Методы оценки земли. Земля как объект экономической оценки

Институт экономики  и антикризисного управления РЕФЕРАТ  на тему: «Методы оценки земли. Земля  как объект экономической оценки»  преподаватель…Демиденко В.А. студент…Воронова Е.В. Москва 2006 Содержание Введение3 Земля как объект экономической оценки 4 Доходный подход к оценке земельных участков 11Сравнительный подход к оценке земельных участков 14

Затратный подход к  оценке земельных участков 21 Комментарий к Статье 66 Земельного кодекса Российской Федерации 25 Заключение 34 Список используемой литературы 35 Введение В данной работе на тему «Методы оценки земли» будет рассмотрено следующее: - земля как объект экономической оценки; - доходный подход к оценке земельных участков (метод прямой капитализации, капитализация доходов

по периодам, техника  остатка дохода для земли); - сравнительный  подход к оценке земельных участков (метод сравнения продаж (способы  типичного участка и единицы  сравнения), метод персонала); - затратный  подход к оценке земельных участков (метод изъятия, метод определения  затрат на освоение, оценка по затратам на инфраструктуру). Неотъемлемым элементом  любого объекта недвижимости, его  природным базисом выступает  земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектам недвижимости,

поскольку стоимость  зданий и сооружений на земельном  участке носит вторичный характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования  земельного участка реализуются  на протяжении неограниченного времени, в то время как улучшения имеют  определенный срок службы. В современных  условиях России земля является одним  из наиболее сложных объектов экономической  оценки

в составе недвижимости, что обусловлено следующими причинами: 1) спецификой данного объекта; 2) неразработанностью нормативно-правовой базы; 3) неразвитостью земельного рынка в стране. Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом, что обусловлено ее не воспроизводимым характером и многофункциональным назначением.

Земельные отношения  выражают отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, гражданами по поводу владения, использования  и распоряжения землями, а также  по поводу государственного управления земельными ресурсами. Земельные отношения  имеют особый юридический статус и регулируются конституционными нормами  и гражданским законодательством, а также земельным, лесным, экологическим  и другими кодексами.

Кроме этого, правовые нормы, регулирующие отношения собственности  на землю, подразделяются на общие, свойственные всем земельным отношениям, и специальные, характерные для определенных категорий  земель и условий их использования. Земля как объект экономической оценки Неотъемлемым элементом любого объекта недвижимости, его природным базисом выступает земельный участок. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всем объектам недвижимости, поскольку стоимость

зданий и сооружений на земельном участке носит вторичный  характер и выступает как дополнительный вклад в стоимость земельного участка. Кроме того, выгоды от использования  земельного участка реализуются  на протяжении неограниченного времени, в то время как улучшения имеют  определенный срок службы. В современных  условиях России земля является одним  из наиболее сложных объектов экономической  оценки в составе недвижимости, что  обусловлено следующими причинами:

1) спецификой данного  объекта; 2) неразработанностью нормативно-правовой базы; 3) неразвитостью земельного рынка в стране. Земля, как объект рыночных отношений, занимает уникальное положение во всей системе предпринимательской деятельности людей и общества в целом, что обусловлено ее не воспроизводимым характером и многофункциональным назначением. Земельные отношения выражают отношения между органами государственной власти, органами местного самоуправления,

юридическими лицами, гражданами по поводу владения, использования  и распоряжения землями, а также  по поводу государственного управления земельными ресурсами. Земельные отношения  имеют особый юридический статус и регулируются конституционными нормами и гражданским законодательством, а также земельным, лесным, экологическим и другими кодексами. Кроме этого, правовые нормы, регулирующие отношения собственности на землю, подразделяются на общие,

свойственные всем земельным отношениям, и специальные, характерные для определенных категорий  земель и условий их использования. Земельные отношения включают установленные  земельным законодательством: А) порядок  предоставления или изъятия земельного участка; Б) права и обязанности  землепользователя, права по распоряжению земельным участком, купе-продаже, залогу; В) плата за землю, налогообложение; Г) санкции за нарушение земельного законодательства.

В Конституции РФ подчеркивается, что земля и другие при¬родные ресурсы используются и охраняются в России как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (статья 9). Земля и другие природные ресурсы могут находиться в част¬ной, государственной, муниципальной и иных формах собственно¬сти (статья 9). Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками сво¬бодно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нару¬шает

прав и законных интересов иных лиц (статья 36). Земли, находящиеся в собственности  Российской Федерации и субъектов  РФ, являются государственной собственностью. В ее со¬ставе выделяют земли федерального значения, которые имеют об¬щероссийское значение, а их правовой режим установлен феде¬ральными законами или распоряжение которыми осуществляется с согласия Правительства РФ. В муниципальной собственности находятся все земли в преде¬лах черты поселений, за

исключением земель, находящихся в го¬сударственной собственности и переданных в частную собствен¬ность. Граждане РФ могут иметь земельные участки на праве собст¬венности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования, аренды. Юридические лица РФ могут иметь земельные участки на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования, срочного пользования и аренды. Право частной собственности граждан и юридических лиц на

земельные участки  возникает в результате приватизации государ¬ственных или муниципальных земель, наследования, купли-Продажи, дарения, обмена, иных сделок с землей, а также в ре¬зультате внесения в уставный (паевой) капитал юридического лица. В Гражданском кодексе РФ закреплено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах (статья 129).

