Особенности земли как объекта правового регулирования

      Но  уже в Общей части вновь  принятого ГК РФ говорится о том, что эти сделки должны регулироваться только гражданским законодательством, С такой позицией вряд ли можно  согласиться.*  

*Подробнее об  этом см.: Чубуков Г.В. Право и земельная недвижимость. М. 1994. С.15 и др.  

      Вопрос  о недвижимости земли как об особом роде имущества требует специального исследования. Земля является недвижимым объектом и в отличие от движимого  имущества не может перемещаться в пространстве (если не принимать  во внимание естественное вращение ее вокруг Солнца в космическом пространстве).

      Как представляется, к недвижимым вещам  относятся земельные участки, недра  и все, что прочно с ними связано (ст. 130 ГК РФ), т.е. объекты, перемещение  которых без ущерба их назначению невозможно, в том числе многолетние  насаждения, строения, сооружения и  др., но это определение нуждается  в существенной корректировке. Данное обстоятельство порождает зависимость  судьбы земельных участков от судьбы строений и сооружений, расположенных  на этих участках. Так, при переходе права собственности на строение переходит и право на землю, как  правило, в размере, пропорциональном долям собственности на это строение (при общем домовладении).

      При переходе к исследованию понятия  недвижимости, объединяющим фактором является то, что земля – «первичный»  и абсолютно необходимый элемент  недвижимого имущества. Без земли  нет недвижимости. Земля же, независимо от того, размещено ли на ней другое имущество, сама по себе является недвижимостью, а все, что на ней расположено, является движимым имуществом. Однако при данном определении недвижимого  имущества земля является одним  из элементов недвижимости. К ней  относятся и другие объекты, но земля  среди них играет главенствующую роль. Представляется, что необходимо каждой части недвижимости придать  свой правовой статус на законодательном  уровне.

      Установление  режима хозяйственной эксплуатации земель, передача и изъятие земель в пользование, аренду, владение или  продажа в собственность происходит путем специальных землеустроительных действий.

      Вместе  с изменением режима земельных участков происходит перемещение собственников  и других пользователей землей на участок с новым режимом. Так, с предоставлением земельного участка фермеру, последний переселяется на него, обзаводится хозяйственными и иными постройками, осуществляет разработку и окультуривание земель.

      В земельных отношениях особую значимость обретает институт соседства, который  является неизбежным следствием неперемещаемости землепользования. Этот институт порождает права и обязанности:

      по  взаимоограничению соседского землепользования;

      по  ущемлению соседского землепользования в пользу того, кто имеет наивысшую  общественную значимость.

      Земля обладает устойчивой природной неоднородностью, что порождает:

      а) дифференциацию правового режима в  зависимости от категорий, угодий, зон  и других особенностей земель. Так, земли подразделяются на категории  по основному целевому назначению: на угодья – по непосредственному  целевому назначению; на зоны в зависимости  от близости к тем частям земельных  участков, которые в силу своих  особых свойств обладают особым режимом  использования;

      б) экономико-правовой режим выравнивания условий хозяйствования на земле. Например, освобождаются от платы за земельные  участки лица, осуществляющие их сельскохозяйственное освоение, на весь период, предусмотренный  проектом производства работ; не взимаются  с предприятий и граждан земельный  налог и арендная плата за землю, находящуюся в периоде ее сельскохозяйственного  освоения.

      Природная неоднородность земель определяется различными типами почв. Почва – это особое природное тело. Она образуется на поверхности земли в результате взаимодействия органической и неорганической природы. Важнейшим свойством почвы  является плодородие. Оно обусловлено  наличием в почве органического  вещества – гумуса. Благодаря плодородию, почвы являются величайшим природным  богатством, пользоваться которым нужно  очень разумно. Впервые выделил  почву как «особое тело» В.В. Докучаев.

      Почвы образуются очень медленно. Проходят тысячелетия с момента появления  первых организмов на горных породах  до полного формирования почвы. За 100 лет мощность почвы увеличивается всего на 0,5–2 см. Почва состоит из твердой, жидкой, газообразной частей и живых организмов. В.В. Докучаев назвал почву «зеркалом природы», подчеркивая тем самым, что она отражает взаимодействие всех компонентов природы, являясь результатом этого взаимодействия. Деятельность человека влияет на образование почв. Минеральная часть почвы состоит из частиц песка, ила, глины, щебня. На ее долю приходится более 80–90% объема почвы.

      Более 100 лет назад В.В. Докучаев доказал, что размещение почв по поверхности  земли подчинено закону зональности. В РФ широтная зональность выражена ярче, чем в других странах мира. Это связано с большой протяженностью России по меридиану и с преобладанием  равнинного ландшафта. С севера на юг территории РФ сменяют друг друга: мерзлотнотаежные, тундровые, глеевые, подзолистые, дерново-подзолистые, серые лесные, черноземы, каштановые и бурые, серо-бурые почвы, почвы полупустынь, солончаки, торфяно-болотные почвы.

      В РФ на долю земель сельскохозяйственного  назначения приходится около 13 % земельного фонда, в том числе пашни –  около 8%. Лесами занято 40 % территории.

      Площадь сельскохозяйственных угодий России – 222 млн. га, в том числе:

      Пашни – 132 млн. га;

      Сенокосы  – 23, 5 млн. га;

      Пастбища  – 64,5 млн. га;

      Земля ограничена в пространстве, которое  не может увеличиваться подобно  тому, как увеличивается объем  имущества. Это порождает потребность  в рациональной эксплуатации земель: экономном использовании территории земель, но достигается совмещением располагаемых на ней объектов, нормировании отвода земель в пользование и собственность; ограничении изъятия ценных угодий для несельскохозяйственных нужд; эффективном использовании земель сельскохозяйственного назначения.

      Подводя итог изложенному, можно охарактеризовать предмет земельного права следующим образом:

      1. Предметом земельного права являются  общественные земельные отношения,  имеющие свое экономическое содержание.

      2. Специфика данных общественных  отношений обусловлена природными  особенностями земли как уникального  объекта общественных отношений.

      3. Земельные отношения – это  общественные отношения между  органами государственной власти  и органами местного самоуправления, предприятиями, организациями, учреждениями  и гражданами по поводу владения, пользования и распоряжения землей, находящиеся в сфере действия  преимущественно земельно-правовых  и отчасти гражданско-правовых  норм в тех случаях, когда  эти отношения не урегулированы  нормами земельного права. Можно  дать определение земельного  права как отрасли права. 

      Земельное право – самостоятельная отрасль права, направленная на регулирование земельных отношений в Российской Федерации, ее субъектах, муниципальных образованиях, у юридических лиц и граждан и имеющая своей задачей закрепление, совершенствование и создание эффективного земельного строя в России, основанного на частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности на землю, который обеспечивает рациональное использование и охрану земель, надлежащие условия равноправного развития различных форм хозяйствования, воспроизводство плодородия почв, сохранение и улучшение окружающей среды и охраны земельных прав граждан и других пользователей землей.