Методы оценки земли. Земля как объект экономической оценки

использования земли: — как основного средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли  выступают средством производства сырьевых, ресурсов, необходимых практически  для всех отраслей экономики, а также  продуктов питания. — как пространства для социально-экономического развития. Земля является пространственным базисом для размещения раз¬ личных объектов недвижимости; в) земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает

экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного  фондов. Поэтому во всех странах  государство регулирует использование  земли од¬новременно, как природного и хозяйственного объектов; г) в отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стои¬мость земли, в отличие от стоимости зданий, сооружений

и других улучшений, со временем, как правило, увеличивается; д) использованием и охраной земли  в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих  на со¬ответствующих территориях. Таким образом, экономически обоснованная стоимостная оценка земель является сложной процедурой, так как должна учи¬тывать возможность их одновременного использования как при¬родного ресурса, основы среды проживания населения и объекта недвижимости. При этом необходимо особо подчеркнуть роль государства,

земельная политика которого должна быть направлена на рацио¬нальное использование и охрану, воспроизводство и повышение плодородия почв, сохранение и улучшение благоприятной для жизни и здоровья людей окружающей природной среды, способ¬ствуя тем самым принятию научно-обоснованных решений в об¬ласти землепользования и градостроительства. Заниженная оценка стоимости земли порождает неэффектив¬ное землепользование в сельском и лесном хозяйстве, а также не¬рациональную модель городского развития, например размещение

в центральной части  промышленных зон, а также экологически вредных предприятий. Россия располагает  огромными земельными ресурсами, однако отсутствие комплексной стоимостной  оценки этой важнейшей час¬ти национального богатства, несовершенство земельного законода¬тельства, бесплатность и обезличенность земли привели к их не¬эффективному использованию. Начатая в 1991 году земельная ре¬форма позволила ликвидировать монополию государственной собственности

на землю, обеспечить значительное количество гра¬ждан земельными участками, ввести платность землепользования, сформировать основы земельного рынка и его инфраструктуры. Земельные участки в частной собственности, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства и огородничества, индивидуального жилищного и дачного строи¬тельства в настоящее время имеют 44,2 млн. граждан. Земельный фонд России по целевому назначению и правовому режиму включает 7

категорий земель: земли  поселений, сельско¬хозяйственного назначения, земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного назначения, зем¬ли особо охраняемых территорий, лесного фонда, водного фонда и запаса. К землям поселений (городов, поселков и сельских поселе¬ний) относятся все земли в пределах черты поселений, находя¬щиеся в ведении городских и сельских администраций. Черта по¬селений — это внешние границы земель города, поселка, сельско¬го поселения, которые отделяют

эти земли от иных земель. Включение земельных участков в черту города не влечет прекра¬щения права собственности на землю, права землевладения, зем¬лепользования и аренды на эти участки. В отличие от других категорий земли, которые представляют, как правило, отдельные объекты, относительно независящие и легко отчуждаемые от иных объектов, земли населенных пунктов со всеми улучшениями — системой инженерных сооружений и коммуникаций, улично-дорожной и транспортной сетью и другими элементами городской

инфраструктуры, являются наиболее слож¬ными объектами для оценки. Земли сельскохозяйственного назначения образуют террито¬рии, используемые сельскохозяйственными предприятиями, орга¬низациями и гражданами для нужд сельскохозяйственного произ¬водства. В их составе выделяются сельскохозяйственные угодья и земли, занятые лесополосами, внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесами, болотами, зданиями и сооружениями, необходимыми для функционирования

сельского хозяйства. К землям промышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохозяйственного  назначения относятся земли, отве¬денные в установленном порядке соответствующим предприятиям, учреждениям и организациям для выполнения их хозяйственной деятельности (производства, строительства, транспортировки и т.п.). К землям особо охраняемых территорий относятся земельные участки, которые имеют особое природоохранное, научное, исто¬рико-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное ценное назначение.

