Изъятие земельных участков для государственных и муницмпальных нужд

       В научной литературе имеются неоднозначные точки зрения относительно понятия "изъятие земельных участков". Одни ученые полагают, что изъятие для государственных или муниципальных нужд не всегда предполагает выкуп. А.Л. Корнеев и другие считают, что, если изъятие следует только в силу государственных или муниципальных нужд и в отношении земельных участков, находящихся в собственности у частных лиц, оно требует учета правил о выкупе <3>. Представляется правильной и совершенно верной точка зрения, согласно которой изъятие для государственных или муниципальных нужд - это всегда выкуп, поскольку изымается земельный участок, который находится в собственности гражданина, юридического лица, а согласно ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом, принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

  Изъятие земельных  участков для государственных  или муниципальных нужд осуществляется  только в исключительных случаях:

при необходимости выполнения международных обязательств РФ (например, при строительстве международных  магистральных трубопроводов);

при указании на необходимость  изъятия в законе РФ или в законе субъекта РФ в отношении земель, находящихся в собственности субъекта РФ или муниципального образования на его территории.

при необходимости размещения объектов государственного или муниципального значения, если нет других вариантов  их размещения.

К таким объектам относятся (перечень исчерпывающий):

объекты федеральных  и региональных энергетических систем;

атомные объекты;

объекты обороны и  безопасности, в том числе, обеспечивающие охрану границы;

федеральные и региональные объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи;

объекты космической деятельности;

линейные объекты, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий;

объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения;

автомобильные дороги.

Порядок изъятия земельных  участков для государственных и  муниципальных нужд является предметом регулирования федерального законодательства (земельного и гражданского). Положениями ЗК РФ (пп. 4 п. 1 ст. 9, п. 3 ст. 55) и ГК РФ (п. 2 ст. 279) устанавливается, что именно на федеральном уровне подлежат регулированию:

порядок подготовки и  принятия решений об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд;

порядок выкупа земельного участка у его собственника;

порядок определения  выкупной цены земельного участка;

порядок прекращения  прав владения и пользования земельным  участком;

иные вопросы порядка  изъятия земельных участков для  государственных и муниципальных  нужд.

В связи с этим субъекты Российской Федерации и органы местного самоуправления не вправе регулировать данные вопросы своим законодательством.

Предусмотренная действующим законодательством процедура изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд состоит из следующих элементов:

1. Подготовка и принятие  решения об изъятии земельного  участка, при этом органы местного  самоуправления обязаны информировать лиц, у которых земельные участки могут быть изъяты в связи с их намечаемым предоставлением для строительства, о возможном изъятии.

П. 3 ст. 32 ЗК РФ устанавливает, что при выделении земельного участка под строительство для  государственных или муниципальных нужд одновременно с решением о предоставлении данного участка принимается решение о форме его изъятия.

В решения об изъятии  земельных участков для государственных  или муниципальных нужд включаются данные:

- позволяющие установить  изымаемый земельный участок (местонахождение, площадь, кадастровый номер участка и т.д.), при этом прилагается кадастровая карта (плана) земельного участка;

- конкретизирующие цель  предстоящего изъятия, срок, в  течение которого предстоит осуществить  изъятие;

- указывающие лицо, у которого производится изъятие участка, и правовые основания, по которым ему принадлежит земельный участок;

- поручения соответствующим  органам (службам) об извещении  указанного лица о принятом  решении, об обеспечении государственной  регистрации решения в установленном порядке и извещении указанного лица о произведенной регистрации;

- указание на права  лица в связи с предстоящим  изъятием;

- поручения о подготовке  проекта соглашения с лицом,  у которого изымается земельный  участок;

При необходимости в решение об изъятии могут быть включены и другие данные.

2. Информирование собственника  земельного участка, землевладельца, землепользователя, арендатора земельного  участка о предстоящем изъятии  земельного участка.

Законодательство предусматривает  трехкратное предоставление собственнику, землевладельцу, землепользователю, арендатору земельного участка информации, связанной с изъятием земельного участка:

- до принятия решения  о предварительном согласовании  места размещения объекта, утверждающего  акт о выборе земельного участка для строительства, указанным лицам должна предоставляться информация о возможном изъятии земельного участка (п. 4 ст. 31 ЗК РФ). В этих случаях допускается информация через СМИ;

- после принятия решения  об изъятии земельного участка лицо, у которого земельный участок изымается, должно быть уведомлено органом, принявшим такое решение, о предстоящем изъятии не позднее, чем за один год до этого (ст. 63 ЗК РФ, п. 3 ст. 279 ГК РФ). Данное правило является обязательным - без предоставления данной информации изъятие невозможно;

- собственник земельного  участка, подлежащего изъятию,  а также лицо, использующее земельный  участок на праве пожизненного  наследуемого владения или постоянного  (бессрочного) пользования, должны  быть извещены о произведенной государственной регистрации решения об изъятии земельного участка, с указанием даты регистрации (п. 4 ст. 279, ст. 283 ГК РФ); данный вид информирования также обязателен, однако он имеет отношение уже к следующему этапу процедуры изъятия земельного участка.

3. Государственная регистрация  решения об изъятии земельного  участка.

Обязательность государственной  регистрации решения об изъятии  земельного участка предусмотрена  лишь Гражданским кодексом РФ (п. 4 ст. 279).

