. 11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» четко установлено право всех граждан без указания возраста приватизировать занимаемое жилое помещение один раз. Таким образом, гражданин может участвовать в приватизации жилья дважды: первый раз в возрасте до 18 лет, второй раз - после его достижения.

Таким образом, несовершеннолетние, как полноправные граждане РФ, также наделены Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» правом на приобретение жилых помещений в собственность[9].

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В настоящее время  большинство россиян уже являются собственниками жилых 
помещений, однако остается немалое количество граждан, которые не спешат 
приватизировать свое жилье. Жилищная проблема в нашей стране, как свидетельствует опыт, до сих пор продолжает оставаться наиболее острой из всех социальных проблем. В России, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, жилищная проблема определила необходимость проведения жилищной реформы как неотъемлемой части стабилизации экономики государства и осуществления в ней структурных изменений.

Важнейшие социально-экономические  аспекты реализации современной  жилищной реформы состоят в том, чтобы всемерно способствовать росту  доли жилищного фонда в частной  собственности граждан и юридических  лиц путем приватизации существующего  государственного и муниципального жилищного фонда.

В данной работе было рассмотрено  законодательство о приватизации, раскрыты основные аспекты процесса приватизации.

В первой главе дано понятие приватизации и права на приватизацию. Описаны правовые основы регулирующие процесс приватизации.

Приватизация жилья - бесплатная передача в собственность граждан  на добровольной основе занимаемых ими  жилых помещений в государственном  и муниципальном жилищном фонде, а для граждан, забронировавших  занимаемые жилые помещения, - по месту  бронирования жилых помещений. Рынок жилья создают собственники жилья.

Правовой основой для  приватизации жилищного фонда в  РФ служит ФЗ «О приватизации жилищного  фонда в Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г.

Во второй главе нами раскрыты объекты жилищных прав, участники приватизационного процесса, а так же порядок проведения приватизационного процесса.

В соответствии с Жилищным законодательством от 22 декабря 2004 года, объектами жилищных прав являются жилые помещения.

При приватизации от лица собственника имущества должен выступать соответствующий  государственный орган или орган  местного самоуправления (ст. 125 ГК).

Статья 2 ФЗ «О приватизации жилищного фонда» гласит, Граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

       В последней главе мы рассмотрели отдельные вопросы приватизационного процесса, а именно: положительные и отрицательные стороны приватизации и защиту прав несовершеннолетних при приватизации.

  До приватизации жилого помещения, лица проживают в нем на условиях договора социального найма, после приватизации жилое помещение переходит в собственность лиц, которые участвуют в приватизации. Договор социального найма подразумевает только владение и пользование квартирой, в то время как право собственности помимо владения и пользования включает в себя еще и право распоряжения данным жильем. Следовательно, право собственности предоставляет больше прав.

Из отрицательных сторон можно выделить Обязательную ежегодную уплату налога на недвижимое имущество, незначительно большую квартплату и т.д.

Несовершеннолетние обязательно  участвуют в приватизации. 

Несовершеннолетние, ставшие  собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную  бесплатную приватизацию жилого помещения  в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативно-правовые акты:

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации Ч. 1-2
2. Жилищный Кодекс Российской Федерации: Федеральный закон от 22 декабря 2004 года.  – М.; Издательский дом «Российская газета», 2005.
3. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года
4. Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции: [Постановление Правительства РФ № 47, принят 28.01.2006 г., по состоянию на 02.08.2007] // Собрание законодательства РФ. – 2006. – № 6.
5. О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации": [Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 8, от 24.08.1993 г., по состоянию на 06.02.2007] // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 1993. – № 11. – С. 3.
6. О приватизации жилищного фонда в РФ: Федеральный Закон Российской Федерации от 04.07.1991 г.