Статья
267. Распоряжение земельным участком,
находящимся в пожизненном наследуемом
владении
Комментарий
к статье 267
1. Ограниченный
характер вещного права пожизненного
наследуемого владения земельным
участком проявляется в невозможности
распоряжения объектом права.
Вторит приведенному правилу
и ст. 21 ЗК РФ, в соответствии
с ч. 2 которой распоряжение земельным
участком, находящимся на праве
пожизненного наследуемого владения,
не допускается, за исключением перехода
прав на земельный участок по наследству.
Следует
заметить, что ранее действовавшая
редакция комментируемой статьи допускала
для правообладателя возможность
передачи земельного участка другим
лицам в аренду или безвозмездное
срочное пользование, при этом прямо
запрещая совершение сделок, которые
влекут или могут повлечь отчуждение
земельного участка. Федеральный закон
от 26 июня 2007 г. N 118-ФЗ "О внесении
изменений в законодательные
акты Российской Федерации в части
приведения их в соответствие с Земельным
кодексом Российской Федерации" такую
возможность исключил, в буквальном
смысле приведя норму гражданского
законодательства в соответствие с
законодательством земельным. Такого
рода "совершенствование" правового
регулирования вызывает возражения
не только с формальной точки зрения,
сводящейся к необходимости неукоснительного
соблюдения принципа верховенства Гражданского
кодекса, заложенного в ст. 3 ГК РФ,
но и с сущностной.
Объем
вещного права, пусть даже вещного
права на земельный участок, не может
определяться земельным законодательством,
задача которого состоит в формировании
публичных установлений в отношении
использования и охраны земли
как природного ресурса, ограничений
и стеснений публичного характера.
2. Важным
элементом тех немногих правомочий,
которые входят в состав права
пожизненного наследуемого владения
земельным участком, является законодательно
предоставленная правообладателю
возможность передать свое право
по наследству.
Таким
образом, земельный участок, не будучи
в собственности гражданина, тем
не менее фактически переходит во
владение его правопреемников.
Как
установлено в ст. 1181 ГК РФ, принадлежавшее
наследодателю право пожизненного
наследуемого владения земельным участком
входит в состав наследства и наследуется
на общих основаниях, установленных
Кодексом. На принятие наследства, в
состав которого входит указанное имущество,
специального разрешения не требуется.
При наследовании права пожизненного
наследуемого владения земельным участком
по наследству переходят также находящиеся
в границах этого земельного участка
поверхностный (почвенный) слой, водные
объекты, находящиеся на нем растения,
если иное не установлено законом.
Из
приведенных положений наследственного
права вытекает, что наследуется
само ограниченное вещное право, а не
объект такого права - земельный участок
(Таким образом, расширяется понятие
передаваемых по наследству имущественных
прав (ст. 1112 ГК РФ), под которыми обычно
принято понимать права обязательственные).
Вместе с тем законодательно не определено,
возможен ли переход права пожизненного
наследуемого владения к нескольким
наследникам, иными словами, возможна
ли множественность правообладателей
в таком случае. Основания возникновения
права пожизненного наследуемого владения,
предусмотренные ранее действовавшим
земельным законодательством, предполагали
возникновение права в отношении
одного земельного участка только у
одного гражданина. Кстати сказать, по
этой же причине, с учетом того что
ограниченное вещное право не может
быть отнесено к понятию "имущество"
в смысле ст. 34 Семейного кодекса
РФ, в случае раздела имущества
супругов, одному из которых в период
брака был предоставлен на праве
пожизненного наследуемого владения земельный
участок, раздел такого права невозможен.
Кроме
того, само понятие пожизненного наследуемого
владения земельным участком исключает
возможность перехода этого права
юридическим лицам и публично-правовым
образованиям. Однако ст. 1181 ГК РФ, определяя
правила наследования земельных
участков и права пожизненного наследуемого
владения, не делает различий между
наследованием по закону и наследованием
по завещанию.
Поскольку,
как уже отмечалось, граждане имеют
право, но не обязаны переоформлять
ранее предоставленное им право
пожизненного наследуемого владения в
право собственности, возможен бесконечный
переход таких прав в порядке
наследственного правопреемства. Следует
отметить, что такой последовательный
переход права пожизненного наследуемого
владения от одного гражданина к другому
- правопреемнику - весьма распространен
в настоящее время в случаях
фактического принятия наследства (п.
2 ст. 1153 ГК РФ). При отсутствии между
наследниками спора и незначительности
стоимости находящегося на земельном
участке имущества практическая
необходимость в надлежащем оформлении
наследственных прав невелика.
Следовательно,
задача преобразования права пожизненного
наследуемого владения в суперфиций
(или в право собственности - по
действующему законодательству) требует
поиска привлекательных для граждан мотивов
или, напротив, неблагоприятных последствий
отказа от такого преобразования.
1.2. Оформление
права пожизненного наследуемого
владения
земельным участком
Право
пожизненного наследуемого владения
Данное
понятие было введено в законодательстве
Земельным кодексом РСФСР 1991 года и
получило развитие (правовое) в Гражданском
кодексе Российской Федерации 1994 года
(статья 266). В соответствии с законом
гражданам предоставлялась возможность
пользоваться участком «вечно» (бессрочно).
На земельном участке разрешалось
возводить здания, сооружения, а
права на участок передавались по
наследству. Однако, следует заметить,
что право собственности на земельный
участок принадлежало муниципалитету
или государству. С земельными участками,
переданными в пожизненно наследуемое
владение, запрещалось совершать
любые действия, а именно, продавать,
менять, дарить и т.д.
В
настоящее время гражданам не
предоставляются земельные участки
на праве пожизненного наследуемого
владения. А те граждане, которые
получили земельные участки в
пожизненно-наследуемое владение до
вступления в действие Земельного кодекса
Российской Федерации, это право
сохранилось. Так же сохранилась
возможность передавать земельные
участки по наследству.
