Аренда земельных участков

     Статья 621 ГК РФ не устанавливает обязанность арендодателя заключить договор с арендатором, имеющим преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, а предусматривает иные способы защиты нарушенных прав арендатора. Истец же избрал ненадлежащий способ защиты права.

     К аналогичным выводам приходили  суды и других округов¹⁶.

     2. Арендатор может реализовать  свое преимущественное право  на заключение договора аренды  на новый срок, только если  арендатор передал спорное имущество третьему лицу в аренду. Приведем пример судебного дела8 в подтверждение сказанного.

     Предприниматель и ООО с 1995 года по 2006 год ежегодно заключали договоры предоставления торгового места на рынке для торговли. В 2006 году ООО направило предпринимателю договор, предметом которого являлся выкуп права на заключение договора долгосрочной аренды в крытом торговом ряду. Не согласившись с его условиями, предприниматель направил ООО протокол разногласий, который не был подписан ООО. Предприниматель обратился в суд с иском к ООО о понуждении заключить договор аренды.

     Суд отказал в иске, указав следующее. Ссылка предпринимателя на то, что  в соответствии со статьей 621 ГК РФ он имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, несостоятельна. Предметом иска являлось понуждение ООО заключить договор аренды, а не перевод на себя прав и обязанностей арендатора по договору, заключенному арендодателем с другим лицом, тем более что из материалов дела не следует, что общество заключило договор аренды спорного торгового места с иным лицом.

     В соответствии с гражданским законодательством  договор аренды может быть расторгнут по требованию одной из сторон. Как свидетельствуют материалы практики, большое количество споров в арбитражной практике возникает именно по причине досрочного расторжения договора земельного участка по инициативе одной из сторон. Особенности споров о расторжении договора аренды таковы, что при их разрешении суды прежде всего руководствуются положениями гражданского законодательства, регулирующие этот круг отношений. Нормы земельного законодательства в сегменте регулирования арендных отношений определены в п. 3 ст. 3 ЗК РФ: который гласит что владение, пользование и распоряжение земельными участками, либо по сделкам с ними осуществляются на основании гражданского законодательства, если земельным законодательством не предусматривается иное.

     Пункт 1 ст. 46 ЗК РФ прямо отсылает к Гражданскому кодексу: аренда земельного участка может прекращаться по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Разъяснения по поводу использования норм законодательства о расторжении договора аренды содержатся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" ¹⁷(далее - Обзор). В нем были прояснены многие важные положения, которые непосредственно касаются расторжения договора аренды, выработанные на сегодняшний день судебной практикой.

     Основания, по которым арендодатель вправе требовать  расторжения договора аренды земельного участка, перечислены в ст. 619, 284 - 287 ГК РФ. Иные основания указаны земельным законодательством в п. 2 ст. 46 ЗК РФ. Остановимся на них подробнее.

     По  общему правилу, по требованию арендодателя, договор аренды расторгается судом  досрочно в тех случаях, когда  арендатор:

     1) существенно нарушает условия  договора при пользовании имуществом или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора. Понятие существенного нарушения условий договора дано в п. 2 ст. 450 ГК РФ. Что же касается "существенного нарушения назначения имущества", то под ним в данном случае понимается такое изменение назначения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК РФ;

     2) Наносит существенный вред арендованному  имуществу. Под существенным вредом арендованного имущества следует понимать такое ухудшение и изменение его качества, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК;

     3) более чем двукратно подряд  по истечении установленного  договором срока платежа не вносит арендную плату.

     В пункте 26 названного Обзора суд принимает  во внимание то, что в договоре аренды может быть указана возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя по факту разового невнесения арендатором арендной платы в срок, которым установлен договором.

     Однократное нарушение арендатором установленного договором срока внесения арендной платы также является основанием расторжения договора аренды. Частью 1 ст. 619 ГК РФ предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя. Согласно ч. 2 названной статьи, иные основания для этого в соответствии с п. 2 ст. 450 Кодекса могут быть указаны в договоре аренды.

     Наличие ст. 619 ГК РФ, устанавливающей специальные  правила досрочного расторжения договора, не исключает возможности досрочного расторжения договора аренды на основании ст. 450 Кодекса. Предусмотренное в ч. 1 ст. 619 Кодекса основание включает в себя не только такой элемент, как "просрочка уплаты", но и еще два элемента: "более двух раз" и "подряд". С этой точки зрения стороны могут определить в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ. Кроме того, договор аренды может быть расторгнут в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, если данное нарушение суд признает существенным

     Согласно  п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

     Договором аренды могут быть установлены и  другие основания досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.

