Правові засади реалізації права на землю

     Набуття прав на  землю, яке здійснюється у формі  передачі (надання) земельних ділянок у власність чи користування, є складним юридичним фактом і передбачає здійснення логічно завершених, послідовних, визначених законодавством процесуальних дій, які можливо об'єднати у взаємопов'язані стадії: а) порушення клопотання про надання земельної ділянки у власність чи користування; б) розгляд матеріалів та прийняття рішення стосовно заявленого клопотання; в) визначення меж користування земельною ділянкою; г) видача документів, що засвідчують право власності чи користування земельною ділянкою та їх реєстрація.

     Клопотання про надання  земельної ділянки у власність  чи користування  порушують громадяни  або юридичні особи, які зацікавлені  в реалізації належного їм  суб'єктивного права стосовно  володіння, користування, а у певних  випадках і розпорядження земельною ділянкою. Формою порушення клопотання є подача заяви або звернення з клопотанням.

Відповідно до статей 118 і 123 ЗК України  заяву подають: громадянин, зацікавлений у приватизації земельної ділянки, яка перебуває у його користуванні; громадяни, зацікавлені в одержанні  безоплатно у власність земельної  ділянки із земель державної або комунальної власності для ведення фермерського господарства, особистого селянського господарства, садівництва, будівництва й обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), індивідуального дачного будівництва, будівництва індивідуальних гаражів у межах норм безоплатної приватизації.

      З клопотаннями звертаються: громадяни—працівники державних та комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, а також пенсіонери з їх числа, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельних ділянок, які перебувають у постійному користуванні цих підприємств, установ та організацій; юридична особа, зацікавлена в одержанні земельної ділянки у постійне користування із земель державної або комунальної власності.

      Заяви та клопотання подаються лише у письмовій формі і направляються до відповідної районної, Київської чи Севастопольської міської державної адміністрації або сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної ділянки.

      У заявах громадян на одержання безоплатно у власність земельної ділянки із земель державної або комунальної власності зазначаються бажані розміри та мета її використання. До клопотань юридичної особи про відведення земельної ділянки у постійне користування додаються документи, що обґрунтовують її розмір, призначення та місце розташування.

Розгляд матеріалів та прийняття відповідного рішення залежать від умов та мети надання земельної ділянки у власність громадянам або у постійне користування юридичним особам.

      Якщо приватизується земельна ділянка, що перебуває у користуванні громадянина, рішення приймається органами виконавчої влади та органами місцевого самоврядування на підставі технічних матеріалів та документів, що підтверджують розмір земельної ділянки (державний акт на право постійного землекористування, земельно-кадастрова документація). Термін прийняття рішення — 1 місяць з дня прийняття заяви.

      Дещо складнішу процедуру розгляду матеріалів передбачено у разі надання земельної ділянки громадянам із земель державної або комунальної власності. Подана заява, а при передачі земельної ділянки фермерському господарству — також висновок конкурсної комісії, розглядається відповідною місцевою державною адміністрацією або сільською, селищною, міською радою. У разі згоди на передачу земельної ділянки у власність орган, що розглядає заяву, дає дозвіл на розробку проекту її відведення. Проект відведення земельної ділянки розробляється на замовлення громадян організаціями, які мають дозволи (ліцензії) на виконання цих видів робіт.

      Важливою процесуальною дією цієї стадії є погодження проекту відведення земельної ділянки. Розроблений проект погоджується з органом з питань земельних ресурсів, природоохоронним і санітарно-епідеміологічним органами, органами архітектури та охорони культурної спадщини.

Після погодження він подається  на розгляд відповідної місцевої адміністрації або органу місцевого  самоврядування.

      Погоджений проект відведення земельної ділянки розглядається районною, Київською чи Севастопольською міською державною адміністрацією або сільською, селищною, міською радою.

      На підставі розгляду відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування приймає рішення про передачу земельної ділянки у власність. У разі відмови у передачі земельної ділянки у власність або залишення заяви без розгляду, питання про набуття прав на землю вирішується у судовому порядку.

