Аренда земельных участков

Дело в том, что на практике выработалась позиция (что отражено в п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»), согласно которой исключительное право (ст. 36 ЗК РФ) может быть реализовано только один раз.

Ранее судебная практика применяла данное положение закона по-разному: в одних регионах считалось, что такое право, порожденное вступлением в силу ЗК РФ, распространяется на отношения, возникшие после 01.01.2002; в других же, напротив, исходили из того, что если договор аренды был заключен до 01.01.2002, то у арендатора сохраняется исключительное право аренды. Эта позиция обосновывалась тем, что в соответствии со ст. 7 ЗК РФ нормы Кодекса применяются к земельным отношениям, возникшим до введения в действие Земельного кодекса РФ, в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, а следовательно, до введения в действие ЗК РФ исключительного права аренды земельного участка, на котором расположено здание, строение, сооружение, не было. Поэтому его не могли использовать собственники зданий.

Казалось бы, Пленум ВАС РФ разрешил данный спор, однако ряд юристов ссылаются на то, что в законе нет нормы о том, что исключительное право выбора приобретения земельного участка в собственность или в аренду реализовать собственник недвижимости может только один раз. Поэтому толкование п. 1 ст. 36 ЗК РФ, данное Пленумом ВАС РФ, ограничивает права участников земельных отношений. А поскольку их ограничение допускается только на основании федерального закона, следовательно, данное положение как незаконное не подлежит применению. Но ВАС РФ ни в п. 9 Постановления Пленума № 11, ни в каком-либо другом акте не указал обоснования этого ограничения, а с учетом того, что указания Пленума ВАС РФ обязательны только для нижестоящих арбитражных судов, но не для других органов и лиц, можно констатировать, что анализируемую выше проблему выбора права приобретения земельного участка в собственность или в аренду сегодня, к сожалению, нельзя признать разрешенной.

2. Земельный участок находится в постоянном бессрочном пользовании. Префект Северо-Западного административного округа г. Москвы своим распоряжением от 15.10.2004 № 3599-РП обязал землепользователей оформить земельно-правовые отношения.

Таким образом, земельный участок под зданием, строением, сооружением, необходимый для его использования, должен быть каким-либо образом оформлен, хотя требование госорганов об обязательном переоформлении прав на земельный участок неправомерно.

Обязанность переоформления достаточно длительное время вменялась землепользователям, так как первоначальная редакция ст. 3 ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» устанавливала обязанность юридических лиц переоформить право постоянного (бессрочного) пользования до 01.01.2008.

В то же время Пленум ВАС РФ разъяснил (п.1 Постановления № 11), что в данном случае имеется в виду право, а не обязанность юридического лица приобрести земельный участок в аренду или в собственность и принуждение госорганов под влиянием каких-либо санкций незаконно.

Остановимся также на таком проблемном способе заключения договора аренды – как понуждение к заключению договора.

Уклонение от заключения договора обязанным субъектом — распространенный факт хозяйственной жизни. Нередко подобное уклонение имеет место в отношениях, связанных с арендой недвижимости. Но поскольку суды констатируют возможность понуждения лишь при наличии прямо предусмотренной в законе обязанности заключить договор, возникают ситуации, когда понудить сторону заключить договор невозможно. Даже несмотря на то, что лицо продолжает пользоваться объектом недвижимости.

Нормы гражданского законодательства РФ позволяют в определенных случаях применять понуждение одной стороны заключить другую сторону определенный договор. В полной мере указанный институт относится к публичным договорам, а также к ситуациям, поименованным в законодательстве.

В зависимости от субъектов и объектов правоотношений правовые основания к требованиям о понуждении заключить договор различаются. Но прежде чем перейти к анализу оснований, связанных с понуждением к заключению договора аренды, остановимся на общих основаниях возможности понуждения. Это следующие обстоятельства:

- заключен предварительный договор. При соблюдении определенных условий стороны имеет возможность понуждать уклоняющуюся сторону заключить основной договор, в том числе и договор аренды. Данная конструкция универсальна;

- договор является публичным. Следует отметить, что в такой ситуации будет применяться статья 445 «Заключение договора в обязательном порядке» ГК РФ. Примечательно, что в отношении договора аренды нет норм, позволяющих утверждать, что какой-либо договор аренды расценивается как публичный;

- договор заключен путем проведения торгов. В силу статьи 448 ГК РФ сторона, уклоняющаяся от подписания договора, заключенного в ходе проведения торгов, может быть понуждена к его заключению.

Когда предъявляется иск о понуждении заключить договор при наличии на то оснований, фактически предъявляется иск об исполнении обязательства в натуре.

Если законодательство РФ возлагает на субъекта обязанность заключить договор, уклонение будет признаваться неисполнением возложенного на него законом обязательства.

