Правовое регулирование аренды земли

Однако  возникает ряд правовых проблем  при осуществлении права преимущественного заключения договора аренды.

1. Земельный участок, на котором находится здание, строение, сооружение, ранее был предоставлен в аренду, и срок договора аренды истекает. Согласно ст.36 ЗК РФ лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, вправе приобрести право аренды на земельный участок. При этом отказ государственного органа в заключении договора аренды не предусмотрен. Тем не менее, органы власти зачастую препятствуют реализации данной нормы. Для лиц, у которых до подачи заявления о приобретении земельного участка в аренду такой участок находился на праве постоянного бессрочного пользования или на праве срочного возмездного пользования никаких проблем не возникало, а вот у арендаторов они вполне возможны.

Дело  в том, что на практике выработалась позиция (что отражено в п.7 Постановления  Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»), согласно которой исключительное право (ст.36 ЗК РФ) может быть реализовано только один раз.

Ранее судебная практика применяла данное положение закона по-разному: в одних  регионах считалось, что такое право, порожденное вступлением в силу ЗК РФ, распространяется на отношения, возникшие после 01.01.2002; в других же, напротив, исходили из того, что если договор аренды был заключен до 01.01.2002, то у арендатора сохраняется исключительное право аренды. Эта позиция обосновывалась тем, что в соответствии со ст.7 ЗК РФ нормы Кодекса применяются к земельным отношениям, возникшим до введения в действие ЗК РФ, в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, а следовательно, до введения в действие ЗК РФ исключительного права аренды земельного участка, на котором расположено здание, строение, сооружение, не было. Поэтому его не могли использовать собственники зданий.

Казалось  бы, Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ разрешил данный спор, однако ряд  юристов ссылаются на то, что в  законе нет нормы о том, что  исключительное право приобретения земельного участка в собственность  или в аренду реализовать собственник  недвижимости может только один раз. Поэтому толкование п.1 ст.36 ЗК РФ, данное Пленумом ВАС РФ, ограничивает права  участников земельных отношений. А  поскольку их ограничение допускается  только на основании федерального закона, следовательно, данное положение как  незаконное не подлежит применению. Но ВАС РФ ни в п.9 Постановления Пленума  №11, ни в каком-либо другом акте не указал обоснования этого ограничения, а с учетом того, что указания Пленума ВАС РФ обязательны только для нижестоящих арбитражных  судов, но не для других органов и лиц, можно констатировать, что анализируемую проблему выбора права приобретения земельного участка в собственность или в аренду сегодня, к сожалению, нельзя признать разрешенной.

2. Земельный участок находится в постоянном бессрочном пользовании. Префект Северо-Западного административного округа г. Москвы своим распоряжением от 15.04.2004 №3599-РП обязал землепользователей оформить земельно-правовые отношения.

Таким образом, земельный участок под  зданием, строением, сооружением, необходимый  для его использования, должен быть каким-либо образом оформлен, хотя требование госорганов об обязательном переоформлении прав на земельный участок неправомерно.

Обязанность переоформления достаточно длительное время вменялась землепользователям, так как первоначальная редакция ст.3 ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса РФ» устанавливала обязанность  юридических лиц переоформить право  постоянного (бессрочного) пользования  до 01.01.2008г.

В то же время Пленум ВАС РФ разъяснил (п.1 Постановления №11), что в данном случае имеется в виду право, а не обязанность юридического лица приобрести земельный участок в аренду или собственность и принуждение госорганов под влиянием каких-либо санкций незаконно.

Остановимся также на таком проблемном способе  заключения договора аренды, как понуждение к заключению договора.

Уклонение от заключения договора обязанным субъектом  – распространенный факт хозяйственной  жизни. Нередко подобное уклонение имеет место в отношениях, связанных с арендой недвижимости. Но поскольку суды констатируют возможность понуждения лишь при наличии прямо предусмотренной в законе обязанности заключить договор, возникают ситуации, когда понудить сторону заключить договор невозможно. Даже несмотря на то, что лицо продолжает пользоваться объектом недвижимости.

Нормы гражданского законодательства РФ позволяют  в определенных случаях применять  понуждение одной стороны заключить  другую сторону определенный договор. В зависимости от субъектов и  объектов правоотношений правовые основания  к требованиям о понуждении заключить  договор различаются. Но, прежде чем  перейти к анализу оснований, связанных с понуждением к  заключению договора аренды, остановимся  на общих основаниях возможности  понуждения. Это следующие обстоятельства:

А) заключен предварительный договор. При соблюдении определенных условий  сторона имеет возможность понуждать  уклоняющуюся сторону заключить основной договор, в том числе и договор аренды. Данная конструкция универсальна;

Б) договор является публичным. Следует  отметить, что в такой ситуации будет применяться ст.445 ГК РФ «Заключение  договора в обязательном порядке». Примечательно, что в отношении  договора аренды не норм, позволяющих  утверждать, что какой-либо договор  аренды расценивается как публичный;

В) договор заключен путем проведения торгов. В силу ст.448 ГК РФ сторона, уклоняющаяся от подписания договора, заключенного в ходе проведения торгов, может быть понуждена к его заключению.

