Частный земельный сервитут

Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии со ст. 27 ФЗ от 21.07.97г. " О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"[5] в Едином государственном реестре прав. Пункт 1 ст. 23 Земельного кодекса предусматривает, что частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством. Согласно п.1 ст. 274 ГК РФ земельный сервитут определяется как принадлежащее собственнику одного недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) право ограниченного пользования соседним земельным участком другого собственника. Частный сервитут устанавливается для обеспечения определенных интересов (потребностей). Согласно ст. 274 ГК РФ частный сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопровода, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Федеральный закон от 3.08.1995 г. "О племенном животноводстве"[6] предусматривает установление частных сервитутов для прогона скота, проведения и отведения воды через соседний участок, забора воды, водопоя скота. Кроме этого, виды частных сервитутов перечислены в ч.1 ст. 44 ВК РФ (водные частные сервитуты) и в п.3 ст. 64 Градостроительного кодекса (частные сервитуты в области градостроительства). В ряде нормативных актов содержатся лишь общие упоминания о частных сервитутах без установления их видов (ч.2 ст.21 Лесного кодекса РФ и др.).

Современное российское законодательство допускает возникновение частного сервитута на основе договора, судебного решения, акта государственного органа и органа местного самоуправления, а также в силу прямого указания закона. Участниками договора с одной стороны является лицо, обремененное сервитутом, в качестве которого может выступать только собственник земельного участка или иной недвижимости (например, собственники помещений в кондоминиуме). Это положение закреплено в п. 3 ст.274 ГК РФ. Исключением из этого правила является возможность заключения договора об установлении водного или лесного частных сервитутов не с собственниками водных объектов и участков лесного фонда, а с пользователями (ч.3 ст.43 ВК РФ и ст.ст.1, 17, 21 ЛК РФ). Другой стороной является сервитуарий - лицо, в пользу которого устанавливается сервитут. Таким лицом может быть субъект, обладающий участком на праве собственности, на праве пожизненного наследуемого владения, на праве постоянного (бессрочного) пользования. Если сервитутом обременяется здание, сооружение и другое недвижимое имущество, сервитуарием может быть собственник зданий, сооружений, а также обладатели права хозяйственного ведения и права оперативного управления на эти объекты (ст.294, 296 ГК РФ). В договоре об установлении сервитута должны быть указаны предмет договора и цена, т.к. этот договор возмездный (п.5 ст.274 ГК РФ). Что касается условия о сроке действия сервитута, то оно является необязательным. Если в договоре срок не определен, он все равно считается заключенным на неопределенный срок и подлежит государственной регистрации.

Основанием возникновения сервитута может быть вступившее в законную силу судебное решение, вынесенное по иску лица, требующего предоставления сервитута. Возможность установления сервитутов на основании актов государственных органов и органов местного самоуправления предусмотрена только в отношении частных лесных сервитутов (ч.2 ст. 21 ЛК РФ). Такой способ возникновения сервитутов базируется на общих нормах гражданского права, допускающих возникновение гражданских прав (в том числе и вещных) посредством издания административных актов в случаях, прямо предусмотренных законом (ст.8 ГК РФ и ст.17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Допускается возникновение сервитута в силу прямого указания закона, например, при продаже земельного участка с сохранением за продавцом или законодателем права собственности на здания, сооружения и другую недвижимость, находящуюся на отчужденной земле (ст. 340, ч.2 ст.553 ГК РФ, ст.64 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".[7]

Статья 276 ГК РФ называет два основания для прекращения частного сервитута: расторжение договора и судебное решение. Инициатором прекращения сервитута в этих случаях выступает собственник участка, обремененного сервитутом. В первом случае причиной прекращения сервитута является отпадение оснований, по которым он был установлен. Во втором случае - невозможность использования земельного участка в соответствии с назначением в результате обременения его сервитутом. Между тем частный сервитут может прекращаться и в иных случаях:

- при гибели объекта сервитутного права (пересыхание водного источника);

- при изъятии служащего земельного участка для государственных или муниципальных нужд;

- при истечении срока действия срочного сервитута и др.

Поскольку в качестве субъектов, обремененных водными и лесными сервитутами, в соответствии со ст. 42, 55 ВК РФ и ст.ст.17, 21, 22 ЛК РФ выступают не собственники водных объектов и участков лесного фонда (РФ и субъекты РФ), а пользователи (граждане и юридические лица), водные и лесные сервитуты прекращаются также в связи с прекращением права пользования водным объектом или участком лесного фонда. Прекращение частного сервитута подтверждается специальным штампом погашения, который ставится на регистрационном реестре (п.62, 64 правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 219).[8]

Право пользования чужим земельным участком закреплено в ст. 23 ЗК РФ, а также рассматривается как вещное право (титул) в главе 17 ГК РФ (ст. 216, ст. 274-277).

Современное российское гражданское право рассматривает сервитут как право одного лица пользоваться в установленном объеме недвижимым имуществом другого лица. Так, ГК РФ гласит: «Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута)»[9].

