Особенности ипотеки земельных участков по российскому законодательству

     Земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заёмщика на этот земельный участок. Однако если иные правила предусмотрены специальным федеральным законом или оговорены в договоре, то применяются правила соответственно закона или договора. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация, либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка¹⁰. Следовательно в случае использования кредитных средств ипотека в силу закона возникает независимо от целевого назначения кредита, единственным условием для возникновения ипотеки в силу закона является доказательство того, что именно за счет средств данного кредита, а не из каких-либо других средств, произведена оплата за участок. В том случае, если покупатель приобретает земельный участок в собственность и берет кредиты или целевые займы у нескольких кредиторов на покупку участка, то такие кредиторы не становятся солидарными залогодержателями, так как они не являются солидарными кредиторами, а обеспечиваемые ипотекой обязательства независимы друг от друга. При этом ипотека возникает у всех залогодержателей в момент регистрации права собственности покупателя на земельный участок.

     При приобретении права аренды на средства кредита или займа, можно сказать, что плата вносится целиком или частично за счет средств кредита или целевого займа. В случае, если за счет средств кредита или целевого займа происходит уплата арендной платы, ипотека в силу закона не возникает, поскольку уплата арендной платы производится по уже заключённому договору, то есть когда право аренды уже приобретено.

     Земельный участок на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на строительство здания или сооружения, построено или строится здание или сооружение, либо право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заёмщика, либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора. В соответствии со ст. 11 Закона об ипотеке , при ипотеке в силу закона ипотека возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором. Из всего сказанного следует, что ипотека в силу закона возникает с момента государственной регистрации , если иное не предусмотрено договором. Таким образом, уведомление залогодателя и залогодержателя как основания возникновения ипотеки в силу закона законодательством не предусмотрено.¹¹

     Залогодатель имеет право без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения на заложенном земельном участке, но для этого нужно получение необходимых разрешений в государственных органах. При этом в договоре ипотеки может быть установлено либо запрещение их возведения, либо получение предварительного согласия залогодержателя на их возведение. Если возведенное на заложенном участке здание или сооружение влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого имущества, залогодержатель вправе потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.

     В соответствии со ст. 66 Закона об ипотеке в том случае, когда ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка. Общим правилом является норма о том, что к приобретателю земельного участка от залогодателя-собственника переходят права и обязанности по отношению к другому лицу, являющемуся собственником здания (сооружения), расположенного на участке, на который залогодержателем было обращено взыскание.

     Нормы об ипотеке, являющейся институтом гражданского права, должны занять чётко определённое место в системе норм гражданского права, содержащихся, прежде всего в ГК. В то же время ипотека не может не затрагивать и иные отрасли права - в первую очередь, земельное право.¹² 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3. Государственная регистрация ипотеки

    Ипотека подлежит государственной регистрации в учреждении юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Государственная регистрация ипотеки осуществляется на основании заявления залогодателя.          Для государственной регистрации ипотеки должны быть представлены:

нотариально удостоверенный договор об ипотеке и его копия;

документы, названные в договоре об ипотеке в качестве приложений;

доказательства уплаты регистрационного сбора;

документ, подтверждающий возникновение обеспеченного ипотекой обязательства.

    Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки, представляются также: закладная и ее копия; документы, названные в закладной в качестве приложений, и их копии.   Ипотека должна быть зарегистрирована в течение одного месяца со дня поступления необходимых для ее регистрации документов в орган, осуществляющий государственную регистрацию ипотеки.  Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.         Датой государственной регистрации ипотеки является день совершения регистрационной записи об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Регистрационные записи в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество совершаются в очередности, определяемой на основании дат поступления всех необходимых документов в орган, осуществляющий ведение указанного реестра.  Регистрационная запись об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства. Если договор об ипотеке предусматривает, что права залогодержателя удостоверяются закладной, на это также указывается в регистрационной записи об ипотеке.             Эти данные вносятся в регистрационную запись об ипотеке на основании договора об ипотеке.        Государственная регистрация ипотеки удостоверяется путем надписи на договоре об ипотеке, содержащей полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована. Эти данные заверяются подписью должностного лица и скрепляются печатью органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки.       Орган, осуществивший государственную регистрацию ипотеки, оставляет в своем архиве копию договора об ипотеке, а если договор предусматривает выдачу закладной, также и копию закладной с приложениями.   Расходы по уплате сборов за государственную регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке возлагаются на залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное.        Регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.    Государственная регистрация ипотеки является публичной. Любое лицо вправе получить в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, сведения о том, имеется ли регистрационная запись об ипотеке соответствующего имущества, и заверенную выписку из регистрационной записи об ипотеке.¹³       Копия закладной, находящаяся в архиве органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, не относится к документам публичного характера. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

