Принципы земельного права

    Наличие принципа, сочетание интересов общества и законных интересов граждан, свидетельствует о комплексном регулировании земельных отношений самим Земельном Кодексом и иными актами земельного законодательства. Этим принципом подчеркивается, что Земельный Кодекс принят во исполнение положений Конституции Российской Федерации, устанавливающей, что земля используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории,7 и что владение, пользование и распоряжение землей осуществляется ее собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей природной среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

     Из  положений Конституции Российской Федерации и рассматриваемого принципа следует, что законодательство должно запрещать использовать земли нерационально или не по целевому назначению, устанавливать приоритет особо ценных земель, предусматривать меры по охране земель, предотвращению их загрязнения и повышению их плодородия, ограничивать оборот земельных участков, устанавливать различные меры ответственности за земельные правонарушения и т.п. Принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан направлен на предотвращение спекуляции землей, монопольной концентрации земельных ресурсов в частной собственности.

     Согласно  п.2 ст.1 Земельного Кодекса Российской Федерации федеральными законами могут быть установлены и другие принципы земельного законодательства, не противоречащие тем, которые установлены в ее п.1.

      При регулировании земельных отношений  применяется принцип разграничения  действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений  по использованию земель, а также  принцип государственного регулирования  приватизации земли.

     Принцип государственного регулирования приватизации земли определяет общий подход к приватизации недвижимого имущества.

     Имущественные отношения по владению, пользованию  и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, природоохранительным, иными специальными федеральными законами.

     Независимо от своих прав на землю в качестве собственника, государство как суверен проводит и ряд принципов земельной политики, обеспечивающих рациональное использование и охрану земель. К этим принципам относится:

     1. Принятие на государственный счет и осуществление работ по изучению и картографированию земель, их госрегистрации, земле- и лесоустройству;

     2. Ведение государственного земельного кадастра;

     3. Создание служб со специальными функциями по оперативному управлению в области рационального использования и охраны земель (почв) и надзору за всеми пользователями земли;

     4. Плановость в использовании земель. Этот принцип выражается в мероприятиях троякого назначения:

     - Изучение «спроса» на землю и ее распределение между претендентами;

     - Резервирование земель для государственных и муниципальных нужд будущих пользователей - с ограничением права застройки или иных трансформаций земель, налагаемым на наличных пользователей.                   Такое резервирование закрепляется в специальных документах типа генерального плана города (поселка), проекта (схемы) планировки и застройки населенного пункта и др. Резервирование позволяет избежать излишних потерь, неизбежных в случае земельных перепланировок;

     - Обеспечение комплексного использования полезных свойств земли. Например, сельское и лесное хозяйство ведутся так, чтобы причинять наименьший ущерб животному миру. Все виды хозяйственной деятельности на земле должны регулироваться так, чтобы свести к минимуму загрязнение поверхностных и подземных вод, обеспечить возможность для законопослушных граждан использовать незастроенные земли в качестве рекреационных территорий.8

     Все эти направления государственной  земельной политики находят свое закрепление в законодательстве, в земельном праве в первую очередь, что имеет важное практическое значение.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Задача  

     ООО «Свет», являющееся собственником нежилого здания и земельного участка, на котором оно располагается, решило продать здание фирме «Квадро», сохранив право собственности на земельный участок. Однако в государственном регистрирующем органе было отказано в государственной регистрации права собственности на том основании, что в соответствии с действующим законодательством продажа недвижимости возможна только вместе с земельным участком. Юристы фирмы подготовили исковое заявление в арбитражный суд об обязании органа  государственной регистрации произвести государственную регистрацию права собственности.

           Какое решение должен вынести  суд? 

Решение

1. Установление характера правоотношений. Для характеристики земельных правоотношений можно использовать классификацию земельных правоотношений по основным институтам земельного права. В соответствии с этим критерием земельные правоотношения можно классифицировать на правоотношения собственности на землю, землепользования, государственного управления землями, правоотношения в области охраны земель и правоотношения юридической ответственности.

2. Определение круга нормативных актов, подлежащих применению. Исходя из определения характера для решения данного спора необходимо использовать следующие группы нормативных правовых актов.

2.1 Гражданский кодекс РФ, устанавливающий правовой статус недвижимого имущества. Заключается в том, что право собственности, другие вещные права на недвижимость, их ограничения, возникновение, переход и прекращение подлежат в обязательном порядке государственной регистрации.

2.2 Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», определяющий порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

3. Определение теоретических основ решения спора.

      Теоретической основой решения данного спора является правовое определение форм государственной регистрации.

      Гражданский Кодекс Российской Федерации и Закон  предусматривают две основные формы  государственной регистрации: на недвижимость и на сделки с ней.

4. Обоснование решения спора и ответов на поставленные вопросы.

      С учетом: определения и уточнения  характера возникшей государственной  регистрации, выбора соответствующих  нормативных актов, опираясь на имеющиеся  в теории права взгляды по возникшим  проблемам, руководствуясь подходами к решению спора, сложившимися в арбитражной практике, предлагается следующее решение возникшего спора.

