Договор аренды земельных участков

     Следует отметить, что 1 июля 2006 года вступил  в силу Федеральный закон от 17 апреля 2006г. №53-ФЗ «О внесении изменений  в Земельный кодекс Российской Федерации», Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признаний утратившими силу положений законодательных актов Российской Федерации», который существенно изменил порядок распоряжения и условия использования государственных и муниципальных земель. Согласно данного Закона могут распоряжаться земельными участками только при условии регистрации права собственности соответствующего публичного (государственного, муниципального) образования следующие органы: государственной власти РФ; государственной власти субъектов РФ (кроме Москвы и Санкт-Петербурга); местного самоуправления городских и сельских поселений (кроме административных центров и столиц субъектов РФ). До принятия субъектами РФ законов о праве муниципальной собственности на землю: большинство земель является государственной собственностью; распоряжение такими землями не относится к числу вопросов местного значения; поселковые, сельские и городские администрации не могут распоряжаться такими земельными участками.

     Арендодателями  могут выступать один или несколько  собственников (граждан) земельных  долей. Участник долевой собственности  может передать земельную долю в аренду только после выделения земельного участка в этой стране располагают земельными наделами свыше 50 га. У них сосредоточено около 35% всех сельхозугодий, и они производят около четверти стоимости конечного продукта сельского хозяйства.

     Сегодня в России крестьянские (фермерские) хозяйства, занимая 8% площади земель сельскохозяйственного назначения, производят лишь около 3% объема сельскохозяйственной продукции. По оценкам Центра экономической конъюнктуры при Правительстве Российской Федерации, доля фермеров в объеме производимой продукции сельского хозяйства к 2010 г. повысится до 10%.

     Земельное и гражданское законодательство РФ разрешает приобретать крестьянским (фермерским) хозяйствам в собственность  или аренду земельные участки  из земель сельскохозяйственного назначения или иных категорий земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также частной общей долевой собственности. Максимальные размеры земельных участков для крестьянских (фермерских) хозяйств устанавливаются законодательством субъектов Российской Федерации. В случае выхода одного из членов фермерского хозяйства земельные участки и средства производства разделу не подлежат.

     Право на создание крестьянского (фермерского) хозяйства имеют дееспособные граждане Российской Федерации, иностранные граждане и липа без гражданства. Граждане, изъявившие желание создать крестьянское (фермерское) хозяйство, заключают между собой соглашение. Для приобретения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения необходимо подать заявление в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. В случае, когда о предоставлении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в аренду было подано два и более заявлений, такой земельный участок предоставляется на торгах.

     Для заключения договора аренды земельного участка заявителю необходимо представить  в исполнительный орган государственной  власти или орган местного самоуправления кадастровую карту (план) земельного участка.

     Порядок предоставления земельных участков гражданам и их объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства устанавливается Земельным кодексом РФ и Федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Граждане могут реализовать свое право на ведение садоводства, огородничества и т.п. в составе соответствующих некоммерческих объединений либо в индивидуальном порядке.

     Предоставление  земельных участков для ведения  личного подсобного хозяйства определяется Земельным кодексом РФ и Федеральным законом от 7 июля 2003 г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве».

     Согласно  Федеральному закону «О личном подсобном  хозяйстве» личное подсобное хозяйство (ЛПК) – это форма непредпринимательской  деятельности по производству и переработке сельскохозяйственной продукции. Из этого определения следует, что само ЛПХ является самостоятельной организационно-правовой формой хозяйствования на селе и в этом качестве должно признаваться субъектом аграрного права, субъектом хозяйствования.

     В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона для ведения ЛПХ могут  использоваться земельный участок  в черте поселений (приусадебный земельный участок) и земельной  участок за чертой поселений (полевой  земельный участок).

     Земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены юридическим лицам, которые являются коммерческими организациями и некоммерческими.

     Коммерческие  организации в форме хозяйственных  товариществ и обществ, производственных кооперативов имеют общую правосубъектность. Как разъяснили Пленум Верховного суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного суда РФ, коммерческие организации, за исключением унитарных предприятий и иных организации, предусмотренных законом, наделены общей правоспособностью и могут осуществлять любые виды предпринимательской деятельности, не запрещенные законов если в учредительных документах таких коммерческих организаций не содержится исчерпывающий (законченный) перечень видов деятельности, которыми соответствующая организация вправе заниматься.

     Унитарные предприятия могут получить земельные  участки из состава земель сельскохозяйственного  назначения только в том случае, если в уставе предприятия предусмотрен такой вид деятельности, как ведение  сельскохозяйственного производства или иной деятельности, связанной с сельскохозяйственным производством. Хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы вправе в соответствии с законодательством РФ иметь земельные участки сельскохозяйственного назначения, в собственности и на праве аренды.

