Облік і оподаткування орендної плати за землю

 

 

 

 

 

 

Реферат на тему:

Облік і оподаткування  орендної плати за землю

 

Нагальним питанням і водночас проблемою  сьогодення є використання земель. Перш за все, необхідно платити за землі, якими користуємося. При цьому  саме плата за землю, складовою якої є орендна плата, і є основним джерелом поповнення місцевих бюджетів.

Орендою є засноване  на договорі строкове платне користування майном, необхідне орендареві для  здійснення підприємницької та іншої  діяльності. Оренда землі – це засноване  на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Плата за землю, як джерело  додаткових надходжень до бюджетів усіх рівнів, як визначає Іваненко Л.А., – це запорука розвитку місцевої ініціативи і інфраструктури населених пунктів. Отримання державою доходів від оренди державного майна (в тому числі і земель) є реалізацією прав власника. Плата за землю запроваджується з метою формування джерела коштів для фінансування заходів щодо раціонального використання та охорони земель, підвищення родючості ґрунтів, відшкодування витрат власників землі і землекористувачів, пов’язаних з господарюванням на землях гіршої якості, ведення земельного кадастру, здійснення землеустрою та моніторингу земель, проведення земельної реформи та розвитку інфраструктури населених пунктів.

Крім того, плата за землю повинна правильно нараховуватися та своєчасно і повністю сплачуватися до бюджетів. При цьому велике значення має порядок ведення обліку та використання його інформації в управлінні за всіма рівнями.

Практика використання земель свідчить про ряд проблем. Перш за все, це наявність декількох  органів, що мають право розпорядження  землями. Так, законодавчими актами на землю, зокрема п. 12 розділу 10 Перехідних положень Земельного кодексу України, передбачено, що право розпорядження землями в межах населених пунктів делеговано органам місцевого самоврядування, а за межами населених пунктів – райдержадміністраціям відповідно до їх повноважень, регламентованих статтями 12 та 17 Земельного кодексу. Державний контроль за використанням та охороною земель за статтею 15 Земельного кодексу покладено на Держкомзем, якому надані відповідні повноваження.

Взагалі, згідно з ст. 5 Закону України „Про оренду землі” орендодавцями землі в Україні можуть виступати сільські, селищні, міські, районні ради і власники землі.

Крім того, існує неузгодженість і невизначеність термінів оформлення та переоформлення правових документів на землю з моменту подання  землекористувачем заяви про виділення земельної ділянки до відповідних органів влади та в оформленні державної реєстрації договору оренди землі. Вимоги Перехідних положень Земельного кодексу України щодо обов’язкового переоформлення суб’єктами господарювання недержавної форми власності права власності або оренди (протягом трьох років: 2002–2005 рр.) і прийнятих на місцевих рівнях розпорядчих документів, спрямованих на ефективне управління земельними ресурсами виконані не повною мірою.

Істотним недоліком  є своєчасність і правильність оформлення договорів оренди як основного правового документа, за яким здійснюється облік за внесенням орендарями плати за землю. Адже відсутність інформації щодо повноти та своєчасності сплати орендної плати за землю як в органах самоврядування, так і у відділах земельних ресурсів призводить до виникнення ситуації, коли нарахування та облік заборгованості з орендної плати ніким не контролюється.

Велике значення для  правильності визначення плати за землю  має правильне встановлення цільового  призначення землі і використання її за призначенням. Використання земельних ділянок не за цільовим призначенням означає порушування вимоги відповідних статей Земельного кодексу. У свою чергу, різне цільове призначення землі передбачає різну плату за землю.

Відомо, що згідно зі статтею 2 Закону України „Про плату за землю” (зі змінами й доповненнями) та статтею 206 Земельного кодексу України (зі змінами й доповненнями) використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати. Земельний кодекс, який набрав чинності з 1 січня 2002 р., регламентує право постійного користування землею або право оренди. Законом України „Про плату за землю” встановлено ставки земельного податку, порядок стягнення і пільги з оподаткування землі. Згідно зі ст. 2 цього Закону плата за землю знімається у вигляді земельного податку або орендної плати. Орендна плата є неподатковим надходженням до бюджету.

Статтею 5 Закону України  „Про плату за землю” встановлено, що об’єктом плати за землю є земельна ділянка, передана у власність чи надана в користування, в тому числі на умовах оренди. Суб’єктами плати за землю (платниками) є власники землі і користувачі, в тому числі і орендатори, тобто безпосередньо ті юридичні та фізичні особи, яким земля передана у власність чи надана у використання, в тому числі і на умовах оренди.

