Правовое регулирование аренды земли

Также арендатор обладает правом субаренды, предоставить земельный участок  в безвозмездное пользование, внести арендные права в качестве пая  или взноса, отдать арендные права  в залог, передать земельный участок, либо его часть на срок до трех лет  другим физическим или юридическим  лицам, продлить с согласия арендодателя действие договора на согласованных  сторонами условиях по письменному заявлению арендатора, переданному арендодателю не позднее, чем за 60 календарных дней до истечения срока договора.

Согласно  ст.621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом  исполнявший свои обязанности, имеет  право, в случае если иное не предусмотрено  законом или договором аренды, по истечении срока договора при  прочих равных условиях, преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый  срок.

Также как и права, обязанности арендатора можно разделить на обязанности  по исполнению договора и обязанности  по использованию земли.⁸Те и другие обязанности могут совпадать, но не всегда.

В отношении использования земель, арендатор несет те же обязанности, что и собственники, владельцы  и пользователи. На арендатора распространяется и ответственность за нарушение  земельного законодательства.

В соответствии с законодательством  РФ арендатор обязан:

1. Приступить к использованию земельного участка после установления границ этого участка в натуре (на местности), выдачи документов, удостоверяющих право аренды;
2. Не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик участка, экологической обстановки на арендуемой территории, а также к загрязнению территории и дорог в соответствии с нормативными актами;
3. Обеспечивать арендодателю, органам государственного контроля свободный доступ на участок, на специально выделенные части участка, в расположенные на участке здания и сооружения, свободный проход (проезд) через участок, по выделенным дорогам;
4. Выполнять в соответствии с требованиями эксплуатационных служб условия эксплуатации подземных и наземных коммуникаций, сооружений, дорог, проездов, не препятствовать их ремонту и обслуживанию, рекультивировать нарушенные земли;
5. Своевременно вносить плату за пользование земельным участком;
6. Осуществлять использование земли в соответствии с договором и целевым назначением;
7. Поддерживать земельное имущество в надлежащем состоянии, нести расходы на поддержание его в этом состоянии, если иное не установлено законом или договором аренды;
8. Арендатор не вправе прекращать или изменять права третьих лиц на земельный участок (сервитут, право залога);
9. В случае изменения адреса или иных реквизитов в установленный срок направлять арендодателю уведомление об этом;

10) После окончания срока действия  договора передать участок арендодателю  в состоянии и качестве не  хуже первоначального, с учетом  «нормального износа», или в  состоянии, обусловленном договором;

11) В случае передачи (продажи)  строения или его части, расположенного  на арендуемом земельном участке,  другому юридическому или физическому  лицу или использования этого  имущества в качестве вклада  в уставной капитал, в установленный  срок уведомлять арендодателя об этом и ходатайствовать перед ним о переоформлении документов, удостоверяющих право на землю.⁹

12) не нарушать права других  землепользователей и арендаторов,  а также порядок пользования  водными, лесными и другими  природными объектами.

В случае прекращения деятельности юридического лица-арендатора (смерти гражданина-арендатора) его правопреемник (наследник) должен направить арендодателю письменное уведомление об этом с  заявкой на оформление новых документов, удостоверяющих право на участок  или заявить отказ от соответствующих  прав.

Собственник может предоставить арендатору по договору, наряду с правами владения и пользования также право  ограниченного распоряжения земельным  участком (например, право сдачи  земельного участка в субаренду, безвозмездное срочное пользование, залог).

Арендодатель вправе:

1. Досрочно расторгнуть договор в порядке и случаях, если арендатор:

а) пользуется земельным участком с существенным нарушением условий  договора или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями;

б) существенно ухудшает качество земель;

в) более двух раз подряд по истечении установленного срока не вносит арендную плату;

    2. Вносить по согласованию с  арендатором в договор необходимые    изменения и уточнения в случае  изменения законодательства и  нормативных актов;

    3. Приостанавливать работы, ведущиеся  арендатором с нарушением условий  договора;

    4. В случаях, связанных с необходимостью  изъятия земельного участка для  государственных нужд, гарантировать  арендатору предоставление равноценного  земельного участка в другом (согласованном  с арендатором) месте и возмещение  арендатору всех затрат, связанных  с освоением земель и строительством  зданий, сооружений, складских помещений,  дорог и т.д. в соответствии  со сметами расходов на проведение  соответствующих работ.

При аренде земель сельскохозяйственного  назначения арендодатель вправе:

1. Осуществлять контроль за использованием и охраной земель арендатором;
2. Досрочно прекратить право аренды при нерациональном использовании земли не по целевому назначению, а также способами, приводящими к ее порче, при переводе арендатором ценных сельхозугодий в менее ценные, при систематическом невнесении арендной платы, в случаях иных нарушений договора;
3. Требовать возмещения убытков, причиненных ухудшением качества земель и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности арендатора;
4. Изменять по согласованию с арендатором размер арендной платы в случаях изменения цен на материально-технические ресурсы, продукцию, но не чаще, чем один раз в год;
5. Участвовать в приемке в эксплуатацию мелиорированных, рекультивированных улучшенных земель, защитных лесонасаждений, противоэрозийных и других объектов, сооруженных на сданных в аренду землях.

На  основании норм ГК РФ арендодатель обязан:

1. Передать земельный участок арендатору в сроки, установленные договором аренды;
2. Передать земельный участок со всеми принадлежностями, необходимыми для его использования;
3. Если передача принадлежностей должна сопровождаться определенными документами – предоставить такие документы арендатору;
4. Передать арендатору земельный участок в состоянии и по площади, соответствующими условиям договора;
5. По истечении срока договора возместить полностью или частично расходы по освоению земель и улучшению качества сельскохозяйственных угодий, понесенных арендатором;
6. Не вмешиваться в сельскохозяйственную деятельность арендатора, если она не противоречит условиям договора;
7. Предупредить арендатора о правах третьих лиц на земельный участок;
8. Не использовать и не предоставлять прав третьей стороне на использование минеральных и водных ресурсов, водящихся на земельном участке.

В отношении арендодателя земель сельскохозяйственного  назначения предусмотрены дополнительные обязанности:

1. Передать арендатору землю в состоянии соответствующем условиям договора по площади угодий и качеству, указанном в приложении к договору;
2. Содействовать по заявкам арендатора выполнению необходимых работ по землеустройству;
3. В случае смерти арендатора до истечения срока аренды перезаключить договор с одним из его наследников при его согласии стать арендатором;
4. В соответствии с условиями договора возмещать по истечении срока аренды полностью или частично расходы, понесенные арендатором на освоение земель и улучшение сельскохозяйственных угодий;
5. Предупредить арендатора о правах третьих лиц на земельный участок.