По смыслу ст. 247 ГК РФ сервитутом может быть обременено право собственности на земельный участок. В то же время закон не предусматривает возможность обременения сервитутом земельного участка, принадлежащего лицу на праве постоянного бессрочного пользования, аренды.

2.2 Частный сервитут в Российском законодательстве

Частный сервитут устанавливается по соглашению сторон или на основании судебного решения, когда такое соглашение не было достигнуто. Сервитут характеризуется наличием служебного, зависимого земельного участка и господствующего земельного участка, принадлежащих, разным собственникам.
Частный сервитут распространяется на соседний земельный участок (в частности, имеющий общую границу);а в отдельных случаях - и на другой участок, имеющий определенные полезные свойства; для пользования которыми и устанавливается сервитут. Например, чтобы пройти к колодцу, требуется пересечь несколько земельных участков. Сервитут может устанавливаться для обеспечении прохода и проезда через земельный участок, про кладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопровода, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для других нужд собственника недвижимости (земельного участка или другой недвижимости), которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Соглашение об установлении сервитута заключается между собственником земельного участка (сервитутообладатель) и лицом, требующим установления сервитута (сервитуарий). К числу последних могут относиться собственники недвижимого имущества, пожизненные наследуемые владельцы или постоянные пользователи земельных участков. Договор об установлении сервитута может иметь самостоятельный характер (например, договор об установлении права прохода через участок), или соглашение о возникновении сервитута может входить в качестве составной части иного договора (например, договор об аренде административного здания включает условие о размере, границах земельного участка, предоставляемого для прохода к зданию).

По общему правилу частный сервитут имеет возмездный характер установление бесплатного частного сервитута может быть предусмотрено только федеральным законом, поэтому собственник участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут.

В Едином государственном реестре, прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы встречаются лишь единичные случаи регистрации сервитута, а все ограничения прав на земельные участки в г. Москве в пользу неограниченного круга лиц либо в отношении конкретных субъектов устанавливаются в договорах аренды земель, заключенных арендатором с уполномоченным органом исполнительной власти г. Москвы. То есть в договоре аренды земли по инициативе арендодателя городских земель прописывается обязательство арендатора обеспечить право использования третьими лицами - различными эксплуатирующими городскими организациями ограниченной территории арендуемого земельного участка в интересах этих. третьих лиц. Возникает вопрос о правовой природе такого ограничения прав арендатора.
Указанное ограничение земельного участка не является сервитутом не только исходя из его характера, но и исходя из оснований возникновения и состава субъектов - выгодоприобретателей. Сервитут, возникающий из соглашения сторон, устанавливается в интересах конкретных лиц - собственников недвижимости, землевладельцев, лиц, использующих земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования. Когда ограничение устанавливается в интересах неопределенного круга лиц или лиц, не являющихся землепользователями, землевладельцами или собственниками земельных участков и иных объектов недвижимости, речь идет о публичном сервитуте, который может возникать исключительно на основе нормативного акта. Поэтому в рассматриваемом случае имеют место особые условия использования арендуемого земельного участка. что соответствует п. 1 ст.615 ГК РФ: это особый режим использования земельного участка, установленный в договоре аренды.

Поскольку сервитут неотделим от недвижимости, то он сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу и не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен (ст. 275 ГК РФ)., Например, арендодатель обязан предупредить арендатора об обременении земельного участка сервитутом, нарушение установленной обязанности дает право арендатору требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст. 613 ГК РФ).[10]

2.3 Анализ частного сервитута в судебной практике.

Частный сервитут – сервитут, устанавливаемый в отношении земельного участка и в его интересах (собственником земельного участка, обладателем права постоянного (бессрочного) пользования, собственником иного объекта недвижимости) и собственником другого земельного участка или собственником иного объекта недвижимости. В случае если не достигнуто соглашение об установлении или условиях сервитута, спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.
Дела об установлении сервитута, исходя из положений ст. 23 ГПК РФ, неподсудны мировому суду, в силу того что дела данной категории должны рассматриваться федеральными (районными) судами. (Определение Московского областного суда от 16.01.06 г. по д. № 33-535).
Иски об установлении сервитута, исходя из положений п. 1 ст. 30 ГПК РФ и п. 1 ст. 38 АПК РФ, предъявляются в суд по месту нахождения земельного участка или иного объекта недвижимого имущества.
Исковое заявление названной категории оплачивается в размере, установленном п. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ (для судов общей юрисдикции), и в размере, установленном п. 7 п. 1 ст. 333.21 НК РФ (для арбитражных судов.)