      Деякими особливостями характеризується процедура розгляду матеріалів у разі приватизації земельних ділянок громадянами—працівниками державних та комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, а також пенсіонерами з їх числа із земель, які перебувають у постійному користуванні цих підприємств, установ та організацій. По-перше, земельні ділянки, щодо яких можлива приватизація, перебувають у користуванні відповідних сільськогосподарських юридичних осіб; по-друге, громадяни звертаються до органів місцевого самоврядування або органів виконавчої влади з клопотанням (а не заявою), у якому мають зазначити: дані про призначення земельних угідь, з яких бажано виділити земельні ділянки; мету використання землі; розміри площі, місце розташування та схематичну конфігурацію і.

      Відповідний орган місцевого самоврядування або орган виконавчої влади розглядає клопотання і надає дозвіл підприємствам, установам та організаціям на розробку проекту приватизації земель. Таким чином проект приватизації земельної ділянки розробляється сільськогосподарською юридичною особою самостійно, силами своїх фахівців, за власний рахунок, із застосуванням власних засобів. Його зміст становлять відомості про землі за їх призначенням та місцем розташування, встановлення їх площі та вартості в умовних кадастрових гектарах, уточнення кількості працівників підприємства та пенсіонерів з їх числа, які мають право на приватизацію тощо².

Розроблені проекти приватизації земель затверджують органи місцевого  самоврядування або органи виконавчої влади. Після їх затвердження відбувається передача земельних ділянок у власність громадян.

       Клопотання про надання у постійне користування земельних ділянок юридичним особам розглядають районні, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації або сільські, селищні, міські ради та надають згоду на розроблення проекту відведення земельної ділянки. Такий проект розробляє організація, яка має відповідний дозвіл (ліцензію) на виконання цих видів робіт. Умови і строки розроблення проектів відведення земельних ділянок визначаються договором, укладеним замовником з виконавцем цих робіт відповідно до типового договору. Форма типового договору, нормативи та строки розробки проектів відведення земельних ділянок визначаються Кабінетом Міністрів України.

       Якщо рішення про надання земельної ділянки у постійне користування юридичним особам відповідно до ЗК України приймається обласними державними адміністраціями, Радою міністрів АРК або Кабінетом Міністрів України, місцеві органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування надсилають свій висновок.

       Відмову органів місцевого самоврядування або органів виконавчої влади у наданні земельної ділянки в користування або залишення клопотання без розгляду в установлений строк може бути оскаржено в судовому порядку. Рішення про відмову у наданні земельної ділянки в користування має містити мотивовані пояснення з посиланням на відповідні положення нормативно-правових актів, затвердженої містобудівної документації із землеустрою.

Визначення меж користування земельною  ділянкою є наступною стадією  набуття прав на землю. Ця стадія здійснюється у формі відведення земельних ділянок у натурі (на місцевості). її практична значимість полягає у визначенні та закріпленні меж і конфігурації земельних ділянок. Здійснення такої діяльності є необхідною умовою для виникнення відповідних прав землевласників і землекористувачів.

       Перенесення меж земельної ділянки в натуру (на місцевість) здійснюється на платній основі. Підставою для цього є угода, що укладається між замовником та землевпорядною організацією, на яку покладено виконання таких робіт.

      Останньою стадією набуття прав на землю є видача документа, що посвідчує право власності чи користування земельною ділянкою та його реєстрація.

      Як зазначено в ч. 1 ст. 125 ЗК України, право власності та право постійного користування на земельну ділянку виникає після одержання її власником або користувачем документа, що посвідчує право власності чи право постійного користування земельною ділянкою, та його державної реєстрації.

       Право власності на землю та право постійного користування землею посвідчується державними актами, як це встановлено ст. 126 ЗК України. Форму таких актів затверджено постановою Кабінету Міністрів України «Про затвердження форм державного акта на право власності на земельну ділянку та державного акта на право постійного користування земельною ділянкою» від 2 квітня 2002 р.

       Президентом України затверджено Указ «Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру» від 17 лютого 2003 р. Державна реєстрація земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру покладена на Державний комітет України по земельних ресурсах.