     В частности, в п. 25 Обзора отмечено, что  судебная практика в настоящее время исходит из того, что основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с ч. 2 ст. 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Имеется в виду, что все основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, предусмотренные ч. 1 ст. 619 ГК РФ, касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора, в то время как согласно ч. 2 той же статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

     Однако  то обстоятельство, что ч. 1 указанной  статьи в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий. Следует учитывать, что ч. 2 ст. 619 ГК РФ отсылает ко всему п. 2 ст. 450 Кодекса, а не только к подп. 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением. Земельный кодекс РФ предусматривает дополнительные основания расторжения договора аренды с учетом специфики земельных отношений:

     1) использование земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель.

     Статья 8 ЗК РФ классифицирует земли по 7 категориям. При использовании земельного участка не по назначению должен применяться порядок изъятия земельного участка, предусмотренный земельным законодательством. Судебная практика в настоящее время исходит из того, что существенное нарушение условий договора аренды земли, выразившееся в нецелевом использовании земельного участка, основано прежде всего на применении экономического критерия. Сторона, заявившая в суде требование о расторжении договора, должна доказать, что при продолжении действия договора она может понести ущерб в форме упущенной выгоды и тех расходов, которые возникнут в процессе исполнения договора;

     2) использование земельного участка,  приводящее к существенному снижению  плодородия сельскохозяйственных  земель или значительному ухудшению  экологической обстановки.

     Используя формулировку "значительное ухудшение  экологической обстановки", законодатель не указывает на критерий, позволяющий определить, что следует считать значительным ухудшением. Очевидно, что любое вмешательство в природную среду не проходит бесследно. Скажем, капитальное строительство неизбежно оказывает определенное неблагоприятное влияние на окружающую экологическую обстановку. Даже при соблюдении экологических нормативов остаются такие негативные составляющие строительного процесса, как пыль, шум, изменение природного ландшафта. Критерии, сообразно с которыми соизмерялся бы ущерб, причиняемый экологии, должна выработать судебная практика. Их использование позволит избежать неясностей в толковании указанной нормы земельного законодательства. В настоящее время определение понятия "существенный экологический вред" содержится в Постановлении Пленума Верховного Суда от 5 ноября 1998 г. N 14 "О практике применения судами законодательства об ответственности за экологические правонарушения"¹⁸. В пункте 5 указанного Постановления сказано, что существенный экологический вред характеризуется возникновением заболеваний и гибелью водных животных и растений, иных животных и растительности на берегах водных объектов, уничтожением рыбных запасов, мест нереста и нагула; массовой гибелью птиц и животных, в том числе водных, на определенной территории, при котором уровень смертности превышает среднестатистический в три и более раза; экологической ценностью поврежденной территории или утраченного природного объекта, уничтоженных животных и древесно - кустарниковой растительности; изменением радиоактивного фона до величин, представляющих опасность для здоровья и жизни человека, генетического фонда животных и растений; уровнем деградации земель и т.п.¹⁹

     Однако  остается открытым вопрос о соотношении  понятий "значительное ухудшение экологической обстановки" и "существенный экологический вред";

     3) неустранение совершенного умышленно  земельного правонарушения, выражающегося в отравлении, загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя почвы вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, стимуляторами роста растений, ядохимикатами и иными опасными химическими или биологическими веществами при их хранении, использовании и транспортировке, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;

     4) неиспользование земельного участка,  предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

     Резюмируя все вышесказанное, можно сделать вывод о том, что в любом случае договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора. Причем в силу ч. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

     Однако  нарушение именно этого условия  чаще всего встречается на практике. Так как ч. 3 ст. 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в п. 2 ст. 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок.

     Как подчеркнул Пленум ВАС РФ в п. 30 Обзора, "необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании ст. 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства". Из этого следует вывод, что арендатор должен принять надлежащие меры, которые свидетельствовали бы о направлении письменного предупреждения арендатору (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении). В этом случае одним из доказательств направления арендатору предупреждения может послужить почтовая квитанция со штампом о принятии корреспонденции.²⁰