Когда предъявляется иск о понуждении заключить договор при наличии  на то оснований, фактически предъявляется  иск об исполнении обязательства  в натуре.

Если  законодательство РФ возлагает на субъекта обязанность заключить договор, уклонение будет признаваться неисполнением  возложенного на него законом обязательства.

Иск об исполнении в натуре обязательства  проистекает из самой природы  обязательства. Поэтому необходимость  для стороны совершить определенные действия обеспечивается возможностью для другой стороны требовать  от уклоняющейся стороны не только возмещения причиненных убытков, но и исполнения обязанности в натуре (речь идет о праве обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор).

Требования о понуждении к заключению договора следует отличать от требований, сформулированных как обжалование отказа уполномоченного органа на заключение договора.

Когда отказ от заключения нельзя оспорить в судебном порядке, возникает вопрос о том, какой способ защиты необходимо использовать. В силу ст.12 ГК РФ присуждение  к исполнению обязательства в  натуре – самостоятельный способ защиты гражданских прав, который  применяется с целью реального  исполнения должником своего обязательства.

Можно ли определить иск о понуждении заключить  договор как разновидность иска о присуждении к исполнению обязательства  в натуре, или это самостоятельный  вид иска? Подобную дискуссию цивилисты  ведут уже достаточно давно. Мы не будем углубляться в теоретические  обоснования, поскольку не от этого  зависит практический аспект оценки правомерности предъявления требования о понуждении к заключению договора. Важнее рассмотреть основания, с  которыми законодатель связывает возникновение  такого права.

Так, А.Г. Карапетов отмечает один из таких  случаев, когда законодатель прямо  предусматривает право на предъявление иска об исполнении обязательства в  натуре. Он пишет: «Речь идет об иске, вытекающем из нарушения стороной обязанности  заключить договор. Как абсолютно  справедливо отмечают многие авторы (И.Б. Новицкий, В.С. Толстой, М.М. Агарков, О.С. Иоффе), такого рода обязанности, когда  они установлены в законе или  следуют из соглашений сторон (например, из предварительного договора), нужно  рассматривать как самостоятельные  обязательства, в которых наличествует и предмет обязательства (совершение обязанной стороной действий по заключению договора), и конкретный кредитор – контрагент должника по будущему договору, потребовавший заключения договора. Если мы признаем, что отношения, связанные с обязанностью одного лица заключить договор и корреспондирующим ей правом требования другого лица, носят характер самостоятельного обязательства, абсолютно очевиден ответ на вопрос о правовой природе иска о понуждении заключить договор. Данный иск, хоть он и обладает определенными особенностями, тем не менее является частным случаем иска о присуждении к исполнению обязанности в натуре. Данный вывод отражен в целом ряде доктринальных исследований».

Позиция о том, что иск о понуждении заключить договор – самостоятельный  способ защиты, опирается также на то, что в ГК РФ нормы, регулирующие заключение договора в обязательном порядке, выделены в отдельную статью – 445 ГК РФ. А ст.12 ГК РФ предусматривает, что среди способов защиты могут  быть иные, не поименованные в ней, но прямо предусмотренные в законодательстве РФ.

Таким образом, иск о понуждении заключить  договор является иском об исполнении обязанности в натуре.

В соответствии со ст.621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший  свои обязанности, по истечении срока  договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими  лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор  обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой  договор в срок, указанный в  договоре. Если же срок не указан –  в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора он заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Следует отметить, что в судебной практике встречаются различные подходы  к толкованию указанной нормы.

Преобладающей является точка зрения о невозможности понуждения арендодателя к заключению договора на новый срок. Данная позиция представляется обоснованной с учетом буквального толкования нормы. В ст.621 ГК РФ речь идет не о возможности понуждения к заключению договора аренды на новый срок, а о переводе прав и обязанностей нового арендатора к арендатору, чье преимущественное право было нарушено.

Как было сказано выше, особого внимания заслуживает позиция о том, что  невозможно понудить арендодателя заключить  договор на новый срок. Аргументы  в ее защиту следующие:

1. Закон не обязывает арендодателя заключать на новый срок договор с арендатором, у которого есть преимущественное перед другими лицами право на заключение такого договора.