Власники землі і  землекористувачі, крім орендаторів, сплачують  земельний податок. За земельні ділянки, надані в оренду, знімається орендна  плата.

Взаємовідносини, пов’язані з орендою землі, регулюються Законом України „Про оренду землі”.

Порядок здійснення обліку, юридичне оформлення права користування землею і оподаткування ПДВ орендної плати за землю залежатиме від  того, хто є орендодавцем: сільські, селищні, міські, районні ради чи власники землі.

Оренда землі може здійснюватися за згодою двох сторін: орендаря і орендодавця, ким би він  не був. Згодою сторін є договір оренди, визначений статтями 22–24 Закону „Про оренду землі” та визначає згоду про  взаємні обов’язки, у зв’язку з якими орендодавець передає за плату орендарю у власність і використання земельну ділянку для господарського використання на певний термін. Згідно зі ст. 19 Закону України „Про плату за землю” та ст. 19 Закону України „Про оренду землі” розмір, умови та строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди між орендарем і орендодавцем.

Укладаючи договір оренди землі, необхідно обов’язково прослідкувати  наявність у договорі таких важливих складових, як:

– об’єкт оренди з визначенням його місця розташування та розміру земельної ділянки;

– термін дії договору;

– порядок і строки передачі земельної ділянки в  оренду і її повернення;

– розмір орендної плати, порядку індексації, форм платежу, строків платежу із зазначенням порядку перегляду цих умов і відповідальності за несплату;

– цільове призначення  земельної ділянки та умови її використання;

– обмеження, які існують  щодо використання земель;

– визначення сторони, яка  несе ризик випадкового пошкодження  або знищення об’єкта оренди чи його частини;

– відповідальність обох сторін.

Згідно із положеннями  Закону України „Про оренду землі” відсутність у договорі оренди землі  однієї з істотних умов, передбачених Законом, є підставою для відмови  у державній реєстрації договору оренди, а також для визначення договору недійсним.

Крім перерахованих  обов’язкових умов, у договір за згодою сторін можуть бути внесені  й інші умови. До таких умов можна  віднести: якісний стан земельної  ділянки, що орендується; страхування  об’єкта оренди; план або схему земельної ділянки, яка передається в оренду; кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів; документальне оформлення визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості); документальне оформлення приймання – передачі об’єкта оренди; проект відведення земельної ділянки у випадках, передбачених чинним законодавством; охорона та поліпшення земельної ділянки; умови та обставини, за яких припиняться дія договору; угода щодо відшкодування орендарю витрат на такі заходи тощо.

Згідно з чинним законодавством обов’язковими складовими договору є його додатки. Невід’ємними складовими договору оренди земельної ділянки  є:

– схема або план земельної  ділянки;

– акт визначення меж ділянки на місцевості;

– кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень щодо її використання;

– проект відведення земельної  ділянки (в окремих випадках, передбачених Законом України „Про оренду землі”);

– акт приймання-передачі земельної ділянки як об’єкта оренди;

– угода щодо відшкодування  орендарю витрат, спрямованих на охорону  та поліпшення орендованої земельної  ділянки (якщо це передбачено в договорі оренди).

Орендна плата за землю  – це платіж, який вноситься орендарем  орендодавцю за використання земельної ділянки. Встановлюючи орендну плату необхідно пам’ятати, що річна орендна плата за земельні ділянки, які перебувають у державній або комунальній власності не може бути меншою за розмір земельного податку, що встановлюється Законом України „Про плату за землю”, та перевищувати 10 відсотків їх нормативної грошової оцінки. Якщо ж визначення орендаря здійснено на конкурентних засадах, то розмір орендної плати може бути встановлено більший (згідно з договором).

Крім того, Законом  України „Про оренду державного майна” та Законом України „Про лізинг” встановлено частини орендного платежу у вигляді:

– суми, що при кожному  платежі відшкодовує частину  вартості об’єкта лізингу, яка амортизується;

– платежу, як винагороди орендодавцю за отримане в оренду майно;

– страхового платежу за договором страхування об’єкта оренди, якщо об’єкт застрахований орендодавцем;

– інші витрати орендодавця, якщо вони передбачені договором  оренди.

Проте не всі перераховані суми стосуються такого об’єкта оренди, як земля, але все викладене вище свідчить про те, що всі складові частини орендного платежу абсолютно по-різному впливають на оподаткування, мають абсолютно різні джерела покриття таких витрат, а отже, і кожна з частин орендного платежу (орендної плати) повинна по-різному відображатися в податковому та фінансовому обліку як орендаря, так і орендодавця. Звідси випливає висновок, що у договорі оренди склад орендного платежу повинен бути розписаний і розкладений на викладені вище складові частини. Це дозволить орендарю правильно віднести суму на валові витрати, оскільки він, в іншому випадку, на відміну від орендодавця не буде знати розміру цих складових частин. Адже такі витрати фактично несе орендатор, а орендодавець виступає, з економічного погляду, лише посередником, що приймає кошти від орендаря як орендний платіж і направляє частину їх на покриття витрат.

