Прекращение договора аренды земельного участка  предоставленного под возведение временного сооружения осуществляется по основаниям аренды земли в целом.

     Однако, данный договор обладает своей спецификой.

     Расторжение договора аренды земли предоставленной  для возведения временного сооружения возможно так же в случае окончания эксплуатационного срока.

     Рассмотрим одну из наиболее часто возникающих проблем.

     Если  было осуществлено возведение временного объекта на земельном участке, предоставленном в аренду, однако не специально для возведения и эксплуатации объекта временного характера, не расценивается как безусловное основание к требованию демонтажа данного объекта, тем не менее в практике встречаются случаи такого разрешения вопроса. При этом основным критерием здесь называют нарушение целевого использования земельного участка.

     Ответственность за возведение временного объекта без соответствующих на то разрешений и нарушение установленного порядка ввода в эксплуатацию на федеральном уровне отсутствует, с нашей точки зрения, по причине отсутствия установленного на федеральном уровне порядка ввода таких объектов в эксплуатацию.²⁴

     Рассмотрим  проблемы субаренды участков под  возведение временного сооружения.

     По  ЗК РФ земельный участок предоставляется  арендатору «на праве разрешенного использования» для испрашиваемой  заявителем цели. Поскольку единственная цель предпринимателя - извлечение прибыли, а предоставление земельного участка в режиме «Временных требований» не связано с застройкой в установленном порядке, то, надо полагать, извлечение прибыли это и есть т.н. «право разрешенного использования». Раз так, то имеет смысл оценить характер возникших «прав» с точки зрения справедливости и основ гражданского права.

     Если  стороны решились заключить договор  аренды, то предполагается, что они подчинились юридическим правилам (naturali negotii), согласующимся в огромном большинстве случаев с действительной волей сторон арендного договора. Заключение данного консенсуального договора вызывает к жизни правоотношение, правовая цель (causa) которого состоит в выделении собственником прав владения и пользования на вещь, возникающих у арендатора вследствие исполнения арендодателем обязательства по передаче вещи. Заключение договора порождает правооснование. Вследствие исполнения обязательства арендодателя по передаче вещи, у арендатора возникает титульное владение - ограниченное вещное право, на которое распространяется право следования и абсолютные средства защиты.

     По  принципу приращения все, что создано  на земле в силу тесной механической связи следует судьбе главной  вещи (superficies solo cedit) и принадлежит  владельцу земли. Характер оброчного пользования «арендатора» земельным участком не позволяет рассматривать его как владеющего «временным сооружением» от своего имени с сознанием владения. Посредством «арендатора» владеет «временным сооружением» его арендодатель. «Арендатор» же управляет, включая обязанность снести «временное сооружение», но он не владеет им на себя с сознанием права на владение.

     Выводы  к главе 3

     В соответствии с действующим градостроительным  законодательством, временным объектом признается временная постройка некапитального характера без фундамента, в конструктивных характеристиках которой предусмотрена возможность ее разборки (демонтажа) и перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению, и права на которые не подлежат государственной регистрации.

     Аренда земли под возведение временного сооружения предоставляется с учетом специфики договора.

      Заключение

     В последнее время актуальной стала  тема аренды земли, находящейся в государственной собственности. Владельцы земли – органы федеральной (региональной) и муниципальной власти диктуют свои условия при изменении договоров аренды и заключении их на новый срок. Это касается и сроков аренды, и арендной платы, и санкций за нарушение условий договора.

     Отношения, непосредственно связанные с  арендой земельных участков, регулируются статьей 22 Земельного кодекса РФ, которая дословно гласит: «Земельные участки… могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом». Кроме этого, и в Гражданском кодексе РФ определено, что земельный участок может быть объектом аренды. При этом Земельный кодекс допускает, что условия сдачи в аренду земли могут уточняться ГК РФ и иными законами. Рассмотрим некоторые особенности регулирования арендных отношений.

     Один  из важнейших вопросов земельных  отношений – размер (ставка) арендной платы. Земельный кодекс РФ относит этот вопрос к гражданскому законодательству. При этом в Земельном кодексе сказано, что общие начала определения размера платы за аренду земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности, могут устанавливаться Правительством РФ. А Закон РФ «О плате за землю» в ст. 21 конкретизирует это положение: «…соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы…».²⁵

     Субъекты  РФ, действуя в рамках своих полномочий, ежегодно определяют размер арендной платы и, в свою очередь, предоставляют органам местного самоуправления полномочия установить различные повышающие коэффициенты к этому размеру.

     Например, в соответствии с законодательством Московской области:

     базовый размер арендной платы (Аб) устанавливается  законом о бюджете Московской области;

     повышающие  коэффициенты для видов деятельности арендаторов и условий использования  земельных участков арендаторами (Пкд) и коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования (Км), устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования.

     С учетом приведенных выше значений размер арендной платы рассчитывается по формуле, которая может меняться с течением времени или устанавливаться различными властными структурами.

     Договор аренды, заключенный на 5 лет и  более, имеет ряд особенностей, расширяющих права арендатора.

