Правовое регулирование сделок с землей

       Законодательством установлен особый порядок отчуждения земельных участков, находящихся  в собственности Республики Беларусь, а также выкупа государством земельных  участков у других собственников.

       В частную собственность граждан  Республики Беларусь земельные участки передаются по решению компетентных местных исполнительных и распорядительных органов. Граждане, имеющие во владении и пользовании земельные участки, предоставленные им до 16 июня 1993 года для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, коллективного садоводства и дачного строительства, их наследники, граждане Республики Беларусь, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, приобретают земельные участки по льготной цене, устанавливаемой в размере пятикратной ставки земельного налога, уплачиваемого за этот земельный участок, в соответствии с законодательством Республики Беларусь на момент подачи заявления гражданином о передаче ему земельного участка в частную собственность. В остальных случаях земельные участки оплачиваются по нормативной цене, устанавливаемой Советом Министров Республики Беларусь.

       Отчуждение  земельных участков, находящихся  в частной собственности, совершается  путем заключения договора в письменной форме, нотариально удостоверенного  и зарегистрированного в органе по земельным ресурсам и землеустройству по месту нахождения земельного участка.

       По  договору купли-продажи продавец обязан передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель – принять его и оплатить.

       Договор купли-продажи, в котором в качестве продавца выступает физическое или юридическое лицо, может быть заключен только в отношении участка, находящегося в частной собственности. Договоры купли-продажи земельных участков, находящихся в пользовании, пожизненном наследуемом владении, недействительны (ст.88 Кодекса о земле).

       При заключении договора должны соблюдаться  следующие установленные законодательством  ограничения:

       - запрещено произвольное изменение  целевого назначения земельного  участка (стороны в процессе  заключения договора, нотариус при его удостоверении, должностные лица органов по земельным ресурсам и землеустройству при государственной регистрации договора не вправе по собственной инициативе изменить цель предоставления земельного участка);

       - ограничена возможность купли-продажи земельных участков в пределах норм их предоставления (не могут заключаться договоры, в результате которых в собственности у физического или юридического лица окажутся земельные участки с суммарной площадью, превышающей установленные максимальные размеры);

       - запрещена купля-продажа земельного  участка при наличии земельных  споров по участку.

       Существенным  условием договора купли-продажи земельного участка является согласованное  сторонами условие о цене. Цена земельного участка определяется исходя из качества земли, местоположения участка.

       Договор купли-продажи земельного участка  должен содержать следующие сведения:

       1) данные о продавце и покупателе  земельного участка;

       2) предмет сделки (местоположение, размер  и другие сведения о земельном  участке, сведения о недвижимости, размещенной на земельном участке, наличие зданий, сооружений, их точный перечень);

       3) указание на правоустанавливающие  документы, подтверждающие право  собственности продавца;

       4) отсутствие или наличие обременений,  лежащих на земельном участке и прочно связанном с ним ином недвижимом имуществе (залог, аренда, сервитутные права);

       5) цена сделки ( отдельно указывается  цена земельного участка и  цена строений, находящихся на  этом земельном участке);

       6) отсутствие иных договоров по отчуждению данного земельного участка (он никому не продан, не обещан в дарение, не подарен, не заложен, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, свободен от любых прав и притязаний со стороны третьих лиц);

       7) иные необходимые условия (о сроке передачи земельного участка, о расходах по оформлению и удостоверению договора).

       К договору прилагается план границ земельного участка.

       Договор купли-продажи земельного участка  подлежит нотариальному удостоверению  и государственной регистрации, а переход права собственности на земельный участок – государственной регистрации.

       Под государственной регистрацией перехода права собственности от продавца к покупателю понимается внесение в  установленном порядке записей  в земельно-кадастровую книгу, изъятие у продавца документа, удостоверяющего право на земельный участок, изготовление и выдача в установленном порядке документа, удостоверяющего право покупателя на земельный участок.

       Под государственной регистрацией договора понимается внесение в установленном порядке записей о договоре в земельно-кадастровую книгу и отметки о государственной регистрации в договор.

       Государственная регистрация перехода права собственности  на земельный участок при купле-продаже  земельного участка и договора осуществляется в соответствии с Положением о кадастровом делении территории Республики Беларусь, утвержденным постановлением Государственного комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии республики Беларусь от 19 сентября 2000 г. № 10 «Об утверждении положения о кадастровом делении территории Республики Беларусь» территориальным кадастровым органом или землеустроительной службой местного исполнительного и распорядительного органа по месту нахождения земельных участков.

       Согласно  ст.142 Кодекса Республики Беларусь о  земле, государственный земельный кадастр – это совокупность сведений и документов о правовом положении, природном состоянии и хозяйственной использовании земель и предназначен для реализации земельного законодательства.