У випадку, якщо орендодавцем виступає власник землі, то орендар, заключаючи при цьому договір  на оренду землі з власником, сплачує  власнику орендну плату за землю, а власник, у свою чергу, сплачує на рахунок відповідної ради, на території якого знаходиться земельна ділянка, земельний податок.

Якщо орендодавцем землі  виступає відповідна місцева рада, орендатор, укладаючи з нею договір  на оренду землі, самостійно сплачує орендну плату за землю на рахунок відповідної ради, на території якої знаходиться земельна ділянка. При цьому договір на оренду землі є основою для сплати орендної плати за землю.

Орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної  власності, які передані в оренду для сільськогосподарського використання, переглядається один раз на три роки в порядку, встановленому законом або договором оренди. За земельні ділянки, які перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, орендна плата переглядається за згодою сторін. Крім того, орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршиться не з його вини.

Витрати орендаря, пов’язані  з використанням земельної ділянки  та нерухомого майна (якщо договором передбачено передачу не тільки земельної ділянки, а і нерухомого майна, що на ній розташоване) покладаються на орендаря, якщо інше не передбачено договором оренди. Як орендар, так і орендодавець має право на відшкодування збитків у разі погіршення корисних властивостей орендованої земельної ділянки, завданих один одному чи третіми юридичними чи фізичними особами. При цьому розмір фактичних витрат визначається на підставі відповідно оформлених документів.

При погіршенні орендарем  корисних властивостей орендованої земельної ділянки, пов’язаних із зміною її стану, орендодавець має право на відшкодування завданих збитків. Розмір збитків визначається орендарем та орендодавцем за згодою обидвох сторін. Якщо згоди не досягнуто, то спір вирішується в судовому порядку.

Розмір орендної плати  може змінюватися. Так, при виявленні  недоліків земельної ділянки, які  не передбачені у договорі оренди і які перешкоджають використанню земельної ділянки за призначенням, орендар може вимагати:

– відшкодування витрат на усунення недоліків;

– зменшення орендної плати;

– відрахування з орендної плати певної суми своїх витрат на усунення таких недоліків (з обов’язковим попереднім письмовим повідомленням  про це орендодавця).

Листом ДПА України  від 27.10.2000 № 14312/7/18-0617 визначено, що суб’єкти малого підприємництва, які перейшли на спрощену систему оподаткування, обліку і звітності не звільняються від сплати орендної плати за землю, хоча при цьому згідно з п. 6 постанови Кабінету Міністрів України від 16.03.2000 № 507 „Про роз’яснення Указу Президента України від 3 липня 1998 року № 727” не є платниками земельного податку за земельні ділянки, які використовуються для здійснення підприємницької діяльності. При передачі цих земельних ділянок під будови, споруди, їх частинами іншим суб’єктам, які в свою чергу використовують їх для здійснення своєї підприємницької діяльності, земельний податок сплачують на загальних підставах.

Згідно зі статтею 3 п 3.1.1 Закону України „Про податок на додану вартість” операції з оплати вартості послуг за договорами оперативної оренди (лізингу) є об’єктом оподаткування ПДВ. При цьому орендодавець зобов’язаний виписати податкову накладну. Тому підприємство-орендар при нарахуванні або сплаті сум орендної плати (з урахуванням податку на додану вартість) отримує право на податковий кредит, тобто право зменшити на суму „орендного” ПДВ суму податкових зобов’язань звітного періоду. При цьому датою виникнення права на податковий кредит, згідно з правилом „першої події”, вважається або дата списання грошових коштів з банківського рахунка орендаря, або дата отримання податкової накладної.

Відповідно до пункту 7.1 статті 7 Закону України „Про податок  на додану вартість” орендодавець нараховує ПДВ на суму орендної плати, зазначеної в договорі оренди. У  цьому пункті зазначено, що продаж здійснюється за договірними (контрактними) цінами з додатковим нарахуванням податку на додану вартість. Ставка ПДВ визначена у статті 6 Закону про ПДВ і становить 20 % від бази оподаткування. Таким чином, сума, яку необхідно сплатити буде складатись із суми орендної плати та суми ПДВ (20 % від суми орендної плати).