Правовое регулирование сделок с землей

1. Сделки  с земельными участками

 
 

       Согласно  ст.11 Кодекса Республики Беларусь о  земле в частной собственности  могут находится земельные участки, приобретенные гражданами Республики Беларусь, постоянно проживающими на территории Республики Беларусь или  приравненными к постоянно проживающим.

       Приравненными к постоянно проживающим считаются  граждане, выехавшие на пределы Республики Беларусь в связи со служебными обязанностями (обучением, лечением, направлением на работу за границу).

       В отличие от гражданского законодательства Республики Беларусь, которое устанавливает для иностранцев и лиц без гражданства национальный режим, земельное законодательство ограничивает земельную правоспособность и дееспособность указанных лиц.

       Иностранцы  и лица без гражданства не могут  приобретать землю в частную собственность. Они имеют право взять земельный участок в аренду сроком до 99 лет. Следовательно, если земельный участок, дача, садовый домик приобретаются иностранным гражданином, то земельный участок выкупается у нового собственника местным исполнительным или распорядительным органом, а затем предоставляется иностранному лицу в аренду. В результате, строение будет принадлежать иностранному лицу на праве частной собственности, а земельный участок, связанный с этим строением – на праве пользования.

       Сделки  с земельными участками имеют  ряд специфических особенностей. Это связано с тем, что земельный  участок должен отвечать как признакам  земельного права, так и гражданского права как недвижимое имущество.

       Согласно  ст.129 ГК объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства или иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому в той мере, в какой их оборот допускается законодательством о земле и других природных ресурсах.

       Земельным законодательством закреплены некоторые  категории земель, которые могут  находится в исключительной собственности  государства. Это земли транспорта и связи, земли заповедников, национальных парков, мемориальных и дендрологических парков, ботанических садов, заказников, памятников природы и архитектуры, земли оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, земли сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фонда, служебные земельные наделы, а также иные указанные в ст.38 Кодекса Республики Беларусь о земле земельные участки.

       Земельный участок – это часть поверхности  земли, имеющая установленные границы, площадь, месторасположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации.

       Законодательством установлены предельные размеры  земельных участков, которые могут  быть в собственности граждан Республики Беларусь. Так, собственности граждан могут находится земельные участки:

       - для ведения личного подсобного  хозяйства – в размере до 1 га, с учетом площади земельного  участка, предоставленного для  строительства и обслуживания жилого дома;

       - строительства и обслуживания  жилого дома – в городах  от 0,05 до 0,15 га, в сельских населенных  пунктах и поселках городского  типа от 0,15 до 0,25 га;

       - ведения коллективного садоводства  и дачного строительства –  до 0,15 га.

       В части второй ст.70 Кодекса Республики Беларусь о земле указано, что в отдельных случаях в зависимости от местных условий и особенностей и с соблюдением противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных норм и правил в собственности граждан могут находится земельные участки, предоставленные для строительства и обслуживания жилого дома, в размерах: в городах – менее 0,05 га, в сельских населенных пунктах и поселках городского типа – менее 0,15 га.

       Законодательством установлены основания возникновения  права частной собственности граждан на земельный участок. Это:

       - акты местных исполнительных  и распорядительных органов о  передаче земельных участков, находящихся  в государственной собственности,  в частную собственность;

       - договоры или иные сделки, предусмотренные законодательством;

       - судебные решения, которыми установлено  право частной собственности  на землю;

       - иные основания.

       Право частной собственности на земельный  участок и право пожизненного наследуемого владения земельным участком граждан Республики Беларусь удостоверяются государственным актом на земельный участок, установленной формы. Форма государственного акта, порядок его заполнения и выдачи регулируется Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 27.12.1999 г. № 2012 «О государственном акте на земельный участок и удостоверении на право временного пользования земельным участком», а также Инструкцией о порядке составления, выдачи (замены) и хранения государственного акта на земельный участок и удостоверения на право временного пользования земельным участком, утвержденной постановлением государственного комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии Республики Беларусь 30.03.2000 г. № 1, с изменениями и дополнениями от 20.09.2000 г. № 9.

       Государственный акт на землю выдается исполнительным и распорядительным органом, в ведении которого находится этот земельный участок, и регистрируется землеустроительной службой этого органа в государственно-кадастровой книге.

       В Республике Беларусь в отношении  земельных участков разрешаются  их купля-продажа, дарение, залог, обмен, аренда, наследование. Земельные участки могут быть объектами рентных отношений.

       К сделкам с землей применяются  требования гражданского законодательства в отношении понятия, формы, видов  и общий условий действительности сделок. Но учитывая тот факт, что земля является особым объектом недвижимости, в законодательстве предусмотрен ряд правил заключения и оформления сделок с земельными участками. Так, для сделок с землей обязательна письменная нотариальная форма и регистрация специально уполномоченным государственным органом по земельным ресурсам и землеустройству по месту нахождения земельного участка. Сторона, приобретающая земельный участок, не может изменить целей его использования, определенных основным целевым назначением в соответствии с земельным законодательством. Размер участка также не может быть изменен. К новому владельцу земельного участка переходит тот объем прав, которым обладал прежний его владелец, со всеми ограничениями и обременениями, имеющимися на данный участок. Жилые дома, дачи, садовые дома могут отчуждаться только вместе с земельными участками, на которых они расположены. При совершении сделок с землей необходимо учитывать и природоохранные требования, предъявляемые к использованию земли как объекта окружающей среды.