Эти земли постановлениями  федеральных органов государственной  власти, органов государственной  власти субъектов РФ или решениями  органов местного самоуправления полностью  или частично изъяты из хозяйственного использования и гражданского оборота  и для них установлен особый правовой режим. К землям лесного фонда  относятся лесные земли (покрытые и  не покрытые лесом), а также нелесные земли (болота, дороги и другие), используемые для ведения лесного хозяйства.

В состав земель водного  фонда входят территории, занятые  водоемами, ледниками, болотами, а также  земли, выделяемые под полосы отвода гидротехнических, водохозяйственных  и иных со¬оружений, необходимых для использования водных объектов. Земли запаса — это государственные земли, не предоставлен¬ные муниципальным органам, гражданам и юридическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, выведенные из хозяйственного оборота в результате консервации.

Использование земель запаса допускается после перевода их в другую категорию. Категория  использования земли имеет большое  значение при оценке, так как она  обуславливает правовой статус, разрешенное  использование и различные сервитуты, относящиеся к конкретно¬му земельному участку. Земля как природный ресурс, основа формирования среды проживания населения, объект недвижимости и основное средство производства подлежит стоимостной оценке.

Объектом оценки яв¬ляется земельный участок без находящихся на нем и в его недрах объектов недвижимости. Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оцен¬ку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка. Целью кадастровой оценки является одновременное определе¬ние кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, рай¬онов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на начало следующего года.

Целью рыночной оценки является определение рыночной стоимости  единичного земельного участка на дату оценки незави¬симыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки. Кадастровая и рыночная оценка земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнитель¬ного и затратного (техника остатка для земли). В странах с развитой рыночной экономикой при оценке зем¬ли, по возможности, применяют все три подхода.

Итоговая вели¬чина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными подходами. При сравне¬нии этих результатов предпочтение целесообразно отдавать оцен¬кам, базирующимся на основе более полной и достоверной ин¬формации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчи¬танной по разным подходам, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.

Доходный подход к  оценке земельных участков Доходный подход к оценке земельных участков — это мето¬ды, позволяющие получить оценку стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Данный подход применим только к земельным участкам, приносящим доход. В основе доходного подхода лежат три принципа: принцип ожида¬ния, принцип спроса и предложения и принцип замещения. Типичный инвестор или предприниматель приобретает земельный участок в ожидании получения

будущих денежных доходов  или других выгод. При этом стоимость  земельного участка может быть определена исходя из доходности земли, т.е. способности  прино¬сить доход в будущем на протяжении всего срока эксплуатации. Таким образом, рыночная стоимость земельного участка представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых бу¬дущих рентных доходов или других выгод. Потоки доходов за период владения землей, а также выручка от последующей пере¬продажи земельного участка

капитализируются  в текущую стои¬мость. Капитализация представляет собой деление текущего дохода на соответствующую ставку капитализации, в результате чего ве¬личина доходов превращается в стоимость земельного участка. Расчеты стоимости земли доходным методом основаны на ис¬пользовании следующей формулы: Стоимость земли = Доход Ставка капитализации При использовании доходного метода необходимо определить доход и ставку капитализации. В зависимости от целевого назна¬чения земельного участка в качестве дохода

могут выступать: —  рента для оценки сельскохозяйственных и лесных земель; — часть дохода от имущественного комплекса, приходящаяся на застроенный земельный участок; — арендная плата для оценки земель поселений; — доход от прироста стоимости  земельного участка, получае¬мый при его продаже в будущем или при его залоге под ипотеч¬ный кредит. Сложной проблемой доходного подхода является определение ставки капитализации. На практике сложилось три подхода к расчету ставки капитализации, первоначально разработанных для капитализации

земельной ренты, т.е. оценки сельскохозяйствен¬ных земель. Первый подход — это подход к земельному участку как раз¬новидности денежного капитала и соответственно расчет ставки капитализации исходя из характеристик денежного рынка на дату оценки. Например, в Испании доходность с гектара по каждой выращиваемой культуре капитализируется под 3% — средняя учетная ставка в Испании. Всероссийский НИИ экономики, труда и управления в сельском хозяйстве