     Например, закон разрешает арендатору передавать свои права и обязанности по такому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Примерная форма такого уведомления приведена ниже.

     Под передачей прав закон понимает право арендатора:

     предоставлять земельный участок в субаренду  и безвозмездное пользование;

     отдавать  арендные права в залог или  вносить их в качестве вклада в  уставный капитал хозяйственных  товариществ и обществ или  паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды.

     Хотя  арендодатели – государственные, региональные и муниципальные органы власти – нередко пытаются ограничить права арендаторов, суды довольно часто встают на сторону арендаторов6, так как любое ограничение права передачи всего земельного участка или его части третьему лицу незаконно.

     Еще одна особенность долгосрочного  договора аренды земли состоит в  том, что расторжение его по требованию арендодателя возможно только на основании судебного решения и только при существенном нарушении арендатором условий договора. Следовательно, арендодатель вправе расторгнуть договор только в судебном порядке и обязан четко обосновать свои требования. Арендатор, в свою очередь, может обжаловать такое решение, если посчитает, что его права нарушены.

     Важно учитывать также, что любое ограничение (обременение) прав на земельный участок  подлежит государственной регистрации. Подача заявления о регистрации в территориальные органы Федеральной регистрационной службы возложена на правообладателя, т. е. на арендатора. Таким образом, долгосрочная аренда (более 5 лет) не только предоставляет арендатору расширенные права, но и налагает дополнительные обязанности.

     Гражданским и земельным законодательством  РФ предусмотрены специальные основания  для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя8 и/или отказа заключить договор на новый срок. Все эти основания связаны либо с грубыми нарушениями условий договора со стороны арендатора, либо с государственной необходимостью. При этом возможность расторжения договора только по желанию арендодателя законом не предусмотрена.

     В соответствии с действующим градостроительным  законодательством, временным объектом признается временная постройка некапитального характера без фундамента, в конструктивных характеристиках которой предусмотрена возможность ее разборки (демонтажа) и перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению, и права на которые не подлежат государственной регистрации.

     На  федеральном уровне имеется соответствующее  положение ст. 34 Земельного кодекса РФ, но оно, как это прямо следует из его названия, регулирует выделение земли гражданам.

     Применительно к юридическим лицам специальных  подобных правил нет. В этой связи известны даже судебные прецеденты, в которых суды пытались распространить действие ст. 34 Земельного кодекса РФ, устанавливающей определённый в ней порядок местной власти, и на юридических лиц". Однако широкого распространения такой подход не получил.

     При правовом оформлении отношений, связанных  с возведением или монтажом временных некапитальных сооружений, как показывает имеющаяся судебная практика, очень важным является правовое описание этих сооружений. Будучи правильным, оно сразу же позволит исключить враждебные инициативы чиновников и правоохранителей, которым уже при первом взгляде в документы будет понятно, что далее как минимум предстоит долгое выяснение о каком объекте идёт речь с привлечением экспертов, получением заключений и прочими подобными вопросами, в поле которых предприниматели имеют как правило, большую свободу манёвра.

     Аренда  земельных участков с расположенными временными сооружениями практически не отличается от общих условий договора аренды земли.

     Существенное  условие договора - данные об объекте  аренды, позволяющие определенно его установить. Если их нет, то договор считается незаключенным (п. 1 ст. 607 ГК РФ). В свою очередь, в силу п. 1 ст. 654 ГК РФ существенным условием договора аренды здания, сооружения, нежилого помещения является размер арендной платы. Причем правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, здесь не применяются, а отсутствие указания в договоре размера арендной платы делает его незаключенным.

     Действие  договора аренды не может превышать  эксплуатационный срок временного сооружения.

     При этом хотелось бы отметить, что аренда земли под возведение временного сооружения не должна быть меньше эксплуатационного срока, чтобы не создавать для арендатора вероятность неоправданных расходов.

     Заключение  договор аренды земли под возведение временного сооружения осуществляется предусмотренными законом способами.

     Расторжение договора аренды земли предоставленной  для возведения временного сооружения возможно так же в случае окончания эксплуатационного срока.

     На  основе проведенного исследования можно  сделать следующие рекомендации по дальнейшему правовому регулированию.

     1. Необходимо принять на федеральном  уровне нормативно-правовой акт,  регулирующий механизм аренды  участков под возведение временных сооружений.

     2. В статью 34 ЗК РФ необходимо  внести поправку, которая вносит  в круг лиц, обладающих правом

      Список используемой литературы

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Российская газета. – 1993. – №237. – 25 декабря.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994г. № 51-ФЗ (ред. от 27.12.2009)// Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. – № 32. – Ст. 3301
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 27.12.2009)// Собрание законодательства Российской Федерации.  – 1996. – № 5. – Ст. 410.
4. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 191(ред. от 27.12.2009)// "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 16
5. Земельный кодекс Российской Федерации: Закон от 25 октября 2001 г. № 136 (в ред. от 27.12.2009).// "Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, N 44, ст. 4147