Земельно-процесуальні засади припинення прав на землю  

  Земельний кодекс України розрізняє  підстави припинення права власності  на земельну ділянку (ст. 140) та  підстави при-пинення права користування  земельною ділянкою (ст. 141). 
    Добровільна відмова від права власності або права постійного користування земельною ділянкою (ст. 142) є самостійним волевиявленням власника земельної ділянки або землекористувача, яке пов'язане з небажанням подальшої експлуатації земельної ділянки. Тобто суб'єкт самостійно і за доброї волі відмовляється від належного йому права використовувати земельну ділянку. Волевиявлення особи має бути оформлено у відповідній формі — письмовій заяві. 
   Земельний кодекс України розрізняє добровільну відмову від права власності на землю та добровільну відмову від права постійного користування земельною ділянкою. У першому випадку власник відмовляється від належної йому землі на користь держави або територіальної громади. Процедурою такої відмови є: а) отримання згоди органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування на одержання земельної ділянки у власність; б) підготовка та укладення угоди про передачу земельної ділянки відповідно державі або територіальній громаді; в) нотаріальне посвідчення укладеної угоди та її державна реєстрація. 
   Добровільна відмова від права постійного користування земельною ділянкою відбувається на користь власника землі. Процедурою такої відмови є: а) заява землекористувача на ім'я власника земельної ділянки про добровільну відмову від права на її експлуатацію; б) прийняття рішення власником земельної ділянки щодо припинення права на її постійне користування; в) повідомлення органів державної реєстрації про припинення права постійного користування земельною ділянкою. 
   Дещо іншу процедуру передбачено щодо припинення права користування земельною ділянкою, яка використовується з порушенням земельного законодавства (ст. 144). Вона складається з чотирьох стадій. 
   У разі виявлення порушення земельного законодавства (перша стадія), державний інспектор з використання та охорони земель складає відповідний протокол та видає його особі, яка порушила норми земельного законодавства. Для усунення виявлених недоліків надається термін у 30 днів. Цей термін безпосередньо передбачений у ст. 144 ЗК України і не може бути зменшений або збільшений. 
   Наступна стадія процедури припинення права користування земельною ділянкою пов'язана з усуненням порушення земельного законодавства. Якщо його у 30-денний термін буде усунуто, процедура припинення права користування земельною ділянкою завершується. За особою, яка допустила відповідне порушення, але виконала вказівку державного інспектора, зберігається право користування земельною ділянкою. При невиконанні вказівки державного інспектора щодо усунення виявлених недоліків процедура припинення права користування земельною ділянкою продовжується. 
   Державний інспектор з використання та охорони земель відповідно до Кодексу України про адміністративні правопорушення накладає на винну особу адміністративне стягнення та вдруге видає вказівку про усунення порушення земельного законодавства. Якщо у 30-денний термін порушення не усунуто, процедура припинення права користування земельною ділянкою переходить до наступної (третьої) стадії. 
   На третій стадії державний інспектор звертається до місцевого органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про припинення права користування земельною ділянкою. Зазначені органи розглядають клопотання і виносять рішення про припинення права користування земельною ділянкою. 
   Останньою стадією є можливість оскарження землекористувачем у судовому порядку рішення органів виконавчої влади або місцевого самоврядування щодо припинення права користування земельною ділянкою. Суд може залишити рішення без змін або скасувати його. 
   Викуп земельних ділянок для суспільних потреб (ст. 146 ЗК України) як підстава припинення права на землю має відповідні процесуальні особливості. Перш за все органи, які мають право викупу земельних ділянок, що перебувають у власності громадян та юридичних осіб, зобов'язані письмово попередити власника земельної ділянки про майбутній викуп. Письмове попередження має бути зроблено за один рік до викупу. Зазначений термін є обов'язковим і не може бути меншим. 
   Необхідною процедурною умовою викупу земельної ділянки є отримання згоди її власника. Якщо власник земельної ділянки не дає згоди на викуп, питання вирішується у судовому порядку. Вартість земельної ділянки встановлюється на підставі експертної грошової оцінки земель, яка проводиться відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. 
   Якщо власник земельної ділянки згоден з її вартістю, процедура викупу завершується укладенням угоди між власником земельної ділянки та місцевим органом виконавчої влади чи органом місцевого самоврядування. У разі, коли власник не згоден з покупною вартістю земельної ділянки, питання вирішується в судовому порядку. Рішення суду є остаточним. 
Земельні ділянки, надані у постійне користування із земель державної та комунальної власності, можуть вилучатися для суспільних та інших потреб за рішенням органів державної влади та органів місцевого самоврядування. Такими органами є: Кабінет Міністрів України, Верховна Рада Автономної Республіки Крим; Рада міністрів Автономної Республіки Крим; обласна та районна державні адміністрації; Київська та Севастопольська міські державні адміністрації; обласні, районні, міські, селищні, сільські ради. їх компетенція передбачена ст. 149 ЗК України. Обов'язковою умовою вилучення земельних ділянок є згода землекористувачів. Якщо землекористувач, який здійснює право постійного користування земельною ділянкою державної або комунальної власності, не згоден з її вилученням, відповідний орган державної влади чи орган місцевого самоврядування може звернутися до судових органів для остаточного розв'язання питання. 
   Земельне законодавство України передбачає, що вилучення особливо цінних земель для несільськогосподарських потреб не допускається. Але з загального правила зроблено виняток, який стосується можливості вилучення особливо цінних земель для використання у визначених ЗК України цілях. Перелік цих цілей передбачено ч. 2 ст. 150 ЗК України. 
   У зазначених випадках земельні ділянки вилучаються (викупляються) за постановою Кабінету Міністрів України або за рішенням відповідної місцевої ради, якщо питання про вилучення (викуп) земельної ділянки погоджується з Верховною Радою України.