       В целях уточнения имеющихся и  получения новых достоверных данных о размерах земельных участков, их местоположении, учета налогоплательщиков в Республике Беларусь осуществляется массовый первичный государственный учет земельных участков. Данная работа регулируется Положением о порядке массового первичного государственного кадастрового учета земельных участков и государственной регистрации прав на них, утвержденным постановлением Государственного комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии Республики Беларусь 07.06.2001 г. № 6.

       Массовый учет земельных участков осуществляется в пределах административно-территориальной единицы или ее части по решению местного исполнительного и распорядительного органа без заявлений обладателей прав на земельные участки и не приостанавливает предоставление земельных участков в постоянное или временное пользование, пожизненное наследуемое владение, передачу в собственность или аренду, их государственный кадастровый учет и регистрацию прав на них по заявлениям физических и юридических лиц.

       Массовый  учет земельных участков осуществляется землеустроительными службами соответствующих исполнительных и распорядительных органов, а в административно-территориальных единицах, где созданы кадастровые бюро Национального кадастрового агентства Государственного комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии Республики Беларусь – этими кадастровыми бюро.

       Сведения  о правах собственности и других вещных правах на земельные участки, ограничениях этих прав, об их возникновении  и прекращении, переходе в соответствии с требованиями Гражданского кодекса и Кодекса Республики Беларусь о земле, а также характеристики земельного участка, заносятся в государственную земельно-кадастровую книгу.

       По  результатам государственной регистрации  обладателям земельных участков направляются выписки из земельно-кадастровую книги, форма которых утверждена постановлением Государственного комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии Республики Беларусь от 06.06.2000 г. № 7 «Об утверждении Положения о порядке предоставления информации из государственной земельно-кадастровой книги».

       Государственная регистрация перехода права собственности  на земельный участок при купле-продаже  земельного участка и договора осуществляется только после государственной регистрации  в земельно-кадастровой книге права собственности на земельный участок, принадлежащий продавцу, и нотариального удостоверения договора.

       Для государственной регистрации перехода права собственности при купле-продаже  земельного участка и договора продавец и покупатель подают совместное заявление, а также документы, являющиеся основанием государственной регистрации.

       Заявление подается одной стороной договора, если другая сторона уклоняется от государственной регистрации и  имеется вступившее в силу решение  суда о государственной регистрации договора и переходе права собственности на земельный участок.

       В государственной регистрации может  быть отказано при:

       - наличии противоречий между документами,  поданными на регистрацию, и  записями в государственной земельно-кадастровой  книге;

       - несоответствии данных, позволяющих определенно установить предмет договора купли-продажи;

       - наличии запретов на отчуждение  земельного участка;

       - наличии в договоре условий,  влекущих изменение целевого  назначения земельного участка;

       - отсутствии правомочий распоряжения земельным участком у лица, подписавшего договор;

       - несоответствии состава, формы,  содержания договора требованиям,  установленным законодательством  Республики Беларусь.

       На  договор мены земельных участков распространяются общие правила  о купле-продаже, но договор мены имеет ряд особенностей. Так:

       - предметом данного договора может  быть не только целый земельный  участок, но и его часть,  предварительно выделенная в  самостоятельный участок;

       - мена допускается только в  отношении земельных участков, находящихся в частной собственности граждан;

       - участниками договора мены могут  являться только физические лица. Обмен земельных участков между  юридическими лицами не допускается.

       - площадь земельного участка, полученного  гражданином Республики Беларусь  в результате мены, не должна превышать размеров, установленных законодательством о земле.

       Предметом договора мены может быть как сам  земельный участок, так и находящийся  на нем жилой дом (дача, садовый  дом).

       Собственники  земельных участков имеют право  производить обмен не законченного строительством жилого дома, но лишь при условии сохранения целевого назначения земельных участков.

       Граждане  Республики Беларусь по соглашению между  собой могут обменивать земельные  участки (части земельных участков), находящиеся в пожизненном наследуемом владении, в частной собственности, в порядке, устанавливаемом Советом Министров Республики Беларусь.

       Обмен допускается при сохранении целевого назначения обмениваемых земельных  участков (частей земельных участков) и, если гражданин в соответствии с Кодексом Республики Беларусь о земле вправе иметь в пожизненном наследуемом владении или частной собственности земельный участок, полученный после обмена.

       Одной из форм использования земли является аренда. Аренда земли осуществляется на основе договора между арендодателем и арендатором. Арендаторами земельных участков могут быть юридические и физические лица Республики Беларусь, лица без гражданства, иностранные юридические и физические лица, иностранные государства, международные организации. Арендодателями могут быть государственные органы Республики Беларусь и граждане, имеющие земельные участки на праве частной собственности.