Договор аренды земельного участка

Арендатор земельного участка по истечении  срока договора аренды при надлежащем исполнении своих обязанностей имеет  преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка¹, за исключением:

а) если на этом участке находится здание, строение, сооружение, то именно их собственник имеет преимущественное право покупки или аренды земельногоучастка (ч. 3 ст. 35; ч. 1 ст. 36 ЗК РФ);

 б)  случаев, когда договор, аренды  подлежит прекращению (к ним относятся, в частности, случаи нарушения арендатором своих обязанностей по использованию земельного участка; изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд; реквизии участка).

_______________________________

¹ Существует и точка зрения, согласно которой арендатор земельного участка имеет право на преимущественное заключение договора аренды на новый срок независимо от его добросовестности в исполнении своих обязанностей (Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / Под ред. Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. М,, 2001. С. 113— 114 (авт. — А.Д. Куликов). Приведенное суждение не согласуется с системным толкованием ст. 22,46 ЗК РФ, ст. 621 ГК РФ. Да и «навязывание» арендатору в качестве контрагента лица, которое не выполняло (или выполняло ненадлежащим образом) свои обязанности по договору аренды, явно противоречит основному принципу гражданского законодательства — принципу свободы договора.

Арендатор земельного участка, за исключением  резидентов особых экономических зон  — арендаторов земельных участков, вправе без согласия собственника земельного участка, при условии его уведомления (письменного), если иное не предусмотрено договором, передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе внести арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества или паевого взноса в производственный кооператив. В этих случаях ответственным по договору аренды земельного участка становится новый арендатор земельного участка за исключением пересдачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. В соответствии с требованиями ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка только с согласия собственника земельного участка.

Залог права аренды допускается без  согласия собственника земельного участка  при условии его уведомления  только при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет.

Выделение в ч. 6 ст. 22 ЗК РФ отдельного права  арендатора земельного участка на передачу арендованного участка в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное, привело к тому, что по договору субаренды земельного участка ответственным в соответствии с ч. 2 ст. 615 ГК РФ остается арендатор. Вместе с тем на субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренных ЗК РФ. Эти правила не распространяются на арендаторов земельных участков — резидентов особых экономических зон.

Несколько иные правила установлены для аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, сроком более 5 лет. Арендатор по такому договору имеетправо, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передатьсвои права и обязанности по этому договору третьему лицу (в том числе права и обязанности, указанные выше) без согласия собственника участка при условии его уведомления, и ограничение  такого права арендатора в договоре аренды не допускается. Кроме того, в ЗК РФ подчеркивается, что изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора, ограничение установленных договором прав его арендатора не допускается, и досрочное расторжение договора сроком свыше 5 лет по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Таким образом, были установлены дополнительные гарантии для стабильного использования государственного, муниципального земельного участка на условиях договора аренды сроком более 5 лет и меры дополнительного ограждения прав арендаторов от возможного произвола органов власти.

При продаже  земельного участка, находящегося в  государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки (в порядке, установленном для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу), за исключением тех случаев, когда на участке находится объект недвижимости (здание, строение, сооружение), принадлежащий на вещном праве другому лицу (ч. 1 ст. 36 ЗК РФ). Также ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрено право арендатора на приобретение арендуемого земельного участка в собственность по его рыночной цене по истечении трех лет с момента заключения договора при условии надлежащего использования. Исключение составляют случаи, указанные в названном Законе (ч. 5 ст. 10). 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.13.Основания прекращения договора аренды

Основаниями прекращения договора аренды земельного участка являются:

• соглашение сторон;
• истечение срока договора аренды (если договор аренды не считается возобновленным — ч. 2 ст. 621 ГК РФ);
• судебное решение о расторжении договора;
• требование одной из сторон о расторжении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Процедура расторжения договора различна для  срочного договора аренды и договора аренды с неопределенным сроком. Если срок в договоре аренды не определен, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (законом или договором может быть установлениной срок). Досрочное расторжение договора аренды земельного участка осуществляется по инициативе одной из сторон только в судебном порядке. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Основания досрочного расторжения договора аренды земельного участка установлены в ст. 619, 620 ГК РФ| ст. 46 ЗК РФ, а также могут быть предусмотрены в договоре. Так; согласно нормам ГК РФ арендатор может требовать расторжения договора, если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом; земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в непригодном для использования состоянии и др. или арендодатель вправе требовать расторжения, если, например, арендатор существенно ухудшает качество земельного участка, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Нормы ЗК РФ предусматривают дополнительные основания прекращения аренды земельного участка по инициативе арендодателя.Это:

• использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и категорий;
• использование земельного участка, которое приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
• неустранение последствий умышленно совершенного земельного правонарушения ( в виде отравления, загрязнения, порчи земель или уничтожения плодородного слоя почвы вследствии нарушения правил  обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими и биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших причинение вреда здоровью человека или окружающей среде);
• неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищногоили иного строительства, в указанных целях в течении трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течении которого земельный участок не мог быть использован из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование;
• изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд;
• реквизия земельного участка.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итоги настоящей работы, можно констатировать, что аренда (как способ организации экономической деятельности) сопровождает хозяйственную и социальную жизнь человека и является не вторичной и не

второстепенной  формой по отношению к ведению  хозяйственной деятельности на основе собственности, а равноценной и естественно дополняющей.

Земельные арендные отношения - это урегулированные  в основном земельным   законодательством  общественные отношения по поводу права  владения, использования и охраны земель на срочной и возмездной основе. Собственник земель, передавая части своих земель или земельные участки, получают беззатратные доходы в виде установленной арендной платы, а арендаторы, внося свои средства и силы самостоятельно владеют и используют землю для   получения собственных доходов в течение сроков, согласованного  арендодателем. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

СПИСОК  ЛИТЕРАТУРЫ

1. Конституция РФ.
2. Гражданский Кодекс РФ. Новосибирск: М.Юрайт,2006.
3. Земельный Кодекс РФ. Москва. ЭКСМО. 2012
4. Земельное право. Учебник под редакцией Боголюбова С.А.-М.2006.
5. Земельный участок(собственность,аренда и иные права в РФ и иностранных государствах).-М.Изд-во Тихомиров Д.2005
6. Учебно-методический комплекс по дисциплине: «Земельное право с основами гражданского и административного права». В.Н.Гречихин. Ульяновск.2010

.