Основным земельным  законодательным актом является Зе¬мельный кодекс, который был принят 25 апреля 1991 года. Зе¬мельный кодекс определил цели и задачи земельного законода¬тельства Российской Федерации и ее субъектов, отграничил его от других отраслей — лесного, о недрах, водного и других. В нем подробно определен правовой режим всех семи категорий земель (сельскохозяйственного

назначения, населенных пунктов, про¬мышленности, транспорта, связи, обороны и иного несельскохо¬зяйственного назначения, особо охраняемых территорий, лесного фонда, водного фонда и запаса) в разрезе по субъектам, участкам, порядок возникновения и прекращения прав, контроля, ответст¬венности и другие вопросы. В соответствии с Земельным кодексом отнесение земель к ка¬тегориям, перевод их из одной категории в другую производятся с изменением их целевого назначения.

В Земельном кодексе  закреп¬лены: — компетенция Российской Федерации и ее субъектов, госу¬дарственных органов всех уровней по регулированию земельных отношений; — все формы права собственности и других прав на землю; — права и обязанности всех собственников земли; — порядок ведения земельного кадастра и мониторинга, земле¬устройства; — меры правовой охраны земель; — порядок разрешения земельных споров; — ответственность за нарушение земельного законодательства.

В настоящее время  подготовлен новый проект Земельного ко¬декса РФ, который учитывает произошедшие после 1991 года ры¬ночные преобразования, а также потребности современного эконо¬мического развития страны. Объектами земельных отношений являются земельные участки и права на них. Земельный участок — это часть поверхности зем¬ли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в государ¬ственном земельном кадастре и документах

государственной реги¬страции прав на землю. Зонирование земель — разделение земель на земельные уча¬стки с различным целевым назначением и правовым режимом использования. Зонирование земель осуществляется в соответствии с планами развития территорий. Основные положения и принципы зонирования земель определяются Правительством РФ. Планы зонирования земель утверждаются постановлениями соответст¬вующих органов государственной

власти или решениями  органов местного самоуправления. Целевое  назначение земель — установленные  законодательст¬вом порядок, условия, предел эксплуатации земель для конкрет¬ных целей в соответствии с категориями земель. Правовой режим земель определяется совокупностью правил их использования и включения в гражданский оборот, охраны, учета и мониторинга, установленных земельным, градостроитель¬ным, лесным, водным, природоохранным

законодательством и  за¬коном о недрах, и распространяется на земли определенной кате¬гории. Целевое назначение и правовой режим основных категорий земель определяются федеральными законами, законами субъек¬тов РФ и отражаются в градостроительной и землеустроительной документации. Разрешенное использование земельного участка — использо¬вание земельного участка с учетом целевого назначения, установ¬ленных ограничений и обременении.

Разрешенное использование  определяется на основе зонирова¬ния земель, градостроительной и землеустроительной документа¬ции. Разрешенное использование земельного участка может со¬держать требования к: — способам использования земельного участка и запрещению тех из них, которые ведут к деградации земли и снижению плодо¬родия почв или ухудшению окружающей природной среды; — плотности, высоте и глубине застройки в соответствии с градостроительной документацией и строительными нормами и правилами; — размещению социально

- культурных, коммунально - бытовых, промышленных и иных зданий, строений и сооружений в пределах соответствующей зоны или земельного участка; — видам пользования, оказывающим негативное воздействие на здоровье человека или связанным с повышенной для него опас¬ностью; — предельно допустимым нормам нагрузки на окружающую природную среду; — сохранению зеленых насаждений; — иным требованиям, установленным федеральными закона¬ми, законами и иными нормативными правовыми актами субъек¬тов

РФ и нормативными правовыми актами органов местного са¬моуправления. Разрешенное использование земельных участков определяется органами исполнительной власти субъектов РФ и органами мест¬ного самоуправления при зонировании земель, а также при пре¬доставлении конкретных земельных участков и указывается в сле¬дующих документах: — в постановлениях органов исполнительной власти и в ре¬шениях органов местного самоуправления о предоставлении зе¬мельных участков или об установлении

особых правовых режимов  использования земель; — в свидетельствах, договорах и иных документах, удостове¬ряющих права на землю; — в документах государственного земельного кадастра; — в документах государственной регистрации. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органа¬ми по земельным ресурсам и землеустройству. Если иное не уста¬новлено законом, право собственности на земельный участок

рас¬пространяется на находящиеся в границах этого участка поверх¬ностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. Земельные участки и права на них, а также прочно связанные с земельными участками объекты (почва, замкнутые водоемы, лес, многолетние насаждения, здания, строения, сооружения и дру¬гие), перемещение которых без несоразмерного ущерба их назна¬чению невозможно, находятся в обороте нераздельно, если иное не предусмотрено законом.

Земельный участок  может быть делимым и неделимым. Дели¬мым признается земельный участок, который без изменения своего целевого назначения и разрешенного использования может быть разделен на части, каждая из которых после раздела может обра¬зовать самостоятельный земельный участок, подлежащий государ¬ственной регистрации. Неделимым признается земельный участок, который по сво¬ему целевому и хозяйственному назначению и разрешенному

ис¬пользованию не может быть разделен на самостоятельные земель¬ные участки. Земельный участок может быть признан неделимым на основании закона. Участниками земельных отношений являются Российская Фе¬дерация, субъекты РФ, муниципальные образования, юридические лица и граждане РФ. Собственник земельного участка вправе ис¬пользовать по своему усмотрению все, что находится над

и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено  законами о недрах, об использовании  воздушного пространства, иными за¬конами и не нарушает прав других лиц. Специфика земли как объекта оценки, ее отличия от других видов недвижимости обусловлены следующими ее особенностями: а) земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимо¬сти; б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность мно¬гоцелевого