Приватизация жилищного фонда

Гражданский Кодекс РФ - первый кодификационный отраслевой акт из серии источников исследования. С учетом норм Конституции ГК РФ подтверждает возможность более полного участия граждан в имущественных отношениях, признает и защищает равным образом частную, государственную, муниципальную и иные формы собственности.

В ГК РФ раскрываются основные признаки приватизации по законодательству РФ Статья 217 «Приватизация государственного и муниципального имущества» определяет принадлежность приватизируемого имущества  к государственной или муниципальной  собственности. Поэтому не является приватизацией, например, переход кооперативных  квартир в домах ЖСК в собственность граждан или акционирование предприятия, созданного потребительским обществом. В таких случаях применяются общие нормы гражданского права;

При совершении сделок в процессе приватизации нормы законов о  приватизации имеют приоритет по отношению к общим положениям ГК о порядке приобретения и прекращения  права собственности. Следовательно, при оценке законности той или  иной сделки нужно, прежде всего, опираться  на Жилищное законодательство и законодательство о приватизации, тем более что  в этих в этих правовых источниках закреплен и принцип диспозитивности  и императивности отдельных норм. [10]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2. Объекты  жилищных прав, участники приватизационного  процесса, порядок проведения

2.1.Объекты жилищных прав

В соответствии с Жилищным законодательством  от 22 декабря 2004 года, объектами жилищных прав являются жилые помещения. В статье 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Жилое помещение предназначено  для проживания граждан. Порядок  признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются  Правительством Российской Федерации  в соответствии с настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Жилое  помещение может быть признано непригодным  для проживания по основаниям и в  порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. Общая площадь  жилого помещения состоит из суммы  площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в жилом помещении, за исключением  балконов, лоджий, веранд и террас.

Статья 16 ЖК РФ указывает, что  к  жилым помещениям относятся:

• жилой дом, часть жилого дома:

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с их проживанием  в таком здании.

• квартира, часть квартиры:

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном  доме, обеспечивающее возможность прямого  доступа к помещениям общего пользования  в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

• комната:

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная  для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

В соответствии со статьей 19 ЖК РФ совокупностью  всех жилых помещений, находящихся  на территории Российской Федерации  является жилищный фонд. Жилищный фонд подлежит государственному учету в  порядке, установленном Правительством Российской Федерации. [7]

Необходимо различать формы фондов[2]: 

• частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
• государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);
• муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном  Правительством Российской Федерации.

Приватизации не подлежат жилые помещения, находящиеся в  аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда  совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности  жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.

2.2. Участники приватизационного  процесса

При приватизации от лица собственника имущества должен выступать соответствующий  государственный орган или орган  местного самоуправления (ст. 125 ГК).

В соответствии со статьей 6 ФЗ «О приватизации жилищного фонда»  передача в собственность граждан жилых помещений осуществляется (в ред. Закона РФ от 23.12.92):

• соответствующим Советом народных депутатов или его исполнительным органом;
• предприятием, за которым закреплен жилищный фонд на праве полного хозяйственного ведения;
• учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд.[6]

В соответствии со статьей 11 ФЗ «О приватизации жилищного фонда»: каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда один раз.

Право на приобретение жилого помещения в собственность имеют  все члены семьи, в том числе  и несовершеннолетние. Если кто-то из членов семьи не хочет становиться  собственником, он может отказаться от причитающейся ему доли, сохраняя при этом право пожизненного проживания на данной площади.

Несовершеннолетние, ставшие  собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную  бесплатную приватизацию жилого помещения  в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия.

Приватизация муниципального и ведомственного жилья осуществляется по Закону о приватизации жилищного  фонда в РФ. Согласно этому закону занимаемые гражданами помещения государственного и муниципального жилищного фонда, включая ведомственный фонд, бесплатно  и на добровольной основе передаются им в собственность. Это означает, что граждане, занимающие жилые помещения по договору найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность. [6]

Право на приобретение жилого помещения в собственность имеют  все члены семьи, в том числе  и несовершеннолетние. Если кто-то из членов семьи не хочет становиться  собственником, он может отказаться от причитающейся ему доли, сохраняя при этом право пожизненного проживания на данной площади.[6]

Должностные лица, виновные в нарушении требований привлекаются к ответственности в установленном  порядке. В случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилья он вправе обратиться в суд.

