Понятие и виды земельных правоотношений

     Условия предоставления земельных участков для государственных или муниципальных нужд должны предусматривать возмещение всех убытков, связанных с изъятием этих земельных участков у землепользователей, землевладельцев, расторжением или прекращением договоров их аренды. Условия могут также предусматривать права других лиц, обременяющие предоставляемые земельные участки, или предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса ограничения использования земельных участков.

Задача 2.

      Семья Самойловых, проживающая в селе Речкино, на протяжении длительного времени  использует один и тот же земельный участок для сенокошения. В 2005 году Самойловы решили оформить права на данный участок.

      Разъясните  Самойловым порядок оформления прав на данный земельный участок. 

     Основное  значение для производства сельскохозяйственной продукции имеют сельскохозяйственные угодья, которые являются средством производства сельскохозяйственной продукции: зерна, овощей, ягод, фруктов и др. Это – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые садами, виноградниками, и др.

     Природные свойства таких земель имеют особое значение, так как от их качества зависит возможность производства сельскохозяйственной продукции. Поэтому для сельскохозяйственных угодий установлен особый правовой режим в целях обеспечения рационального использования и охраны таких земель, а также ограничении использовании таких земель для целей, не связанных с производством сельскохозяйственной продукции.

     В основе правового режима сельскохозяйственных угодий лежат следующие основные требования: 1) обязательность использования таких земель для производства сельскохозяйственной продукции, так как неиспользование их в течение двух-трех лет влечет значительное ухудшение их качества; 2) рациональность использования, т.е. использование земель методами и способами, обеспечивающими сохранение способности земли быть средством производства в сельском хозяйстве; 3) соблюдение экологических, санитарно-гигиенических и иных требований при проведении мелиоративных работ; 4) неприменение методов ведения сельского хозяйства, которые могут причинить вред земле, окружающей среде, жизни и здоровью человека; 5) своевременность и достаточность выполняемых охранных мероприятий.

     Для организации рационального использования  и охраны сельскохозяйственных угодий по желанию их собственника или обладателя иных прав специализированными организациями осуществляется внутрихозяйственное землеустройство, входе которого определяются наиболее эффективные способы и направления ведения сельского хозяйства, препятствующие ухудшению качества угодий, способные улучшить их состояние. Определяется также комплекс охранных мероприятий, выполнение которых позволит предотвратить влияние негативных факторов на состояние земель, а также восстановить качество деградированных земель.

     Ограничении использовании сельскохозяйственных угодий для целей, не связанных с производством сельскохозяйственной продукции, зависят от качества сельскохозяйственных угодий, которые в соответствии со ст. 79 ЗК РФ могут быть разделены на четыре группы.

     Первая  группа – сельскохозяйственные угодья худшего качества по кадастровой стоимости. Изменение назначения таких земель для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных допускается.

     Вторая  группа – сельскохозяйственные угодья более высокого качества. Такие земли могут предоставляться для строительства линий электропередачи, связи, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов и других подобных сооружений. При этом устанавливается требование о преимущественном размещении данных сооружений вдоль автомобильных дорог и границ полей севооборотов.

     Третья  группа – сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых превышает среднерайонный уровень. Такие земли могут быть изъяты в целях предоставления для несельскохозяйственного использования в исключительных случаях, исчерпывающий перечень которых установлен п. 3 ст. 79 ЗК РФ (в случаях, связанных с выполнением международных обязательств РФ, и др.), при отсутствии других земель, которые могут быть предоставлены для этих целей.

     Четвертая группа – особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья. К данной группе относятся угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень. Такие земли могут быть, в соответствии с законодательством субъектов РФ, включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

     Особенности оборота сельскохозяйственных угодий, установленные Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», заключаются в ограничении субъектов и объектов гражданско-правового оборота, а также установлении особенностей совершения отдельных видов сделок с земельными участками сельскохозяйственных угодий.

     Ограничения субъектов, участвующих в обороте  земельных участков сельскохозяйственных угодий, установлены ст. 3 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Правом на использование таких земель наделены граждане и юридические лица, иностранные граждане и иностранные юридические лица. При этом законом закреплен перечень лиц, которые могут использовать земельные участки сельскохозяйственных угодий и доли в праве общей собственности на земельные участки (земельные доли) только на праве аренды.

     Такими  лицами являются иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%. Если же в собственности такого лица по основаниям, установленным законом, оказались сельскохозяйственные угодья, например, перешли к юридическому лицу в порядке правопреемства, то оно должно произвести их отчуждение.

     Ограничения объектов гражданско-правового оборота  установлены ст. 4 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», согласно которой не допускается совершение сделок с земельными участками, если в результате таких сделок образуются новые земельные участки, размеры которых не соответствуют минимальным и максимальным размерам, установленным субъектами РФ.