Государственная регистрация  решений об изъятии земельных участков осуществляется в Управлении Федеральной Регистрационной службы, органом, осуществляющим изъятие.

Правовые последствия  государственной регистрации решений  об изъятии земельных участков заключаются  в том, что с момента регистрации лицо, у которого изымается земельный участок, несет риск отнесения на него расходов, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на данном участке, проведением на нем иных мероприятий, существенно повышающих стоимость земли.

4. Заключение соглашения  с собственником или обладателем  иного права на земельный участок,  подлежащий изъятию.Данный этап  наступает при согласии правообладателя  с предстоящим изъятием у него  земельного участка и при отсутствии  спора об условиях изъятия.

Основная цель соглашения - определить выкупную цену изымаемого земельного участка (или размер убытков - при изъятии участков у землевладельцев, землепользователей, арендаторов, т.е. лиц, не являющихся собственниками участка), сроки выплаты выкупной цены или возмещения убытков, другие условия изъятия.

Соглашение заключается  в свободной форме, с соблюдением  положений гражданского законодательства о правилах совершения сделок. При  изъятии земельного участка у  собственника в качестве обязательного  условия соглашение должно включать обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования (в зависимости от того, кем производится изъятие) уплатить выкупную цену земельного участка (п. 1 ст. 281 ГК РФ).

Соглашение может быть заключено в любое время, в том числе до истечения одного года с момента уведомления правообладателя о принятии решения об изъятии земельного участка.

5. Предъявление иска  в суд об изъятии земельного  участка.

Данный этап имеет  место при необходимости принудительного изъятия земельного участка, т.е. в случаях, когда обладатель прав на участок не согласен с его изъятием либо с условиями изъятия (с размером выкупной цены и т.д.).

Действующее законодательство ограничивает право органа, принявшего решение об изъятии, на предъявление соответствующего иска в суд двухлетним сроком с момента направления уведомления о предстоящем изъятии земельного участка (ст. 282 ГК РФ). Учитывая то, что уведомление об изъятии должно быть направлено не позднее чем за год до предстоящего изъятия, в распоряжении изымающего органа остается не более одного года для предъявления иска. Законодательство не содержит прямого запрета изымающим органам обратиться в судебные органы и до истечения годичного срока с момента направления уведомления (при условии явно выраженного несогласия обладателя прав на земельный участок с изъятием участка или условиями изъятия), однако все же в этом случае в удовлетворении искового заявления соответствующего органа должно быть отказано. На это недвусмысленно указал Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства": "Если иск о выкупе земельного участка предъявлен до истечения одного года с момента получения собственником земельного участка уведомления о принятии решения об изъятии, либо позднее двух лет с момента его направления собственнику, исковое требование указанных органов не подлежит удовлетворению" (п. 27).

При рассмотрении судом  иска о выкупе земельного участка у собственника или о     принудительном прекращении иного права на земельный участок, бремя доказывания обстоятельств, послуживших основанием для решения об изъятии земельного участка (обоснование государственной или муниципальной нужды, необходимости ее удовлетворения с использованием именно данного земельного участка и т.д.) возлагается на орган, принявший решение об изъятии. Это вытекает, в частности, из установленного гражданско-процессуальным и арбитражно-процессуальным законодательством правила о том, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (п. 1 ст. 56 ГПК РФ, п. 1 ст. 65 АПК РФ). Кроме того, в случае, если наряду с изъятием земельного участка требуется также принудительное прекращение права собственности на расположенные на нем объекты недвижимости, то в силу п. 1 ст. 239 ГК РФ соответствующий орган обязан доказать, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на данное недвижимое имущество. В противном случае суд обязан отказать в удовлетворении иска.

6. Государственная регистрация перехода права собственности, прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды.

       Соглашение  с собственником или иным обладателем  прав на земельный участок  об условиях его выкупа (изъятия), а также вступившее в законную силу решение суда, которым удовлетворен иск о принудительном выкупе земельного участка или прекращении прав на него, является основанием для государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок (при изъятии у собственника) либо прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, аренды земельного участка в соответствии с законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

         Значение государственной регистрации  перехода или прекращения права  на земельный участок обусловлено  тем, что государственная регистрация  прав представляет собой юридический  акт признания и подтверждения  государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, и с ее осуществлением связан ряд правовых последствий. К примеру, при изъятии уполномоченным органом субъекта Российской Федерации земельного участка, находящегося в частной собственности, для государственных нужд, право соответствующего государственного органа распорядиться данным земельным участком возникнет лишь при условии государственной регистрации перехода права собственности от частного собственника к субъекту Федерации, поскольку согласно п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Задача

 

Гражданка Петрова в 1975 году купила дом в деревне Красная. В 2004 году она обратилась в местную администрацию с заявлением о приватизации земельного участка, на котором находится ее дом. В администрации Петровой предложили заключить договор аренды земельного участка, отказав в приватизации на том основании, что земельный участок находится в водоохранной зоне реки Томи. Сомневаясь в правомерности действий администрации, Петрова обратилась в юридическую консультацию.

Дайте квалифицированный  ответ.

В подп. 1 п. 1 ст. 97 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земли водоохранных зон рек и водоемов относятся к землям природоохранного назначения, которые в соответствии с п. 2 ст. 94 ЗК РФ входят в состав земель особо охраняемых территорий.