Договор аренды земельных участков

     Во  всяком случае, следует признать, что имеющаяся редакция п. 2 ст. 22 ЗК РФ требует изменения. Не случайно Е.В. Ельникова, проводя сходный анализ, пришла к выводу, что ЗК РФ содержит запрет для всяких несобственников распоряжаться земельным участком. Поэтому было бы правильным п. 2 ст. 22 ЗК РФ изложить в следующей редакции: «2. Земельные участки, за исключением изъятых из оборота, могут предоставляться в аренду собственниками, а также иными лицами, в соответствии с гражданским законодательством».

     Арендатор – это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Круг арендаторов земельных участков законодательством практически не ограничен.

     Законодатель  отказался учесть многочисленные предложения  о том, чтобы арендатором земель сельскохозяйственного назначения были лишь определенные субъекты, прежде всего – имеющие сельскохозяйственное или иное специальное образование (либо организации, имеющие в своем штате таких работников). Однако во многих странах к арендаторам сельскохозяйственных земель предъявляют повышенные требования, установлены также преимущества в приобретении земель в аренду для фермеров и т.д.

     Земельный кодекс РФ (п.1 ст. 22) отдельно устанавливает, что арендаторами земельных участков на территории РФ могут быть иностранцы и лица без гражданства, за исключением случаев установленных кодексом. Как указывает Н.А. Сыродоев, данная норма является излишней, поскольку это правило вытекает из ст. 62 Конституции РФ, а в федеральном законе отсутствует запрет на аренду земли для иностранцев. ЗК РФ восемь раз упоминает о правах иностранцев на землю, два раза этот вопрос затрагивается в Законе о введении в действие ЗК, что говорит о «низком юридико-техническом уровне» кодекса: при правильном подходе достаточно было бы перечислить ограничения прав иностранцев на землю.

     Интерес представляют договоры аренды с множественностью лиц на стороне арендодателей  или арендаторов. Нормативной базы по данному вопросу явно недостаточно. Роскомземом 16 мая 1996 г. был утвержден  Примерный договор аренды земельной  доли с множественностью лиц на стороне арендодателей, который носит рекомендательный характер; неотъемлемой частью такого договора является список арендодателей; конкретные формы выплаты арендной платы определяются дополнительным соглашением, заключаемым между каждым арендодателем и арендатором. Но сама по себе земельная доля (как объект правоотношений) представляет лишь обязательственное право и поэтому такого рода соглашения договором аренды в действительности не являются.

     Весьма  противоречиво правовое регулирование  договоров аренды земельных участков с множественностью лиц в городах и иных поселениях; прежде всего это касается земельных участков, на которых расположены здания и сооружения. Так, если здание, расположенное на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, или помещения в здании принадлежат одним лицам на праве собственности, другим – на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ или федеральными законами. При этом законодатель разрешает заключать договор аренды с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании. Правомерность данного договора вызывает сомнение. Во-первых, возможность существования такого условия в договоре аренды не предусмотрена ГК РФ. Если говорить о том, что здесь можно обратиться к п. 3. ст. 421 ГК РФ, согласно которой стороны могут заключить и договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законодательством, то указанный договор будет представлять собой новый договор, и не будет более являться договором аренды, что вряд ли обосновано. Кроме того, существенным условием любого договора, согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ, является его предмет, в частности, в договоре аренды (п. 3 ст. 697 ГК РФ) должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды – в данном случае должны быть указаны как его стороны – арендаторы, так и размеры долей в земельном участке, иначе договор будет считаться незаключенным.

     Практические  проблемы возникают и при передаче части земельного участка в субаренду  одному лицу несколькими соарендаторами, передачи земельного участка в общую субаренду нескольким субъектам одним арендатором, а также при переходе права аренды от одного арендатора к нескольким соарендатором по наследству и т.д.

     В связи с изложенным, представляется актуальной разработка общих принципов определения порядка пользования земельными участками, находящимися на праве общей аренды, общего постоянного пользования, общего пожизненного наследуемого владения с учетом пространственных особенностей объектов недвижимости (в том числе указанных выше «вертикальных и горизонтальных особенностей»). В данном случае, по-видимому, более применимо регулирование посредством диспозитивных норм, оставляющих определенную самостоятельность сторонам договора о порядке пользования общим земельным участком.

     Представляется  совершенно необходимым восполнить значительный пробел существующего  правового регулирования в отношении  общих прав на землю в городах, возникающих у сособственников, совладельцев, соарендаторов земельных  участков с учетом законодательства, предусматривающего различный целевой режим использования участков.

     В договоре аренды земельных участков три условия следует считать  существенными: объект, срок и арендную плату. Характеристика объекта - земельного участка – нами уже дана. Договор  должен содержать сведения о местоположении участка, его кадастровых данных, площадь земли, другие сведения, позволяющие точно идентифицировать земельный участок, передаваемый в аренду. К договору аренды должен быть приложен план земельного участка.

     Частным случаем этого правила является норма п. 3 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», предусматривающая предельный срок аренды сельскохозяйственных земель в 49 лет. Таким образом, в отличие от ранее действовавшего Земельного кодекса 1991 г., новый ЗК РФ не устанавливает определенные (предельные) сроки аренды, выделяя особо лишь аренду сроком до одного года для государственных или муниципальных нужд и аренду земель сельскохозяйственного назначения.

