3. Нормативно – правовые основы установления сервитутов

3.1 Понятие сервитута

    Согласно  ст. 23 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ), сервитут – это право ограниченного пользования чужим земельным участком.

      Порядку установления сервитутов  в Российской Федерации посвящены  статьи 274-277 ГК РФ и статья 23 ЗК РФ.

    Согласно  п. 1 ст. 274 ГК РФ, собственник земельного участка (или иной недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего  земельного участка, а в необходимых  случаях и от собственника другого  земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута) [2].

    Согласно  п. 2 ст. 274 ГК РФ, обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования  и распоряжения этим участком [2].

    Согласно  п. 1 ст. 23 ЗК РФ предусмотрено два вида сервитутов – частный и публичный. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством [3].

      В соответствии с п. 2 ст. 23 ЗК РФ, публичный  сервитут устанавливается законом  или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний [3].

    В п.3 ст. 23 ЗК РФ приведен перечень случаев  установления публичного сервитута [3].

 

     Публичный сервитут может быть установлен для:

1) прохода  или проезда через земельный  участок;

2) использования  земельного участка в целях  ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий  и сетей, а также объектов  транспортной инфраструктуры;

3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) проведения  дренажных работ на земельном  участке;

5) забора  воды и водопоя;

6) прогона  скота через земельный участок;

7) сенокоса  или пастьбы скота на земельных  участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям, обычаям, за исключением таких земельных участков в пределах земель лесного фонда;

8) использования  земельного участка в целях  охоты, ловли рыбы в расположенном  на земельном участке замкнутом  водоеме, сбора дикорастущих растений в установленные сроки и в установленном порядке;

9) временного  пользования земельным участком  в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

10) свободного  доступа к прибрежной полосе.

    Согласно  п. 4 ст. 23 ЗК РФ, сервитут может быть срочным или постоянным [3]. В соответствии с п. 1 ст.275 ГК РФ, сервитут, обременяющий земельный участок на неопределенный срок, существует, пока в нем есть необходимость. При этом сервитут никак не зависит от конкретной личности - сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу [2].

    В связи с этим собственнику земельного участка, обремененного сервитутом, необходимо знать, что при его  продаже он должен проинформировать о сервитуте будущего покупателя, так как в случае предоставления продавцом заведомо ложной информации об обременении земельного участка покупатель вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков [3]. Эта норма установлена п. 3 ст. 37 ЗК РФ.

    Согласно  п. 2 ст. 275 ГК РФ, сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен [2]. Таким образом, сервитут лишен самостоятельности и не может быть объектом экономического оборота.

3.2 Порядок установления  сервитутов

    Согласно  п. 3 ст. 274 ГК РФ, сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута [2]. При отсутствии спора по условиям установления сервитута соглашение о его установлении заключается в письменной форме.

    Согласно  п. 4 ст. 274 ГК РФ, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами [2].

    В соответствии с Распоряжением правительства  Санкт – Петербурга от 11 июля 2008 г. N 132-р «Об утверждении примерной  формы соглашения об установлении права  ограниченного пользования чужим  земельным участком (частного сервитута)», утверждена примерная форма соглашения об установлении права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута) [8].

    Согласно  п. 3 ст. 274 ГК РФ, установление сервитута  должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации  прав на недвижимое имущество [2].

3.3 Механизм государственной  регистрации сервитутов

    Согласно  п. 1 ст. 4 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут [9].

    Сам по себе договор об установлении сервитута (как сделка) государственной регистрации  не подлежит. Регистрации, согласно ст. 27 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», подлежит лишь право, возникшее на основании данного договора [9]. В соответствии с п. 1 ст. 27 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация сервитутов проводится на основании заявления собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о сервитуте.

    Согласно  п. 1 ст. 216 ГК РФ, сервитут отнесен к  числу вещных прав на недвижимость [2]. Однако в соответствии с п. 6 ст. 12 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» все сервитуты регистрируются в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) как ограничение (обременение) права собственности. Записи о сервитутах вносятся в предназначенный для ограничений (обременений) прав подраздел III ЕГРП [9].

    Идентификация земельного участка в ЕГРП осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом кадастрового учета.

    Согласно  п. 1 ст. 2 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке [9].

    Согласно  п. 2 ст. 13 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным статьей 16 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении).

    Государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных  интересах органами государственной  власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости. Уведомление правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в срок не более чем пять рабочих дней со дня проведения государственной регистрации.

    Государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП [9].

    Согласно  п. 3 ст. 13 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. [9].

      В соответствии с п. 4 ст. 16 ФЗ  РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», для регистрации сервитута в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, необходимо представить:

• Заявление.

• Документ об уплате государственной пошлины.

• Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность
• Представитель физического лица, кроме того, нотариально заверенную доверенность, подтверждающую его полномочия, если иное не установлено федеральным законом.
• Лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица.
• Представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа [9].

    Согласно  п. 2 ст. 27 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

• Если сервитут относится к части земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута, прилагается кадастровый паспорт такого объекта недвижимости, на котором отмечена сфера действия сервитута, или кадастровая выписка о таком объекте недвижимости, содержащая внесенные в государственный кадастр недвижимости (ГКН) сведения о части такого объекта недвижимости, на которую распространяется сфера действия сервитута
• Если сервитут относится ко всему земельному участку, предоставление кадастрового паспорта земельного участка или кадастровой выписки о земельном участке не требуется  [9].

    Согласно  п. 5 ст. 16 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, вносит соответствующую запись в книгу учета документов с указанием даты и времени получения таких документов с точностью до минуты [9].

    В соответствии с п. 6 ст. 16 ФЗ РФ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав. [9]

    Согласно  п. 7 ст. 16 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в ЕГРП [9].

3.4 Установление соразмерной  платы за сервитут

    В соответствии с Письмом Минэкономразвития  РФ от 21.10.2009 N Д23-3470 [7], соразмерность  платы за пользование земельным  участком (в случае ее установления) представляет собой ее соответствие тем неудобствам и ограничениям, которые испытывает собственник земельного участка в связи с использованием его участка обладателем сервитута. При этом размер такой платы может быть определен на основании материалов оценки в соответствии с правилами Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» [10].