В соответствии с существующим законодательством и федеральными законами правоотношения между участниками  приватизационного процесса, определение  прав и обязанностей сторон регулируются содержащимися в них нормами. Стадии и порядок проведения приватизации, способы и оценка объектов государственной  и муниципальной собственности, также регулируются соответствующими нормативными документами. [9]

 

2.3.  Порядок проведения  приватизации

Порядок приватизации утверждается органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. В том случае, если установленный порядок приватизации жилья противоречит Закону Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" или принят с превышением полномочий органов, издавших соответствующих акт, следует руководствоваться положениями данного закона.

В соответствии с Федеральным  законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. 01.02.2010) бесплатная приватизация жилых помещений с 1 марта 2013 года прекращается.

Статья 2 ФЗ «О приватизации жилищного фонда» гласит, Граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних. [6]

Каждый из совершеннолетних членов семьи по своему усмотрению может либо стать участником общей  собственности на жилое помещение, либо отказаться от такого участия, выразив  свое согласие на его приватизацию остальными или одним из них.

Документы необходимые для  оформления права собственности (приватизации) жилого помещения: 

1. Ордер (выписка из  решения) — подлинник и ксерокопия  на бумаге формата А4.

2. Экспликация, поэтажный  план из БТИ (Бюро технической  инвентаризации) — подлинники и  копии, заверенные БТИ. Все  переоборудования жилых помещений  должны быть узаконены (т.е.  отсутствовать красные линии,  печати о перепланировке и  т. п.).

3. Паспорта всех граждан,  зарегистрированных в жилом помещении. 

4. Свидетельства о рождении  детей.

5. Ксерокопии паспортов  (стр. 2-3, вся регистрация (прописка)) и свидетельства на рождение  несовершеннолетних (на бумаге формата  А4).

6. Справка о замене  паспорта с указанием причины  обмена (за период с сентября 1991 года по настоящее время).

7. Выписка из домовой  книги на всех зарегистрированных  и выбывших граждан с момента  выдачи ордера (выписка действительна  в течение 1 месяца с момента выдачи) — 2 экземпляра.

8. Копии финансового лицевого  счета — должны содержаться  данные о дате постройки дома (срок действия 1 месяца с момента  выдачи) — 2 экземпляра.

9. Выписка из домовой  книги с прежнего места жительства (после сентября 1991 года).

10. В случае перемены  места жительства в период  с сентября 1991 года по настоящее  время нужно предоставить выписки  из домовых книг со всех  мест проживания, а так же справку  о том, что гражданин не участвовал  в приватизации.

11. Договор социального  найма — подлинник и ксерокопия.

12. Если кто-то был выписан  с приватизируемой квартиры по  решению суда, то нужно предоставить  ксерокопию решения суда.

13. Выписка из домовой  книги с места прописки несовершеннолетних  детей, если с площади выбыли  дети, которые на момент приватизации не достигли 18 лет.

14. Распоряжение о назначении  опекуна, разрешение органов опеки  на приватизацию жилой площади,  где проживает опекаемый: подлинники и ксерокопии.

15. Квитанция об оплате  приватизации — подлинник и  ксерокопия на бумаге формата  А4.

16. Нотариально заверенная  доверенность, если приватизация  оформляется по доверенности  — подлинник, 2 нотариально заверенные  копии, несколько ксерокопий.

17. Если кто-то из совершеннолетних  членов семьи решил отказаться  от приватизации, то необходимо  предоставить отказ, нотариально  заверенный.

18. Справку с уточнением  адреса проживания, по которому  осуществляется приватизация, при  разночтении его в паспорте, жилищных  документах и ордере.

19. Квитанция об оплате  гос. пошлины. [13]

Решения о приватизации жилья  должны приниматься на основании  заявлений граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов.

Передача жилья в собственность  граждан оформляется договором  передачи, заключаемым районной администрацией (главой администрации) либо лицом, уполномоченным, предприятием, учреждением, гражданином, получающим жилое помещение в  собственность. При этом нотариального  удостоверения договора передачи не требуется и государственная  пошлина не взымается.

В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право  пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с  лицами, которым это жилое помещение  передается в общую с несовершеннолетними  собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных  лиц, но не утратившие право пользования  данным жилым помещением.

При этом следует отметить, что в случае приватизации квартиры одним из лиц, проживающих в квартире, он после приватизации жилого помещения  может поставить вопрос о выселении  других лиц, в ней проживающих, как  собственник жилого помещения.