     Одной из достаточно острых проблем является определение срока аренды земельных  участков, когда действие договора ограничено «началом рекультивации» либо «моментом освоения в целях посевных работ» либо иным аналогичным образом, имея в виду, что со временем участок будет востребован арендодателем по определенному назначению. Представляется, что в таких случаях следует считать договор заключенным на «неопределенный срок» по аналогии со складывающейся судебно-арбитражной практикой в отношении аренды зданий и сооружений. Ведь в действительности стороны срок установили, но момент (точная дата) его наступления не определена, т.е. срок все-таки есть. Возможно, подобные случаи можно квалифицировать и как сделку с отлагательным условием (п. 2 ст. 157 ГК РФ).

     В пользу того, что срок договора аренды земельного участка следует считать  существенным условием следует привести следующие аргументы:

     A) смысл договора аренды – предоставление вещи на время. Если же полагать, что период пользования не установлен, что это противоречит существу самой аренды и природе возникающих обязательств – условие о сроке необходимо для договоров данного вида.

     Б) в случаях, когда имеется предельный срок, вообще нельзя говорить об отсутствии срока, нет лишь ясности в его длительности.

     B) если полагать, что в отношении земли (тем более земель сельскохозяйственного назначения) возможно отсутствие сроков пользования, то получается, что при небрежном оформлении договора (когда срок не будет указан в тексте) каждая из сторон получает мало чем логически обоснованные привилегии (не считая возникающих хозяйственно-практических неудобств): арендатор становится «вечным» пользователем, а арендодатель приобретает возможность расторжения договора (при уведомлении за три месяца) по собственному желанию.

     Осмысленное решение этой проблемы, как представляется, требует следующего подхода. Поскольку  вряд ли прекратится практика подписания договоров аренды земли без указания сроков, поэтому не следует однозначно полагать такие договоры незаключенными – срок следует считать установленным, но его выяснение надо перенести (в случае спора) на стадию судебного разбирательства.

     В литературе высказывается мнение о необходимости установления предельных сроков аренды в зависимости от категории земель (что уже было сделано в отношении земель сельскохозяйственного назначения), а также минимальных сроков для использования государственных земель. В целом следует разделить этот подход, поскольку различные виды земель фактически имеют различный правовой режим, что не может не сказываться на отношении к сроку их использования.

     Согласно  ст. 614 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ использование  арендованных земельных участков является платным, размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Однако ГК РФ не называет размер арендной платы в числе существенных условий договора, этой же точки зрения придерживается и большинство правоведов. До принятия ЗК РФ судебная практика, следуя букве закона, признавала договор аренды, в котором отсутствовало условие о размере арендной платы, соответствующим закону.

     В настоящее время частью третьей  п. 3 ст. 65 ЗК РФ предусмотрено, что «размер  арендной платы является существенным условием». Надо заметить, что в этом указании закона есть скрытое противоречие: если под «размером» арендной платы понимать абсолютную величину платежа на соответствующий период, то подобное невозможно в связи с наблюдаемым на практике постоянным ее увеличением. Тем более это касается земель, находящихся на праве государственной и муниципальной собственности, где размер арендной платы всегда устанавливался и устанавливается расчетным путем. Следовательно, часть вторую п. 3 ст. 65 ЗК РФ следует изложить в следующей редакции: «Условие об определенном порядке расчета арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка».

     Представляется, однако, что в целом указанная  норма вполне обоснованна; размер арендной платы (порядок его установления) является чрезвычайно важным условием, требующим согласования. Применение правила, предусмотренного п. 3 ст. 424 ГК (применение цены, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы, услуги) по отношению к аренде земельных участков представляется крайне сложным: рынок земли очень молодой, нестабильный, цены на землю постоянно варьируют, кроме того, весьма проблематичным представляется определение аналогичности земельных участков, т.е. в конкретных условиях исчезает возможность сравнения.

     В законе установлены различные принципы регулирования арендной платы за частные земли, государственные  и муниципальные земли. Согласно п. 4 ст. 22 ЗК РФ на договорных условиях арендная плата определяется при передаче в аренду земель, находящихся в частной собственности. Общие начала определения арендой платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены законом и постановлениями Правительства РФ. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов федерации, органами местного самоуправления (п. 3 ст. 65 ЗК РФ).

     На  сегодня общие начала определения арендной платы не установлены, а так как в абсолютном большинстве случаев собственником земель является государство, говорить о какой-либо возможности установления договорного размера арендной платы за землю, исходя из свободы заключения договора аренды, нереально.

     В последние годы на федеральном уровне был подготовлен ряд проектов нормативных правовых актов, в которых  были предложены различные подходы  к установлению арендной платы за землю и выкупной цены земли. Последние  предложения – установление размера арендной платы за землю и выкупной цены земельных участков на основе кадастровой стоимости земли. В частности, предлагается установить арендную плату за землю в размере до 3% от кадастровой стоимости земли, выкупную цену в городах с населением более 3 млн. человек – до 20%, в поселениях, с численностью населения менее 3 миллионов и за границами поселений – до 5% от кадастровой стоимости земли.

     Несмотря  на имеющиеся недоработки, допущенные при определении кадастровой  стоимости это наиболее приемлемый, в настоящее время вариант, так как он позволит приблизить размер платы за землю к экономической значимости земельных участков и на единой методологической основе оценить их относительно друг друга.