4.1 Применительно к вопросу: Какое решение должен вынести суд?

     В соответствии ст. 552 Гражданского Кодекса Российской Федерации, соответствующая часть земельного участка, на которой расположено продаваемое здание, по выбору собственника земельного участка может быть передана покупателю здания  в собственность, или на праве аренды, или в пользование.  Согласно ст. 273 Гражданского Кодекса Российской Федерации,  в соответствии с которой при любом отчуждении здания права на земельный участок, на котором здание расположено, определяются соглашением сторон. Если   стороны не  определили своим соглашением, на каком праве земельный участок переходит к приобретателю здания, то к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования. Исходя из положений  ст. 129 Гражданского Кодекса Российской Федерации применению подлежат нормы ст. 35 Земельного Кодекса Российской Федерации, в связи, с чем отчуждение (продажа) здания невозможна без отчуждения земельного участка или части земельного участка. Возможны два варианта:

1.   Вместе со зданием отчуждается весь земельный участок, принадлежащий собственнику здания на праве собственности.  В этом случае в предмете договора должен быть определен и земельный участок. Кадастровые работы в обязательном  порядке должны быть проведены в случае отчуждения здания и земельного участка по договору  купли - продажи (ст.  37 Земельного Кодекса Российской Федерации). Регистрация перехода права в Едином государственном реестре прав осуществляется как на здание, так и на земельный участок.

2.    Вместе со зданием отчуждается соответствующая часть земельного участка, на которой это здание расположено и которая необходима для использования здания.  В этом случае:

- при любом способе отчуждения недвижимости (не только при купле - продаже) должны быть проведены кадастровые работы по разделению земельного участка и составлению кадастровых  планов как на земельный участок, остающийся в собственности лица, отчуждающего здание, так и на земельный участок, передаваемый в собственность приобретателя здания;  
- стороны заключают  договор, предметом которого является как передача здания, так и передача земельного участка, сформированного в результате проведения кадастровых работ;

- в Единый государственный реестр прав вносятся записи по преобразованию земельного участка, и открываются разделы Реестра  на  вновь сформированные земельные участки;

- в Единый государственный реестр прав вносятся записи о переходе права на здание и на земельный участок.

     Исходя  из выше сказанного, арбитражный суд в исковом заявлении ООО «Свет» об обязании органа государственной регистрации произвести государственную регистрацию права собственности на недвижимость отказать.

5. Законодательство.

    Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2: Принят Государственной. Думой 22 декабря 1995г. Подписан Президентом Российской Федерации 26 января 1996г. Введен в действие с 1 марта 1996г. Действует в редакции Федерального закона Российской Федерации от 26 ноября 2001г. № 147-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301.

    Земельный кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 28 сентября 2001г. Подписан Президентом Российской Федерации        25 октября 2001г.

6. Литература.

    Гришаев С. П. Правовое регулирование недвижимости//ГиП. 1999г.№ 3. 

    Калинин Н.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации: вводный / Н.И.Калинин. - М.: Юрайт-М, 2002. - 139с.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Список  использованной литературы 

Нормативно-правовые акты: 

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г.// Российская газета.-1993 г.-23 декабря.

2. Земельный кодекс Российской Федерации. Принят Государственной Думой 28 сентября 2001г. Подписан Президентом Российской Федерации        25 октября 2001г. Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 44. Ст. 4147

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 2: Принят Государственной. Думой 22 декабря 1995г. Подписан Президентом Российской Федерации 26 января 1996г. Введен в действие с 1 марта 1996г. Действует в редакции Федерального закона Российской Федерации от 26 ноября 2001г. № 147-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301.

4. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07. 97 № 122-ФЗ// СЗ РФ. 1997. № 30.      Ст. 3594.

 

Учебная и монографическая литература: 

1. Боголюбов, С. А.  Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / С.А. Боголюбов, Е.Л. Минина. - М.: НОРМА - ИНФРА М, 2002. - 528с.
2. Боголюбов, С. А. Земельное право: учеб. для вузов / С. А. Боголюбов, В. В. Никишин, В. В. Устюкова. - М.: НОРМА, 2003. - 432 с. 
3. Гришаев С. П., Правовое регулирование недвижимости// ГиП. 1999г.№ 3. 
4. Иконицкая, И.А.Земельное право Российской Федерации: Учеб. / И.А. Иконицкая; Ин-т Государства и права. РАН. Академ. правовой ун-т. - М.: Юристъ, 1999. - 248 с.
5. Калинин, Н.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации: вводный / Н.И.Калинин. - М.: Юрайт-М, 2002. - 139с. 
6. Крассов, О. И. Земельное право современной России: учеб. пособие / О. И. Крассов. - М.: Дело, 2003. - 624 с. 
7. Краснова, И.О. Земельное право. – М.: Юрист, 2001.- 176 с.
8. Чубуков, Г.В. Земельное право России: Учеб. для вузов / Г.В. Чубуков. - М.: Изд. г-на Тихомирова М.Ю., 2002. - 328 с.