Договор аренды земельного участка

 

Содержание

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Договор найма  был известен российскому праву  еще со времен «Русской правды». Однако в тот момент, да и позднее, еще не вполне отчетливо проводилось различие между арендной и близкими к ней институтами русского права. Современный вид договора найма получил только в Своде законов Российской Империи. Последующие законодательные акты лишь отчасти дополнили этот институт. В советский период роль аренды то уменьшалась (30-40-е годы), то вновь возрастала (в период нэпа и после 1985г.). Однако основной объем правовых норм о найме оставалась неизменным в ГК и 1922г. и 1964г. Напротив, ныне действующее гражданское законодательство существенно расширило количество норм, посвященных аренде. С развитием предпринимательской деятельности в России для многих коммерческих и некоммерческих организаций стало удобней не приобретать имущество в собственность, а арендовать его.

Объект и  предмет исследования. В качестве объекта исследования выступают общественные отношения, возникающие в связи с заключением, изменением, прекращением договора аренды. Предметом исследования являются нормативно-правовые акты, регламентирующих договор аренды, труды российских ученых в этой области, а также существующая договорная и правоприменительная практика.

Договор аренды является одним из наиболее распространенных договоров в гражданском обороте. По сфере своего использования он уступает, пожалуй, лишь договору купли-продажи». Большинство хозяйствующих субъектов либо передают свое оборудование и недвижимость во временное пользование третьим лицам, либо, наоборот, арендуют необходимое имущество. Таким образом, аренда занимает важное значение среди договорных форм, используемых субъектами гражданского права, причем и организациями, и гражданами, и государством, и муниципальными образованиями.

Степень разработанности  темы. Вопросы, связанные с гражданско-правовым институтом аренды достаточно подробно проанализированы  в диссертациях, монографиях, научных публикациях и учебной литературе. Среди ученых, уделивших особое внимание различным аспектам аренды, можно назвать, в частности, Я.В. Абрамова, Т.Д. Алексеева, М.И. Брагинского, М.В. Васильеву, В.В. Витрянского, В.Д.Газмана, А.М. Гуляева, Р.М. Долуханяна, Б.В. Ерофеева, Ю.Г. Жарикова, О.С. Иоффе, А.Ю. Кабалкина, Е.В. Кабатову, А.Г. Калпина, А.В. Кашанина, О.М. Козыря, О.А. Красавчикова, Д.С. Левенсона, В.П. Мозолина, Л.А. Новоселова, Э.Л. Плоома, М.Г. Пронину, С.Б. Пугинского, В.А. Савельева, А.П. Сергеева. Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, Е.Н. Чекмареву, Г.Ф. Шершеневича, В.Ф. Яковлева и др.

Говоря о  современных научных исследованиях, следует отметить, что общим проблемам  договора аренды и его отдельным разновидностям посвящены кандидатские диссертации С.Н. Мызрова «Договор аренды» (Ульяновск, 2000), А.А. Садретдинова «Правовое регулирование аренды зданий и сооружений» (Казань, 2002), О.П. Скребковой «Договор аренды земельных участков» (Самара, 2003), Н.С. Карцевой «Договор аренды недвижимости в современном российском гражданском законодательстве» (М., 2004), Н.Ю. Шлюндт  «Изменение и расторжение договора аренды» (Краснодар, 2005) и др.

Цель данной курсовой работы – раскрыть основные черты договора аренды, дать краткую характеристику отдельным его видам. Из цели курсовой работы выявились следующие задачи, которые нужно решить:

изучить понятие  договора аренды;

рассмотреть содержание, условие, исполнение договора аренды;

 

 

 

 

 

 

 

Глава  1. Договор аренды

§1.1. Понятие договора аренды

Договор имущественного найма зародился в римском  праве как договор найма вещей. В дореволюционном российском законодательстве понятие договора имущественного найма использовалось наряду с понятием "аренда имущества", без придания специального юридического значения их одновременному применению.

Законодательство  советского периода использовало термин "аренда" для обозначения договоров  по передаче внаем - хозяйственную эксплуатацию государственных предприятий, хотя Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. (ст. 152) и Гражданский кодекс РСФСР 1964 г. (ст. 277) также оперировали понятием "имущественный наем". В сходном значении термин "аренда" употреблялся Основами законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде от 23 ноября 1989 г. Как гласила ст. 1 Основ об аренде, "аренда представляет собой основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование землей, иными природными ресурсами, предприятиями (объединениями) и другими имущественными комплексами, а также иным имуществом, необходимым арендатору для самостоятельного осуществления хозяйственной или иной деятельности". Здесь понятие "аренда" использовалось для обозначения особенностей срочного возмездного владения имуществом с целью извлечения доходов.

В некоторых  зарубежных правопорядках, например в ФРГ и Швейцарии, различию понятий "имущественный наем" и "аренда" придается юридическое значение. Обычно под арендой понимается договор, по которому на возмездных началах переносится не только право пользования вещью, но и право извлечения из нее плодов и доходов. Поэтому предметом договора аренды объявляется только плодоносящая вещь. На условиях аренды осуществляется сдача внаем торгово-промышленных предприятий.

Легальное определение  договора аренды содержится в ст. 606 ГК.¹

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество  за плату во временное владение и  пользование или во временное  пользование.

Таким образом, действующее законодательство полностью отождествляет понятия "имущественный наем" и "аренда".

По юридической  природе договор аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным и двусторонним.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК). К их числу относятся лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом. Если государственное или муниципальное имущество закреплено за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, то арендодателями такого имущества могут быть сами эти предприятия с соблюдением требований ст. ст. 294 - 297 ГК², а также ст. 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях".

Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права хозяйственного ведения, могут самостоятельно без  согласия собственника передавать в  аренду закрепленное за ними движимое имущество, а недвижимое имущество - только с согласия собственника. Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права оперативного управления, могут передавать в аренду закрепленное за ними как движимое, так и недвижимое имущество только с согласия собственника.

Земля и другие природные объекты, находящиеся в публичной собственности, могут передаваться в аренду органами публичной власти, указанными в природоохранном законодательстве. Арендодателями земельных участков, находящихся в публичной собственности, являются их собственники в лице соответствующих государственных и муниципальных органов (ст. 125 ГК). При аренде участков лесного фонда в качестве арендодателей выступают лесхозы федерального органа исполнительной власти в области лесного хозяйства или осуществляющая ведение лесного хозяйства организация органа исполнительной власти субъекта РФ (ст. 31 ЛК).

В соответствии с п. 1 ст. 609 ГК договор аренды на срок более года (а если хотя бы одной  из сторон договора является юридическое  лицо, то независимо от срока) должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества согласно п. 2 ст. 609 ГК подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. При этом согласно п. 1 ст. 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества производится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. Договор аренды недвижимого имущества, не прошедший государственной регистрации, считается незаключенным.

При существующих процедурах и сроках государственной  регистрации было бы нелогичным требовать  обязательной государственной регистрации  договоров аренды встроенных нежилых  помещений или их части, отдельных  частей (помещений), находящихся в зданиях (сооружениях), заключенных на короткие сроки. Поэтому судебная практика и практика органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним толкует норму п. 2 ст. 609 ГК³ системно с положением нормы п. 2 ст. 651 ГК, согласно которой государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года. Вследствие этого государственной регистрации подлежит любой договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее одного года.

Согласно п. 3 ст. 609 ГК⁴ договор аренды имущества, предусматривающий переход в дальнейшем права собственности на это имущество к арендатору (аренда с правом выкупа - ст. 624 ГК), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества. Если предполагается выкупать арендованное движимое имущество, то форма договора аренды подчиняется общим требованиям (ст. ст. 158 - 162, 434, п. 1 ст. 609 ГК), а если выкупу будет подлежать арендованное недвижимое имущество, то форма договора аренды регламентируется правилами ст. 550 и п. 1 ст. 551 ГК.

Договор аренды - это сделка, позволяющая расширить  возможности хозяйственного использования  имущества. Собственник имущества  не отчуждает его, а предоставляет  в пользование другому лицу, извлекая из этого определенный доход. Пользователь имущества получает свою выгоду благодаря эксплуатации чужого имущества.

Виды арендных отношений отличаются большим многообразием. Если руководствоваться терминологией  закона, то это многообразие отражается в отдельных видах аренды и аренде отдельных видов имущества (ст. 625 ГК). Данное многообразие получило закрепление и в структуре гл. 34 ГК, посвященной регламентации аренды. В ней первый параграф содержит нормы, составляющие общие положения об аренде, остальные пять параграфов включают в себя нормы, регулирующие прокат, аренду транспортных средств, аренду зданий и сооружений, аренду предприятий, финансовую аренду (лизинг). Все случаи аренды имущества, не подпадающие под действие норм о прокате, аренде транспортных средств, аренде зданий и сооружений, аренде предприятий, финансовой аренде (лизинге), регулируются нормами общих положений об аренде. В свою очередь нормы § 1 гл. 34 ГК⁵ применяются к прокату, аренде транспортных средств, аренде зданий и сооружений, аренде предприятий, финансовой аренде (лизинге) субсидиарно, в тех случаях, когда иное не установлено специальными правилами об этих договорах.

Договоры проката, аренды транспортных средств, аренды предприятий, финансовой аренды (лизинга) необходимо отнести к отдельным видам договоров аренды, так как регулирующие их нормы устанавливают особый порядок осуществления прав арендатора, значительно отличающийся от общего, предусмотренного для всех других случаев аренды имущества. Договор аренды зданий и сооружений - это договор аренды отдельного вида имущества, а именно недвижимого имущества, юридическая судьба которого находится в неразрывной связи с судьбой земельного участка, на котором оно расположено.

К самостоятельным  видам аренды следует отнести аренду земельных участков и аренду участков лесного фонда. Земельное и лесное законодательство закрепили с учетом особенностей предмета аренды особый круг прав и обязанностей сторон, своеобразный порядок их осуществления и исполнения. Общие положения об аренде, предусмотренные нормами § 1 гл. 34 ГК, применяются к договорам аренды земельных участков и аренды участков лесного фонда лишь в тех случаях, когда иное не установлено земельным и лесным законодательством.

 

§1.2. Существенные условия договора аренды

Единственным  существенным условием договора аренды, вытекающим из закона, является условие  о предмете аренды. Согласно п. 3 ст. 607 ГК в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно  установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным, а соответствующий договор аренды признается незаключенным.

К договору следует  прилагать документы, позволяющие точно идентифицировать предмет аренды. Если в аренду сдается оборудование, к договору должен быть приложен технический паспорт на оборудование и пр. Если в аренду сдается земельный участок или его часть, к договору аренды прилагается кадастровый план (чертеж границ) земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. Когда в аренду сдается здание, сооружение или помещение, то к договору аренды недвижимого имущества надлежит прилагать поэтажный план здания, сооружения, на котором обозначается сдаваемое в аренду помещение с указанием размера арендуемой площади. Иначе говоря, при аренде земельных участков и других видов недвижимого имущества предмет аренды идентифицируется по информации, содержащейся в документах кадастрового, технического учета недвижимого имущества, а также в документах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно ст. 607 ГК в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия  и прочие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, иные вещи, которые в процессе их использования не теряют своих натуральных свойств (непотребляемые вещи). Иначе говоря, предметом договора аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи, подлежащие возврату.