       Особым  видом обременений, подчеркивающим специфику земельного участка как  объекта недвижимости, является сервитут.

       Сервитут  – это право ограниченного  пользования соседним или другим земельным участком.

       Обременный  земельный участок - это земельный  участок, на который установлен сервитут.

       Сервитут  устанавливается для обеспечения  прохода и проезда через соседний или другой земельный участок, прокладки  и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов, обеспечения  водоснабжения и мелиорации, других нужд, которое не могут быть обеспечены без установления сервитута. Установление сервитута не влечен изменения целевого назначения обременяемого земельного участка.

       Сервитут  устанавливается и прерывается  на основании соглашения между заинтересованным лицом и собственником соседнего участка и подлежит государственной регистрации. Если такое соглашение не достигнуто, то спор разрешается судом по иску заинтересованного лица и сервитут устанавливается на основании решения суда.

       Обременение сервитутом не лишает собственника земельного участка права распоряжения этим участком. Приобретатель такого участка уведомляется о наличии обременения сервитутом.

       Установление  сервитута выполняется кадастровым  органом. Возможно также привлечение  для такой работы юридических  и физических лиц, имеющих лицензию на выполнение землеустроительных работ.

       Процедура установления сервитута включает в  себя:

       1) подачу заявления заинтересованным  лицом и собственником земельного  участка в кадастровый орган  об установлении сервитута. Одновременно прилагается схема обременяемого земельного участка (его части) с проектом границ сервитута (если обременяется весь участок, то схема не прилагается);

       2) изучение кадастровым органом  возможности установления сервитута  (проверка правомочия заявителей  по записям в земельно-кадастровой книге; в случае необходимости обследование земельных участков в натуре, при этом проверяется использование земельных участков по целевому назначению, соответствие границ и характеристик земельных участков сведениям из государственной земельно-кадастровой книги и кадастровой карты; принятие решения о границах сервитута; временное закрепление границ сервитута; составление договора о сервитуте);

       3) подписание договора собственниками  земельных участков или их  представителями, уполномоченными законодательством или доверенностями;

       4) государственная регистрация сервитута  и договора о сервитуте;

       5) выдача документов, удостоверяющих  государственную регистрацию сервитута.

       Договор о сервитуте составляется в трех экземплярах, два из которых выдаются сторонам на руки, один - хранится в архиве кадастрового органа.

       Договор содержит: сведения о сторонах договора; описание цели установления сервитута  и указание его площади; сведения о размере и способах компенсации (единовременная компенсация или компенсация в форме периодических платежей), выплачиваемой собственнику земельного участка за установленный сервитут; права, обязанности, ответственность сторон за ненадлежащее исполнение или неисполнение договора; круг лиц, обладающих наряду с обладателем сервитута правом ограниченного пользования обремененным земельным участком; другие условия, не противоречащие законодательству.

       Договор подписывается в кадастровом  органе.

       Регистрация сервитута включает государственный  кадастровый учет границ сервитута  и государственную регистрацию сервитута в государственной земельно-кадастровой книге.

       Кадастровый орган выдает каждому заявителю  документы, удостоверяющие государственную  регистрацию сервитута:

       - выписку из земельно-кадастровой  книги;

       - договор о сервитуте с совершением на нем надписи кадастрового органа о государственной регистрации.

       Кадастровая процедура установления сервитута  осуществляется на платной основе. Оплата осуществляется либо заинтересованным лицом, либо по соглашению сторон совместно  обеими заявителями.

       Сервитут  прекращается в случаях:

       - по соглашению сторон;

       - прекращения оснований установления  сервитута;

       - истечение срока действия сервитута;

       - перехода права собственности  на доминантный и обремененный  земельные участки к одному  лицу.

       Сервитут прекращается аннулированием записи о регистрации сервитута в государственной земельно-кадастровой книге по заявлению обладателя сервитута или собственника обремененного земельного участка.

       Сервитут  прекращается автоматически в случае аннулирования записи о регистрации доминантного или обремененного земельного участков в государственной земельно-кадастровой книге.

       При прекращении сервитута заявителям выдаются выписки из государственной  земельно-кадастровой книги, удостоверяющие государственную регистрацию прекращения сервитута.

       Предметом сделок с землей могут быть земельные  участки, не изъятые из гражданского оборота, то есть участки, которые могут  находится в собственности других участников гражданских правоотношений, кроме Республики Беларусь.

       Так, согласно ст.34 Кодекса о земле, в частной собственности граждан Республики Беларусь могут находиться земельные участки, приобретенные для ведения личного подсобного хозяйства, строительства и обслуживания жилого дома, ведения коллективного садоводства, дачного строительства.