К исковому заявлению об установлении сервитута должны быть приобщены:
1) письменные доказательства о досудебном порядке урегулирования спора (установлении сервитута). Следует отметить, что, согласно ст. 274 ГК РФ, волеизъявление указанных в ней лиц должно быть выражено таким образом, чтобы со всей ясностью и определенностью свидетельствовать именно об установлении сервитута (Постановление Президиума ВАС РФ от 03.07.07 № 3238/07);
2) кадастровые паспорта на земельные участки и строения истца и ответчика;

3) кадастровые паспорта на земельные участки, окружающие земельный участок истца;

4) технические паспорта на строения, расположенные на земельном участке истца и ответчика;

5) если будет осуществляться строительство, то к исковому заявлению приобщаются проекты на предполагаемое строительство. При этом в чертежах должна быть привязка к земельным участкам сторон и возможность установления из них, имеют ли они отношение к земельному участку ответчика (Определение Московского областного суда от 09.08.07. г. по делу № 33-12495).

Установление сервитута в административном порядке противоречит нормам ст. 274 ГК РФ и является незаконным (Постановление ФАС ПО от 04.10.07 № А06-1836/07-18).

До предъявления иска об установлении сервитута необходимо, исходя из положений п. 3 ст. 274 ГК РФ, соблюсти досудебный порядок разрешения спора. Так, оставляя без рассмотрения иск об установлении сервитута на часть земельного участка ответчика, суд указал на то, что между сторонами не рассматривалось соглашение, предусмотренное п. 3 ст. 274 ГК РФ, следовательно, рассмотрение по существу данного требования в суде невозможно. (Постановление ФАС ЗСО от 02.10.07 г. № Ф04-6807 (38781-А45-21); Постановление ФАС ЗСО от 28.03.07 г. № Ф04-1887/2007).
Исковые требования грузоотправителей, грузополучателей, владельцев путей общего пользования об установлении сервитута на железнодорожном пути в порядке ст. 274 ГК РФ не могут быть удовлетворены, поскольку отношения между названными субъектами, исходя из положений ст.ст. 60, 64 ФЗ «Устав железнодорожного транспорта РФ», являются обязательственными, возникающими из договора (определение ВАС РФ от 13.01.11 г. № ВАС- 13577/10; Определение ВАС РФ от 08.02.07 г. № 15903/06/).
При спорах, связанных с газораспределительными сетями, статью 543 ГК РФ по аналогии права (ч. 3 ст. 11 ГК РФ) применять нельзя, поскольку названные отношения регулируются ст. 274 ГК РФ (Постановление президиума Ярославского областного суда от 12.01.11 г. по делу №44-г-3/11).
При рассмотрении спора о нечинении препятствий в проезде автотранспорта подлежит применению ст. 274 ГК РФ, а не ст. 304 ГК РФ, поскольку предметом искового требования являлось устранение препятствий в пользовании принадлежащим истцу на праве собственности имуществом, а не требование об установлении сервитута (определение ВАС РФ от 28.11.07 г. № 14653/07).

Закон не предусматривает установление сервитута по инициативе суда, т. е. сервитут может быть установлен только по исковому заявлению гражданина или юридического лица (Определение Московского областного суда от 30.11.10 г. № 33-21101/10).

Отсутствие доказательств формирования государственного учета земельного участка в установленном порядке собственниками помещений в многоквартирном доме делает невозможным удовлетворение исковых требований об удовлетворении сервитута (Постановление ФАС ДО от 29.10.09 г. по делу А04-1587/2009).

В силу закона (ст. 23 ЗК РФ, ст. 274 ГК РФ) требование об установлении частного сервитута предъявляется только к собственнику земельного участка. Несоблюдение данного правила влечет за собой отказ в удовлетворении исковых требований.

Так, при принятии решения судом было установлено, что земельный участок с кадастровым номером является федеральной собственностью, поэтому иск к муниципальному образованию заявлен неправомерно (Постановление ФАС МО от 05.11.09 № КГ-А41/10875-09, определение Московского областного суда от 18.11.10 г. № 33-22169). Решение вопроса о возможности установления сервитута на земельном участке ответчиков в интересах истцов требует специальных познаний в области строительства и земле­устройства, в силу чего назначение судом в порядке ч. 1. ст. 79 ГПК РФ землеустроительной экспертизы является правомерным (Определение Московского областного суда от 07.10.10 г. №33-17712). Анализ судебно-арбитражной практики и законодательства, регламентирующего воп­росы установления частного сервитута (ст. 23 ЗК РФ, ст. 274 ГК РФ), позволяет выделить несколько правил, связанных с предъявлением исков и рассмотрением дел по установлению частных сервитутов: 1) Иск может быть заявлен к собственнику соседнего земельного участка. Из текста п. 1. ст. 274 ГК РФ следует, что понятие соседнего земельного участка необходимо трактовать как смежный земельный участок, так и иной участок, без обременения сервитутом которого невозможно удовлетворение нужд собственника другого земельного участка (Определение Свердловского областного суда от 18.09.2007 г. по делу № 33-6758/2007). 2) Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения или мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества. При этом истец должен обосновать необходимость предоставления земельного участка для определенных целей при условии недостижения соглашения о пользовании земельным участком (Постановление ФАС СЗО от 26.03 09 г. № А66-2956/2008).