Договор аренды земельного участка

Что касается такого условия договора аренды, как  срок, то действующее федеральное законодательство фактически этот вопрос отдало на самостоятельное разрешение непосредственно сторонам договора. Ранее (по Земельному кодексу РСФСР 1991 г.) различалась краткосрочная аренда (сроком до 5 лет) и долгосрочная (на земли местных Советов народных депутатов до 50 лет). Хотя ГК РФ предусматривает возможность установления законом максимальных предельных сроков договора аренды отдельных видов имущества (ч. 3 ст. 610), при принятии ЗК РФ предложение об установлении сроков договора аренды земельных участков не нашло достаточной поддержки. Ограничение предусмотрено в ЗК ' РФ в отношении земельных участков, передаваемых в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ. Срок в этих случаях — не более одного года. Причем в пределах срока договора аренды арендатор обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка. Также продолжительность договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, ограничивается сроком резервирования таких земель.

Кроме того, уже после введения в действие ЗК РФ были приняты нормативные акты, установившие для ряда случаев предельные сроки договоров аренды определенных земельных участков. Во-первых, в соответствии с ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственнику приватизированного объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен соответствующий земельный участок в аренду на срок не более чем 49 лет, а если объект недвижимости расположен на земельном участке в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, — на срок, не превышающий срока резервирования земель, если иное не установлено соглашением сторон (ч. 3 ст. 28). Во-вторых, договор аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет (ч. 3 ст. 9 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»). В-третьих, максимальный срок договора аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, составляет 49 лет (ст. 72 Л К РФ).

На практике субъекты РФ устанавливают предельные сроки аренды(обычно 25—50 лет), которые применяются при аренде соответствующих земель. Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» субъектам РФ предоставлено право определять, минимальный срок аренды земельных участков сельскохозяйственных угодий в зависимости от их разрешенного использования.

 Поскольку  срок не является существенным условием договора аренды земельных участков, то договор аренды может быть: заключен как с указанием срока, так и без данного указания. В последнем случае имеет место бессрочный договор или, точнее, договор, заключенный на неопределенный срок. Отличие между этими двумя видами договоров аренды проявляется, прежде всего, в различном порядке их расторжения.

Договор аренды должен быть письменно оформлен. Договор аренды земельного участка, договор субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем 1 год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральным Законом. Договор аренды, заключенный без указания срока, государственной регистрации не подлежит, поскольку в соответствии с приведенным требованием земельного кодекса государственной регистрации подлежит только договор с определенным сроком действия (срочный договор). Также при продлении договора аренды земельного участка, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации. Несмотря на то, что аренда в ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» названа как обременение (ограничение) права, отдельной регистрации права аренды, например, в случаях, когда не подлежит государственной регистрации договор аренды, не требуется. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.6.Порядок заключения договора аренды земельного участка

К особенностям порядка заключения договора  аренды земельного участка следует отнести то, что такой договор в некоторых случаях (например, в отношении земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности) может быть заключен только по итогам торгов. В г. Москве установление арендных отношений посредством проведения конкурсов имеет широкое применение.

При передаче в аренду находящихся в государственной  или муниципальной собственности  земельных участков из земель сельскохозяйственного  назначения требуется предварительное  и заблаговременное сообщение о  наличии предполагаемых для такой  передачи земельных участков в средствах  массовой информации, определенных субъектом РФ. Если в течение одного месяца с момента опубликования сообщения поступили два м более заявления о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду на торгах (конкурсах, аукционах). Соблюдение процедуры предварительного сообщения в средствах массовой информации и проведение торгов не требуются при предоставлении государственных или муниципальных земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам, научно-исследовательским организациям, образовательным учреждениям сельскохозяйственного профиля, общинам коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока РФ.

В качестве продавца земельного участка или  права на заключение договора аренды такого участка при проведении торгов выступает в соответствии со своей компетенцией исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Организатором торгов выступает собственник (который определяет форму проведения торгов, начальную цену предмета проведения торгов и сумму задатка) или действующая на основании договора с ним специализированная организация (ст. 38 ЗК РФ).

Порядок организации и проведения торгов по продаже права на заключение договоров  аренды земельных участков из состава  земель, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, определен постановлением Правительства  РФ от 11 ноября 2002 г. № 808. Порядок организации  и проведения торгов по продаже права  на заключение договоров аренды государственных  или муниципальных земельных участков для жилищного строительства или для их комплексного освоения с целью жилищного строительства регулируется специальными нормами ст. 38.1 и ст. 38.2 ЗК РФ.