Наличие
у Вас свидетельства на право
пожизненного наследуемого владения на
земельный участок облегчает
возможности оформления права собственности
на землю.
Статья 1181 Гражданского кодекса
Российской Федерации («Наследование
земельных участков») гласит, что
принадлежавшие наследодателю на
праве собственности земельный
участок или право пожизненного
наследуемого владения земельным
участком входит в состав наследства
и наследуется на общих основаниях,
установленных настоящим Кодексом.
На принятие наследства, в состав
которого входит указанное имущество,
специальное разрешение не требуется.
При наследовании земельного
участка или права пожизненного
наследуемого владения земельным
участком по наследству переходят
также находящиеся в границах этого
земельного участка поверхностный (почвенный)
слой, водные объекты, находящиеся на нем
растения, если иное не установлено законом.
В Федеральный
закон от 21 ююля 1997 года №122-ФЗ "О
государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок
с ним" были внесены изменения.
И теперь, в упрощенном порядке
может быть произведено оформление
права собственности на землю
в отношении того участка, который
ранее был предоставлен на
праве пожизненного наследуемого
владении.
В нашей стране земельное и
гражданское законодательство регламентируют
все отношения, вытекающие из
права пожизненного наследуемого
владения. В «Земельном Кодексе»
данное право рассматривается
в статье 21, а в «Гражданском
Кодексе Российской Федерации» -
в ст. ст. 216; 265; 267. Необходимо отметить,
что это вещное право применяется
только в отношении физических
лиц.
Если в рамках закона не
указаны никакие ограничения,
связанные с условиями пользования
участками земли на праве пожизненного
наследуемого владения, то землевладельцам
разрешается возведение на их
территории тех или иных объектов
недвижимости, в том числе жилых
домов, с дальнейшей государственной
регистрацией на них права
собственности.
Несколько иначе обстоит дело
с тем, чтобы приобрести право
пожизненного наследуемого владения
участком земли, который является
собственностью или муниципального
образования, или государства.
Исходя из ст. 265 ГК РФ, обладателем
данного права в этом случае
можно стать только на основании
условий, описываемых в Земельном
Кодексе РФ. Но ныне действующий
Земельный Кодекс РФ не разрешает
предоставлять наделы земли на
основании вышеуказанного права,
являющиеся как государственной,
так и муниципальной собственностью.
П. 1 ст. 21 ЗК РФ сохраняет правообладание
пожизненным наследуемым владением
участками земли за гражданами,
приобретшими данное право до
того, как этот Земельный Кодекс
РФ вступил в силу.
Вопрос о содержании права
пожизненного наследуемого владения
земельного участка рассматривается
не в земельном (как было
бы логично предположить), а в
гражданском законодательстве. Физическое
лицо, являющееся правообладателем
пожизненного наследуемого владения,
в соответствии со ст. 5 ЗК РФ, является
землевладельцем, тогда как в соответствии
с «Гражданским Кодексом РФ» - владельцем
земельного участка. Этот гражданин может
и владеть, и пользоваться наделом земли,
перешедшим ему по наследству.
Исходя из этого, являются недействительными
и не могут быть применяемыми
те правовые акты индивидуального
характера, которые были выданы
компетентными органами в разрез
с требованиями ныне действующего
земельного законодательства.
Следует отметить, что «Земельным
Кодексом РФ» не ограничивается
сроком оформление в собственность
частных лиц наделов земли,
которые были ранее переданы
им в соответствии с правом
пожизненного наследуемого владения.
Отсюда вытекает, что гражданин,
ставший владельцем земельного
участка на основании данного
права до того, как вступил
в силу ныне действующий «Земельный
Кодекс РФ», и использующий
его в качестве личного подсобного
хозяйства или для строительства
индивидуальных жилых или хозяйственных
построек, может оформить государственную
регистрацию на право собственности
этого земельного надела. Исключение
составляют случаи, когда федеральное
законодательство не допускает
передачу подобного участка земли
в собственность частного лица.
В данном случае, зарегистрировать
право собственности на участок
земли возможно на основании
п. 2 ст. 25 Федерального Закона «О
государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и
сделок с ним» от 21 июля 1997 года.
Никаких дополнительно принятых
индивидуальных правовых актов
о передаче наделов земли в
частную собственность не нужно.
Ст. 267 ныне действующего «Гражданского
Кодекса РФ» запрещает землевладельцу
подобного участка, принадлежащего
ему по праву пожизненного
наследуемого владения, каким-либо
образом распоряжаться им. Исключение
составляет только один момент:
переход права на него по
наследству. Подобные же условия
оговариваются в п. 2 ст. 21 «Земельного
Кодекса РФ». Тем не менее,
стоит учитывать, что строить
на подобном земельном наделе
индивидуальные объекты недвижимости
не запрещается, потому как
в данном случае землевладелец
не распоряжается, а пользуется
участком.
И наследование по завещанию,
и наследование по закону предусматривают
переход правообладания участком
земли по наследству. Это регламентируется
третьей частью «Гражданского
Кодекса РФ». В порядке, установленном
российским гражданским законодательством,
имеющееся у лица, передающего наследство,
право пожизненного наследуемого владения
каким-либо участком земли может быть
наследовано на общих основаниях, так
как является частью наследства. Не нужно
никаких специальных разрешений для того,
чтобы принять подобное наследство. Не
следует забывать, что помимо наследования
на основании данного права определенного
земельного надела, если ничего иного
не предполагается федеральным законом,
частью наследства являются и водные объекты,
и растительность, и поверхностный слой
почвы, находящиеся в пределах данного
участка.