     В основном земельные участки или  земельные доли организации приобретают  в результате передачи их учредителями (участниками). После внесения лицом  земельного участка или земельной  доли в уставный капитал коммерческой организации он утрачивает право собственности на этот участок (земельную долю), собственником становится коммерческая организация. Юридические лица могут приобрести земельные участки и по иным основаниям, предусмотренным законом.

     В соответствии с п.5 ст. 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут передаваться религиозным организациям в аренду в порядке, установленном ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом выкуп арендованного земельного участка в собственность не допускается. Религиозные организации вправе использовать для своих нужд земельные участки, здания и имущество, предоставленное им государственными, муниципальными, общественными и иными организациями и гражданами, в соответствии с законодательством Российской Федерации. Передача религиозным организациям в пользование по функциональному назначению культовых зданий и сооружений с относящимися к ним земельными участками и иного имущества религиозного назначении, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляются безвозмездно.

     Особыми субъектами выступают станичные  и иные казачьи общества. Они представляют собой юридические лица, которым безвозмездно отводятся земельные наделы для коллективного землепользовании на основе традиционных для казачества форм общинного впадения землей либо общей собственности на землю (долевой или совместной). Земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, им предоставляются в аренду.

     Порядок предоставления земель сельскохозяйственного  назначения научно-исследовательским  и образовательным учреждениям  действующее законодательство РФ закрепляет в ст. 10 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Таким учреждениям земельные участки для сельскохозяйственных нужд предоставляются в аренду.

     Федеральным законом от 23 августа 1996 г. №127-ФЗ «О науке и государственной научно-технической политике» установлено, что за государственными научными организациями закрепляются в бессрочное безвозмездное пользование земельные участки, выделенные в установленном порядке, ст. 59 Федерального закона от 13 января 1996 г. №12 «О внесении

     Без согласия родовых общин и семей из числа малочисленных народов Севера земельные участки не подлежат отчуждению под промышленное или иное освоение, не связанное с традиционным хозяйствованием.

     Так, Федеральный закон от 30 апреля 1999 г. №82-ФЗ «О гарантиях прав коренных малочисленных народов Российской Федерации» что органы государственной власти в целях защиты исконной среды обитания, традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов малочисленных народов проводят единую политику и области разработки и реализации федеральных и региональных программ использования и охраны земель традиционного природопользования малочисленных парезов, оценки природных ресурсов, ведения землеустройства, ведения земельного кадастра и мониторинга указанных земель; устанавливают границы земель традиционного природопользования малочисленных народов и порядок предоставления указанным народам для этих целей земель, находящихся в федеральной собственности.

     Согласно  п. 6 ст. 10 Федерального закона «Об обороте  земель сельскохозяйственного назначения» земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды на срок не менее чем пять лет.

     Итак. Земельный кодекс РФ, Федеральный  закон «Об обороте земель сельскохозяйственного  назначений» определяют перечень субъектов  правоотношений по использованию земель сельскохозяйственного назначения, а также порядок предоставления субъектам земельных участков в аренду.

     В соответствии с земельным кодексом РФ, земельный участок – это  часть поверхности земли (в том  числе почвенный слой), границы  которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Следовательно, земельный участок – это часть поверхности земли, являющаяся природным ресурсом и объектом охраны со стороны государства. Более широкое, детальное определение земельного участка дано в Федеральном законе «О государственном земельном кадастре». В нем установлено, что земельный участок это часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также то, что находится над и под поверхностью земельною участка, если иное не предусмотрено федеральными законами.

     Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях»  содержит определения садового, огородного и личного земельного участка. Из содержания указанных определений видно, что данный закон под земельным участком понимает верхний слой земли – почву. Однако в большинстве федеральных законов земельный участок представляется как территория. Например, в ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что «если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или частъ его, к договору аренду, представляемому на регистрацию прав, прилагается план земельного участка, с указанием части его, сдаваемой в аренду».

     Для того, чтобы земельный участок  сельскохозяйственного назначения передать по договору аренды, необходимо соответствие данного земельного участка  требованиям, основным характеристикам, предусмотренным федеральными законами. В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Объектом аренды может быть только индивидуально определенное имущество. Индивидуальными характеристиками земельного участка являются кадастровый номер, месторасположение, площадь, границы, целевое назначение. Данные сведения содержатся в плане земельного участка, наличие которого является обязательным для заключения договора. При отсутствии этих данных в договоре, условие об объекте, подлежащим передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным. Земельным кодексом РФ установлено, что объектом аренда могут быть только земельные участки с установленными границами и прошедшие кадастровый учет.