Право частной собственности на землю

23 июня 1992 года в Санкт-Петербурге, в доме 10 по Измайловскому проспекту  прошло собрание граждан (присутствовало  около 350 человек при требуемых  300), на котором в соответствии  со статьёй 13 Закона РСФСР "О  референдуме РСФСР" были приняты решения о необходимости проведения референдума, утверждении текста вопроса, выносимого на референдум, и избрании инициативной группы для сбора подписей. Вопрос был сформулирован так: "Согласны ли Вы с тем, что в Конституции РФ должно быть закреплено право частной собственности на землю, то есть БЕЗУСЛОВНОЕ право каждого гражданина РФ владеть, пользоваться и распоряжаться землёй?"

Однако на третий месяц  эта акция получила неожиданную  поддержку. Пошла реклама на телевидении, в самой массовой газете "Аргументы и факты" были напечатаны подписные листы, образованы инициативные группы и в других городах России.

Так как претензий  к подписям не было, у Верховного Совета оставалось только два выхода: назначить референдум или принять закон, снимающий ограничения на право частной собственности на землю, без проведения референдума. И Верховный Совет передал этот вопрос на рассмотрение Съезду народных депутатов РФ, который 9 декабря 1992 года внёс изменения в упоминавшуюся статью 12 Конституции, установив:

"Полученные или  приобретённые в собственность  земельные участки могут быть  отчуждены, в том числе и  проданы их собственниками без  изменения целевого назначения, независимо от сроков вступления в собственность:

• Совету народных депутатов на тех же условиях, на которых земельный участок был предоставлен, с учётом произведённых на этом участке затрат; 
  физическим и юридическим лицам по договорной цене - для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, для садоводства и индивидуального жилищного строительства.

Во всех остальных  случаях земельные участки могут  быть проданы физическим и юридическим лицам по договорной цене не ранее чем через 10 лет, если они были получены в собственность бесплатно, и не ранее чем через 5 лет, если они были получены в собственность за плату."

В развитие этих положений Верховный Совет РФ 23 декабря 1992 года принял Закон "О праве граждан РФ на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства", который утратил силу в связи с ведением в действие современного ЗК РФ.

Конституция и Законы Верховного Совета Российской Федерации не позволяли  регулировать земельные отношения  с учетом требований земельной реформы, поэтому Президент Российской Федерации стал регулировать их в указном порядке.

Указом Президента Российской Федерации  о регулировании земельных отношений  и развитии аграрной реформы от 27 октября 1993 года было установлено, что земля - имущество, недвижимость и все сделки с землей должны регулироваться гражданским правом, с учетом земельного и экологического законодательства. Земельное законодательство в указанной части должно соответствовать Гражданскому кодексу РФ.

Таким образом, с начала 1993 года в России стартовал свободный оборот земель четырёх перечисленных целевых назначений. Право распоряжаться такими участками не ограничено ни сроком нахождения в собственности, ни суммой продажи, ни указаниями в пользу кого именно собственник должен производить отчуждение.

В ходе земельной реформы к январю 1999 года произошли значительные преобразования:

1. ликвидирована монополия государственной собственности на землю;
2. проведена реорганизация 23,5 тысяч колхозов и совхозов, осуществлена приватизация 115,9 млн. га земли;
3. сформирован значительный слой крестьянских (фермерских) хозяйств, им передано 13, 8 га земель;
4. сформирован фонд перераспределения земель;
5. решена в основном проблема обеспечения граждан земельными участками.

48,6 млн. граждан имеют земельные участки для личных нужд. Введена плата за пользование землей. Ставки земельного налога и арендной платы дифференцированы в зависимости от местоположения и качества земельных участков. Формируются основы земельного рынка и его инфраструктуры. Количество сделок с землей постоянно возрастает. Создается автоматизированная система государственного земельного кадастра и регистрации прав на землю. В ряде регионов осуществлена массовая оценка земель и ценовое зонирование территории.

После принятия Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в 2002 году ситуация кардинально изменилась. Появились крупные и мелкие операторы, которые на свободные денежные средства проводили скупку земельных участков от сотен гектар до крупных земельных массивов в десятки тысяч гектар. Конечно, вначале 2000-х это была работа на перспективу, т.к. тогда не существовало никакого рынка земельных ресурсов. Отсутствовали инвесторы готовые развивать сельское хозяйство. Экономика России покоилась на торговле сырьевыми ресурсами.  

Коренной перелом  на рынке земли произошел во второй половине 2000-х. В эти годы государство  предприняло ряд шагов по развитию сельского хозяйства. Национальная программа по подъему сельского хозяйства оказалась единственной реально работающей государственной программой в России. На российский продуктовый рынок вышли крупные операторы – Lays, Вим Биль Дан, Русская картошка, Продимпекс, Финам, Терра Инвест, Агро Терра  и т.п. Произошел рост цен на сельхоз продукцию, а в 2007 г. наметился и стал развиваться мировой продовольственный кризис. Все это повысило интерес к занятию сельским хозяйством и к его основному производственному ресурсу – земле сельхозназначения.