Висновок

    Отже, ґрунтуючись  на веще сказане можно зробити  висновок, що юридичними джерелами, які містять процесуальні норми, є нормативні акти, що їх приймають державні органи. Вони досить різноманітні і за формою поділяються на закони, укази, розпорядження, положення, рішення, накази та ін.

    Основне місце серед юридичних джерел реалізації прав на землю належить Конституції України. Перш за все вона створила необхідні умови для подальшого становлення та розвитку інституту права власності на землю. 
   Відповідні норми Конституції України виступають основними чинниками, які забезпечують функціонування механізму реалізації прав на землю. 
   Юридичними джерелами, що містять елементи процесуального забезпечення реалізації прав на землю, є норми Земельного кодексу України. У ньому містяться процесуальні норми стосовно визначення основних земельно-процесуальних проваджень, а також порядку їх здійснення. Розділ IV ЗК України регламентує підстави і порядок набуття прав на землю громадянами та юридичними особами; порядок придбання земельних ділянок на підставі цивільно-правових угод; порядок продажу земельних ділянок на конкурентних засадах; підстави та порядок припинення права власності на земельну ділянку; порядок погодження питань, пов'язаних з вилученням (викупом) земельних ділянок. Статті цього розділу також встановлюють суб'єктивні права та юридичні обов'язки власників земельних ділянок та землекористувачів. Деякі норми ЗК України визначають порядок здійснення контролю за використанням та охороною земель, ведення земельного кадастру та землеустрою, розв'язання земельних спорів. 
   Одним з видів юридичних джерел, що містять елементи процесуального забезпечення реалізації прав на землю, є норми указів Президента України та постанов Кабінету Міністрів України. їх призначення полягає у конкретизації процесуальних положень ЗК України. Вони можуть стосуватися як загальних питань надання та припинення прав на землю, так і окремих його сторін. 
   Зокрема, укази Президента України “Про Основні напрями земельної реформи в Україні на 2001—2005 роки” від 30 травня 2001 р., “Про Концепцію державної регіональної політики” від 25 травня 2001 р. встановлюють загальні процесуально-правові норми, що стосуються прав на землю. 
    Постанови Кабінету Міністрів України докладно регламентують процесуальні засади забезпечення реалізації прав на землю. Зокрема, постановою Кабінету Міністрів України “Про порядок подання заяви (клопотання) про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення та форму державного акта на право власності на землю від 24 березня 1999 р.” встановлено процедуру подання заяви (клопотання) у відповідні органи місцевого самоврядування та місцеві органи державної виконавчої влади (з розмежуванням їх компетенції), визначено реквізити, які мають бути зазначені в заяві (клопотанні), а також документи, що додаються до поданої заяви (клопотання). 
   Серед юридичних джерел, що передбачають процесуальне забезпечення реалізації прав на землю, важливе значення мають постанови Пленуму Верховного Суду України, листи та роз'яснення Вищого господарського суду України.