4. Развитие системы ипотечного кредитования сделок с землей 

     Современная земельная политика в России пытается стратегически решить проблемы земельных преобразований -- выработать наиболее эффективные механизмы хозяйствования в сфере прав на способы и результаты использования земельных ресурсов. Для становления и развития земельного рынка в России созданы объективные предпосылки, но нет условий для полноценного оборота земель и ипотечного кредитования под их залог. Земля до сих пор не стала гарантом инвестиций и условий их привлечения. Из-за отсутствия системы доступных инвестиционных ресурсов, слабого информационного обеспечения земельного рынка происходит сдерживание оборота земли. Кроме того, система налогообложения не выполняет свои функции по созданию финансовой базы и благоприятных условий для наилучшего использования земли и ее интенсивного оборота.

     По мере развития рыночных отношений в экономике в целом и в сфере земельных отношений в частности, все больше оснований возникает для государственного регулирования происходящих процессов реформирования.

     Эффективность реализации государственной земельной политики возможна при наличии действенно организованной системы управления земельными ресурсами и обязательного сочетания механизмов государственного регулирования и рыночных отношений.

     В этих целях государством должна быть осуществлена разработка и стандартизация процедур предоставления ипотечных кредитов, проверки и подтверждения платежеспособности залогодателей, регистрации сделок, отработка на юридическую чистоту и финансовую прозрачность кредитно-финансового механизма.

     До момента достижения устойчивого кредитного процесса крайне важно государственное регулирование залоговых операций посредством льготных кредитов, лицензирования, образования специальных залоговых фондов, финансирования исследовательских работ и подготовки кадров, законодательно-нормативного обеспечения, создания учреждений-гарантов.

     При становлении кредитных земельных систем на первых порах очень важна роль государства, его активное участие в формировании сети земельных ипотечных банков, создании кредитных ресурсов, предоставлении льготных кредитов, удешевлении кредитов путем компенсации высоких процентных ставок, подготовке кадров, создании системы законодательной защиты прав на земельную собственность. По мере развития ипотечного кредитования потребность в кредитных ресурсах со стороны государства уменьшается.¹⁴

     Создание и деятельность системы земельного ипотечного кредитования немыслимы без соответствующего расширения функций земельной инспекции, основу которой должны составить соответствующие структуры в районах и городах, с обязанностями осуществлять в реальном времени инспекторскую деятельность по соблюдению земельного законодательства и договоров.

     Таким образом, практика управления земельными ресурсами в настоящее время показывает, что система кредитных услуг, связанных с использованием земли, может эффективно работать при наличии условий:

     - формирования достоверной информации о количестве и качестве 
характеристик земель и ее упорядочении в земельном кадастре как информационной основы учета и формирования земельных участков как предметов гражданско-правового оборота;

     - определения на законодательном уровне возможности оборота земель различных категорий, установления механизмов их целевого назначения с учетом реальной ситуации в экономической сфере;

     - формирования нормативно-правового поля;

     - формирования кредитной системы (земельные и коммерческие банки, небанковские кредитные организации и учреждения);

     - содействия формированию земельного рынка и целенаправленного воздействия на него с целью экономической корректировки ценовых параметров с использованием экономических способов и механизмов;

     - содействия стабилизации земельного рынка, формирования ценовой политики и политики структуризации землепользования;

     - выделения и последующего объединения (укрупнения) выделенных земельных долей мелких землевладений;

     - оказания государством содействия развитию ипотеки путем частичного или полного поручительства перед кредитными учреждениями и др.;

     - упорядочивания юридических аспектов страхования в целом.

     Если на сегодняшний день вопросы собственности на землю, операций с землей решены, то появляется необходимость определиться с решением законодательных вопросов по созданию нормативно-правовой базы залога земли и инфраструктуры, обеспечивающей проведение операций по ипотечному кредитованию.¹⁵

     Реализация указанных выше мероприятий позволит гарантировать соблюдение интересов залогодержателей, защитить права залогодателей, обеспечить эффективное использование и охрану земельных ресурсов. С другой стороны, создание и функционирование специализированного финансового механизма ипотечного кредитования позволит целенаправленно и профессионально решать проблемы земельной, агропромышленной и жилищно-коммунальной реформ.