Предоставление  земельного участка в аренду для  индивидуального Жилищного строительства может производиться на основании заявления гражданина, заинтересованного в предоставлении земельного участка в следующем порядке.

В двухнедельный срок со дня получения заявления гражданина о предоставлении в аренду земельного участка компетентный орган может принять решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка либо опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием местоположения земельного участка, его площади,разрешенного использования в периодическом печатном издании, определяемом соответственно Правительством РФ, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, главой муниципального образования, а также поместить сообщение о приеме указанных заявлений на официальном сайте соответственно Правительства РФ, субъекта РФ, муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети Интернет.

В случае если по истечении месяца со дня  опубликования сообщения о приеме заявлений о предоставлении в аренду земельного участка другие заявления не поступили, компетентный орган принимает решение о предоставлении такого земельного участка для жилищного строительства в аренду гражданину, подавшему заявление. Договор аренды этого земельного участка подлежит заключению в двухнедельный срок после государственного кадастрового учета участка.

Если  же поступает хотя бы одно заявление  о предоставлении в аренду такого земельного участка, проводится аукцион  по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.7.Существенные условия договора аренды земельного участка.

Как правильно составить договор  аренды? Необходимо определить его  существенные условия. Единственным существенным условием договора аренды земельного участка, как и типового договора аренды, является его предмет, т.е. земельный участок или земельная доля. Образец договора аренды земельного участка, должен содержать весь объем данных, необходимых для идентификации соответствующего участка: местонахождение, площадь, кадастровый паспорт земельного участка, описание земельного участка и т.п. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1.8.Дополнительные условия договора аренды земельного участка.

Дополнительными условиями договора аренды земельного участка являются:

Срок  договора аренды земельного участка. Договор  аренды земельного участка может  быть заключен на определенный срок или  без указания в договоре конкретного  срока, т. е. на неопределенный срок. Законом  могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора для  отдельных видов аренды земли  или для аренды отдельных видов  земельных участков. Так, согласно п.7 ст.22 ЗК РФземельныйучасток может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.

Арендная  плата по договору аренды земельного участка. Порядок определения размера  арендной платы, порядок, условия и  сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности  РФ, субъектов РФ или муниципальной  собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органом государственной  власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся  в частной собственности, устанавливаются  в договоре аренды земли. 
 
 
 
 
 

1.9.Приложения к договору аренды земельного участка.

Договор аренды земельного участка содержит приложения:

• Описание земельного участка;
• График арендных платежей;
• Свидетельство о государственной регистрации права;
• Кадастровый паспорт здания;
• Кадастровый паспорт земельного участка.

1.10.Сопутствующие документы к договору аренды земельного участка.

Договор аренды земельного участка содержит сопутствующие документы:

• Акт приема-передачи недвижимости;
• Дополнительное соглашение;
• Протокол разногласий;
• Протокол согласования разногласий.

1.11.Стороны договора аренды земельного участка.

Сторонами договора аренды земли являются арендодатель и арендатор. В качестве таковых  могут выступать граждане, юридические  лица, государственные органы Российской Федерации и ее субъектов, органы местного самоуправления (в отличие  от договоров аренды движимого имущества).

Существует  следующий набор правил касательно сторон договора аренды земли:

Ст.22 ЗК РФ специально указано, что иностранные граждане и лица без гражданства могут иметь земельные участки на праве аренды, за исключением предусмотренных Кодексом случаев.

Арендодателями  согласно той же ст.22 ЗК РФ могут быть только собственники земельных участков.

Статья 608 ГК РФ предусматривает, что арендодателями могут быть также лица, уполномоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. 
 
 
 
 
 
 
 

1.12.Права и обязанности сторон договора аренды земельного участка

Права и обязанности сторон договора аренды земельного участка определяются в соответствии с положениями гл. 34 ГК РФ («Аренда») и земельного законодательства. Следует учитывать, что земельное законодательство более детально определяет права и обязанности лиц по использованию земельных участков (ст. 40—42 ЗК РФ), а также содержит специфические требования, обязательные для исполнения арендаторами земельных участков, предоставленных для их комплексного освоения в целях жилищного строительства (см. п. 3 ст. 30.2 ЗК РФ).