в качестве ставки капитализа¬ции рекомендует использовать ставку Сбербанка по долгосрочным валютным депозитам. Второй подход — расчет ставки капитализации методом ку¬мулятивного построения. В качестве примера рассмотрим расчет ставки капитализации при оценке городских земель в Москве. Ставка капитализации включает следующие составные части: — безрисковую ставку — например, процентную ставку Сбербанка по валютным вкладам; — страновой риск — для

Москвы 3—6%, минимальное  значе¬ние по России; — риск ликвидности — это риск, связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта недвижимости из-за недостаточной развитости или неустойчивости рынка. Третий подход — метод рыночной выжимки (анализ сравни¬тельных продаж). Данный метод прост, но требует достоверной информации об объектах сравнимых продаж. Ставка капитализации равна доходу, деленному на цену про¬дажи по объектам-аналогам.

Желательно рассчитывать среднее значение по нескольким продажам. Различают метод прямой капитализации  дохода и капитали¬зацию дохода по периодам или метод дисконтированных денеж¬ных потоков. Метод прямой капитализации дохода основан на определении дохода от владения земельным участком и делением его на ставку капитализации или для сельскохозяйственных земель умножением на коэффициент капитализации. При этом под коэффициентом капитализации понимают период, необходимый для окупаемости

или воспроизводства  земледельческого капитала. Капитализация  дохода по периодам строится на определении  потоков доходов за весь период владения и приведения этих пото¬ков к текущей стоимости. При оценке земли данный метод ис¬пользуется редко. Техника расчетов доходным подходом сложна, поскольку до¬ходы распределены во времени и могут существенно изменяться, а ставка капитализации зависит от состояния экономики и особенно ее финансовой системы,

правового регулирования  земельного рынка. Использование доходного  подхода требует проведения экономических  и рыночных исследований для определения  значений ставки капитализации, а также  знания основ финан¬совой математики. При анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные дан¬ные. При этом данные можно брать как до, так и после налогооб¬ложения. Главное условие, которое необходимо соблюдать при расчетах, — потоки денежных средств от использования

оцени¬ваемого и сопоставимого земельных участков должны определять¬ся на одинаковой основе. Неправильно сравнивать потоки, рассчи¬танные на основе ретроспективных данных, с потоками, опреде¬ленными на основе прогнозных данных (особенно выраженные в рублях), то же самое относится и к учету налогообложения. К ограничениям в использовании метода капитализации отно¬сятся неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс продажных цен и

Доходов среди аналогичных  земельных участков на рынке. Использование  метода капитализа¬ции доходов целесообразно при оценке земельных участков при¬носящих постоянный, или равномерно изменяющийся доход. Одним из методов доходного подхода является капитализация земельной арендной платы. Под арендой понимается предоставле¬ние земельного участка арендодателем во владение или пользование арендатору (юридическому или физическому лицу) за плату на определенный срок.

Земельная арендная плата  — это денежная сумма, выплачиваемая  за право пользования зе¬мельным участком. Как регулярный поток дохода, земельная арендная плата может переводиться в стоимость методом прямой капитализации. Исходные данные для капитализации получают из анализа рыночной информации о продажах участков земли, ана¬логичных оцениваемому и величин арендной платы. Для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, может использоваться техника остатка

дохода, прихо¬дящегося на земельный участок. Согласно принципу остаточной продуктивности земли, зданиям и сооружениям, построенным на земле за счет привлечения капитала, рабочей силы и управления, отдается приоритет при распределении дохода. Оставшийся доход после покрытия всех затрат на привлечение других факторов при¬писывается земельному участку. При применении техники остатка дохода для земли должна быть известна стоимость зданий и сооружений, а доход, приходя¬щийся на землю, определяется как остаток после