     Субъекты  РФ в зависимости от региональных природных условий и обеспеченности населения земельными ресурсами могут установить минимальные размеры земельных участков сельскохозяйственных угодий, в том числе минимальные размеры земельных участков из искусственно орошаемых сельскохозяйственных угодий и (или) осушаемых. Земельные участки, которые не могут быть разделены на части таким образом, чтобы размер каждой из частей превышал минимальный, являются неделимыми.

     При этом на земельные участки, используемые для отдельных видов сельскохозяйственного производства, требования о соблюдении минимальных размеров земельных участков не распространяются. Это земельные участки, предоставляемые крестьянским (фермерским) хозяйствам, основным видом деятельности которых является производство сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков различных размеров: садоводство, цветоводство, виноградарство и т.п.

     В целях недопущения монополизации  рынка сельскохозяйственной продукции  на уровне одного административно-территориального образования, субъекты РФ устанавливают максимальные размеры обшей площади земельных участков, расположенных на территории одного административно-территориального образования субъекта РФ, которые могут одновременно находиться в собственности отдельных групп лиц.

     Данную  группу могут составить гражданин, его супруга, родители, дети, братья, сестры, дедушки, бабушки и внуки, а также юридические лица, на управление которыми могут оказывать влияние гражданин или его близкие родственники. Такое влияние могут оказывать лица, обладающие более чем 50% общего количества голосов, приходящихся на акции или вклады (доли), составляющие уставные (складочные) капиталы юридических лиц (ст. 4 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»).

     Особенности совершения сделок с земельными участками  сельскохозяйственных угодий установлены ст. 8–10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Особенность сделок купли-продажи с земельным участком сельскохозяйственных угодий состоит в том, что преимущественном правом на его покупку по иене, за которую он продается, наделен субъект РФ. Субъект РФ может наделить таким правом муниципальное образование, приняв соответствующий закон. Преимущественное право не действует только в случаях, когда земельный участок продается с публичных торгов.

     Продавец  земельного участка обязан известить  орган субъекта РФ или орган местного самоуправления, обладающий преимущественным правом на покупку участка, в письменной форме о своем намерении с указанием цены участка и других существенных условий договора. Если такой орган откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести участок в течение месяца со дня поступления извещения, то продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении.

     Если  же намерения продавца изменились, и он готов продать земельный  участок по более низкой цене или  на иных условиях, то необходимо пройти эту процедуру вновь. В случае нарушения преимущественного права уполномоченный орган имеет право в течение года с момента государственной регистрации права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

     Особенность договоров аренды земельных участков сельскохозяйственных угодий состоит в том, что срок действия такого договора не может превышать сорока девяти лет, даже если он заключен на более долгий срок.

     Кроме того, в договоре аренды может быть предусмотрено право арендатора на приобретение земельного участка  в собственность по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если выкупаемый земельный участок находится в частной собственности, то должно быть соблюдено преимущественное право на покупку такого участка субъектом РФ или муниципальным образованием.

     Если  же земельный участок находится  в государственной или муниципальной  собственности, то право арендатора на выкуп земельного участка по рыночной цене возникает по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего его использования.

     Особенность гражданско-правового оборота земельных  участков сельскохозяйственных угодий состоит также в том, что они  не могут быть переданы в залог. Данное ограничение установлено Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

     Особо следует выделить вопрос о приватизации земель сельскохозяйственного назначения на территории РФ, которая согласно п. 4 ст. 13 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» начинается с момента, установленного законом субъекта РФ.

     В соответствии со ст. 19.1 названного Закона приватизация земель сельскохозяйственных угодий на территории субъектов РФ, не принявших соответствующего закона, начинается с 1 января 2004 г. и до принятия такого закона проводится в соответствии со следующими положениями:

     1) минимальные размеры земельных  участков из земель сельскохозяйственного  назначения приравниваются к  минимальным размерам земельных  участков для осуществления деятельности  крестьянского (фермерского) хозяйства;

     2) максимальный размер общей площади  земельных участков сельскохозяйственных угодий устанавливается равным 10% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах одного административно-территориального образования;

     3) полномочия субъектов РФ по выкупу и изъятию земель сельскохозяйственного назначения и земельных долей, находящихся в частной собственности, относятся к компетенции высшего исполнительного органа государственной власти субъекта РФ;

     4) информация о предоставлении земельных участков гражданам и юридическим лицам, а также информация, касающаяся оборота земельных долей, публикуется в средствах массовой информации, являющихся источниками официального опубликования нормативных правовых актов органов государственной власти субъекта РФ или органов местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

     Таким образом, приобретение в собственность осуществляется бесплатно, если земельный участок предоставлен гражданину для сенокоса до вступления в силу Земельного кодекса РФ, то есть до 29 октября 2001 года. Гражданину, имеющему такой участок, необходимо поставить его на кадастровый учет, обратиться с заявлением в орган,  осуществляющий государственную регистрацию прав, для регистрации права собственности на земельный участок.