В этой ситуации предприниматели, занимавшиеся скупкой у крестьян и приватизацией земли сельхозназначения – стали объективно полезны всем. Т.к. их работа через концентрацию, приватизацию земли и продажу земли крупным сельхозпроизводителям позволила вернуть в сельхоз оборот сотни тысяч гектаров земли сельхозназначения. Не говоря уже о регулярной уплате земельного налога (на что у крестьян просто не было денег все эти годы). Приобретая приватизированные земли сельхозназначения, сельхоз операторы получали возможность ведения цивилизованного бизнеса. Т.к. под залог такой земли можно было получить кредит на технику, семена, удобрения. Приватизированную землю сельхозназначения стало возможным сдать в аренду и получать за нее ренту.

 

Глава 2. Право частной собственности на землю.

 

 

 

 

 

Глава 2. Право частной собственности на землю.

 

2.1. Формы собственности на землю.

В статье 9 Конституции Российской Федерации провозглашено: "Земля  и другие природные ресурсы могут  находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности". Поскольку перечень форм собственности, указанных в статье 9, не исчерпывающий, то кроме названных могут вводиться и другие формы собственности.

Формы собственности устанавливаются  Конституцией Российской Федерации, конституционными федеральными законами, конституциями республик в составе РФ, другими законодательными актами субъектов РФ, в собственности которых находятся соответствующие земельные территории.

Государственная собственность - это  земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований (ст.16 ЗК РФ).

В федеральной собственности находятся  земельные участки:

• которые признаны таковыми федеральными законами;
• право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
• которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ст.17 ЗК РФ).

Статья 18 ЗК РФ к собственности  субъектов РФ относит земельные  участки:

• которые признаны таковыми федеральными законами;
• право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
• которые приобретены субъектами Российской Федерации по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством

Муниципальная собственность возникает на те земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации. В муниципальной собственности в соответствии с ст.19 ЗК РФ находятся земельные участки:

• которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации;
• право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;
• которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.

Согласно статье 215 ГК РФ, муниципальной  собственностью является имущество, принадлежащее на праве собственности городским и сельским поселениям, а также другим муниципальным образованиям. Муниципальные образования могут приобретать земельные участки в собственность по основаниям, установленным гражданским законодательством.

 

2.1. Частная собственность на землю.

Право частной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения земельными участками отдельным конкретным физическим или юридическим лицам, которые выступают субъектами права частной собственности на землю. Соответственно по субъектам право частной собственности делится на два вида: право частной собственности физических и право частной собственности юридических лиц. Основные характеристики содержания права собственности одинаковы для любой формы собственности и определены в статье 209 ГК РФ.

В соответствии с 15 статьей Конституции  РФ, которая посвящена частной собственности на землю, собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Итак, собственнику принадлежат права  владения (то есть юридически обеспеченная возможность хозяйственного господства собственника над вещью), пользования (то есть юридически обеспеченная возможность извлечения из вещи полезных свойств в процессе ее личного или производительного потребления) и распоряжения своим имуществом. Таким образом, субъективное право собственности представляет за собой закрепленную за собственником юридически обеспеченную возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом по своему усмотрению и в своем интересе путем совершения в отношении этого имущества любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство третьих лиц в сферу его хозяйственного господства. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

По общим правилам, собственник  несет бремя содержания принадлежащего ему имущества (то есть, обязан нести расходы, связанные с содержанием имущества, в частности, своевременно вносить платежи за землю), а также риск случайной гибели или случайного повреждения этого имущества (ст.210 - 211 ГК РФ). Исключения из указанных правил могут быть предусмотрены законом или договором.

Частная собственность наряду с  другими формами собственности в Российской Федерации равным образом признается и защищается.

В частной собственности находятся:

• земельные участки граждан, оформленные в установленном порядке, на которых расположены индивидуальные жилые дома;
• земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства;
• садовые участки;
• участки для ведения личного подсобного хозяйства за пределами поселений, выделенные за счёт земельных долей;
• земельные доли из земель сельскохозяйственного назначения физических лиц в общей долевой собственности;
• земельные участки крестьянских (фермерских) хозяйств;
• земельные участки, приобретённые в собственность под приватизированными предприятиями.

В соответствии с действующим законодательством  все юридические лица независимо от их организационно-правовой формы, формы собственности, все граждане, имеющие фактически в пользовании земельные участки, должны иметь соответствующие правоустанавливающие документы, а если нет таковых - оформить их.

Это сегодня актуально, так как  много лиц изъявляют желание  приобрести земельные участки в собственность в лесных и водоохраняемых зонах, в лечебно-оздоровительных местностях, из земель сельскохозяйственного назначения и иных особо охраняемых природных территорий.

Права собственности на земельные участки удостоверяются документами в соответствии с Законом о государственной регистрации.

В Федеральном законе от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу упрощённом порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества"