Договоры в сфере реализации сельскохозяйственной продукции

                         Содержание

1. Правовые основы аренды земель  сельскохозяйственного назначения

2.    Договоры в сфере реализации  сельскохозяйственной продукции

3.    Используемая литература

1. Правовые основы аренды земель  сельскохозяйственного назначения

     Согласно  статье 77 Земельного кодекса РФ, Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья,       земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями,     древесно-кустарниковой             растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

     Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей:

     •       гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;

     •       хозяйственными                  товариществами                  и             обществами, производственными кооперативами, государственными   и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями;

     •       некоммерческими организациями, в том числе потребительскими кооперативами, религиозными организациями;

     •       казачьими обществами;

     •       опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и учебно-производственными                  подразделениями                               научно- исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений;

     •       общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов.

     Сельскохозяйственные  угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.

     Для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные  для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости. Для строительства линий электропередачи, связи, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов и других подобных сооружений допускается предоставление сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения более высокого качества. Данные сооружения размещаются главным образом вдоль автомобильных дорог и границ полей севооборотов.

     Изъятие, в том числе путем выкупа, в целях предоставления для несельскохозяйственного использования сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает свой среднерайонный уровень, допускается только в исключительных случаях, связанных с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны и безопасности государства, разработкой месторождений полезных ископаемых (за исключением общераспространенных полезных ископаемых), содержанием объектов культурного наследия Российской Федерации, строительством и содержанием объектов культурно-бытового, социального,

     образовательного  назначения, автомобильных дорог, магистральных  трубопроводов, линий электропередачи, связи и других подобных сооружений при отсутствии других вариантов  возможного размещения этих объектов.

     Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений  научно-исследовательских организаций  и учебно-опытных подразделений  образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает среднерайонный уровень, могут быть в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

     В целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных  хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота в составе земель сельскохозяйственного назначения создается фонд перераспределения земель.

     Фонд  перераспределения земель формируется  за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд:

     - при добровольном отказе от земельного участка;

     -      если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лишены завещателем наследства, либо наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от наследства без указания, в пользу кого он отказывается от наследства;

     -      при принудительном изъятии земельного участка.

     Оборот  земель сельскохозяйственного назначения основывается на следующих принципах:

     • сохранение целевого использования земельных участков;

     •       установление максимального размера общей площади земельных участков сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта Российской Федерации и могут одновременно находиться в собственности гражданина, его супруга и близких родственников (родителей, детей, братьев, сестер, дедушки, бабушки и внуков), а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его супруг и близкие родственники (родители, дети, братья, сестры, дедушка, бабушка и внуки) имеют право распоряжаться более чем 50 процентами общего количества голосов, приходящихся на акции или вклады (доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц;

     •       преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

     •       преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности в случае, если другие участники долевой собственности откажутся от покупки такой доли или не заявят о намерении приобрести такую долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения;

     •       установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов;

     •       предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на возмездной или безвозмездной основе.

     Иностранные граждане, иностранные юридические  лица, лица без гражданства, а также  юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

     В рамках методических рекомендаций Минимущества РФ по оценке рыночной стоимости земельных  участков, определены особенности оценки сельскохозяйственных земель.

     Оценка  земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории.

     Для проведения оценки в границах земельного участка сельскохозяйственного назначения в соответствии с его экспликацией выделяются:

     •       сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения);

     •       земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;

     •       земли,               занятые               внутрихозяйственными                   дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы.

     Рыночная  стоимость земельного участка сельскохозяйственного  назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. При этом рыночная стоимость оцениваемого земельного участка определяется с учетом характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности.

     Сельскохозяйственные  угодья и замкнутые водоемы, которые  могут быть использованы для предпринимательской  деятельности (например, ведения рыбного  хозяйства), оцениваются, как правило, методом сравнения продаж или методом капитализации ренты.

     Земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки  сельскохозяйственной продукции, оцениваются  методами оценки застроенных или предназначенных для застройки земельных участков. Земли под хозяйственными постройками (сараи и иные некапитальные строения), расположенные на сельскохозяйственных угодьях, оцениваются как сельскохозяйственные угодья.

     При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом сравнения продаж и методом капитализации земельной ренты в составе факторов стоимости следует учитывать плодородие земельного участка, а также влияние экологических факторов. К числу основных факторов, определяющих плодородие земельного участка, в частности, относятся: качественные характеристики почвенного слоя земельного участка (содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность и др.), рельеф, микроклимат.

     При оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий методом капитализации земельной  ренты существуют особенности расчета  земельной ренты, связанные с  принятой системой учета плодородия земельного участка.

     Земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами  на ведение сельскохозяйственного  производства с учетом прибыли предпринимателя. Валовой доход рассчитывается для  единицы площади земельного участка  как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.

     Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется плодородием  земельного участка, измеряемым в баллах бонитета.

     Выбор основных и сопутствующих сельскохозяйственных культур, по которым производится расчет земельной ренты, осуществляется из набора культур типичных или традиционно возделываемых в месте расположения земельного участка. При этом критериями выбора культур и их чередования являются обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв.

     Материальные  издержки на производство сельскохозяйственной продукции определяются на основе технологических  карт, устанавливающих нормативные  затраты семян, горюче-смазочных  материалов, удобрений и т.п. в  натуральном выражении.