Иск об исполнении в натуре обязанности проистекает из самой природы обязательства. Поэтому необходимость для стороны совершить определенные действия обеспечивается возможностью для другой стороны требовать от уклоняющейся стороны не только возмещения причиненных убытков, но и исполнения обязанности в натуре (речь идет о праве обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор). Именно по указанной причине и нашла свое место в ГК статья 445.

Требования о понуждении к заключению договора следует отличать от требований, сформулированных как обжалование отказа уполномоченного органа на заключение договора.

Когда отказ от заключения договора нельзя оспорить в судебном порядке, возникает вопрос о том, какой способ защиты необходимо использовать. В силу статьи 12 ГК РФ присуждение к исполнению обязательства в натуре — самостоятельный способ защиты гражданских прав, который применятся с целью реального исполнения должником своего обязательства.

В соответствии со статьей 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре. Если же срок не указан, — в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора он заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Следует отметить, что в судебной практике встречаются различные подходы к толкованию указанной нормы.

Преобладающей является точка зрения о невозможности понуждения арендодателя к заключению договора на новый срок (подробнее о ней — ниже). Данная позиция представляется обоснованной с учетом буквального толкования нормы. В статье 621 ГК РФ речь идет не о возможности понуждения к заключению договора аренды на новый срок, а о переводе прав и обязанностей нового арендатора к арендатору, чье преимущественное право было нарушено.

Хотя следует констатировать и наличие иной практики. При этом суды в качестве оснований, позволяющих требовать заключения договора на новый срок, указывают на наличие у последнего преимущественного права и его добросовестность[13]. Делая подобные выводы, суды смешивают иск о понуждении заключить договор и иск о переводе прав и обязанностей. Очевидно, что предмет доказывания по таким делам отличен и условием удовлетворения иска будет факт заключения арендодателем договора аренды с другим арендатором.

Однако особого внимания заслуживает позиция о том, что невозможно понудить арендодателя заключить договор на новый срок. Аргументы в ее защиту следующие.

1. Закон не обязывает арендодателя заключать на новый срок договор с арендатором, у которого есть преимущественное перед другими лицами право на заключение такого договора

Так, в деле, рассмотренном Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа[14], истец, являясь добросовестным арендатором, пытался понудить арендодателя заключить договор аренды на новый срок.

Суд отказал в иске по следующим основаниям.

Пункт 1 статьи 621 ГК РФ, на который ссылается истец, не предусматривает обязательности заключения арендодателем нового договора аренды, а лишь предоставляет арендатору преимущественное право на аренду ранее арендованного имущества. Этим правом можно воспользоваться при соблюдении условий, прямо указанных в этой норме права.

Статья 621 ГК РФ не устанавливает обязанность арендодателя заключить договор с арендатором, имеющим преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, а предусматривает иные способы защиты нарушенных прав арендатора. Истец же избрал ненадлежащий способ защиты права.

К аналогичным выводам приходили суды и других округов[15].

2. Арендатор может реализовать свое преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, только если арендатор передал спорное имущество третьему лицу в аренду. Приведем пример судебного дела в подтверждение сказанного.

Предприниматель и ООО с 1995 года по 2006 год ежегодно заключали договоры предоставления торгового места на рынке для торговли. В 2006 году ООО направило предпринимателю договор, предметом которого являлся выкуп права на заключение договора долгосрочной аренды в крытом торговом ряду. Не согласившись с его условиями, предприниматель направил ООО протокол разногласий, который не был подписан ООО. Предприниматель обратился в суд с иском к ООО о понуждении заключить договор аренды.

Суд отказал в иске, указав следующее. Ссылка предпринимателя на то, что в соответствии со статьей 621 ГК РФ он имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, несостоятельна. Предметом иска являлось понуждение ООО заключить договор аренды, а не перевод на себя прав и обязанностей арендатора по договору, заключенному арендодателем с другим лицом, тем более что из материалов дела не следует, что общество заключило договор аренды спорного торгового места с иным лицом.

В соответствии с гражданским законодательством договор аренды может быть расторгнут по требованию одной из сторон. Как свидетельствуют материалы практики, большое количество споров в арбитражной практике возникает именно по причине досрочного расторжения договора земельного участка по инициативе одной из сторон. Особенности споров о расторжении договора аренды таковы, что при их разрешении суды прежде всего руководствуются положениями гражданского законодательства, регулирующие этот круг отношений. Нормы земельного законодательства в сегменте регулирования арендных отношений определены в п. 3 ст. 3 ЗК РФ: который гласит что владение, пользование и распоряжение земельными участками, либо по сделкам с ними осуществляются на основании гражданского законодательства, если земельным законодательством не предусматривается иное.

Пункт 1 ст. 46 ЗК РФ прямо отсылает к Гражданскому кодексу: аренда земельного участка может прекращаться по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Разъяснения по поводу использования норм законодательства о расторжении договора аренды содержатся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" [16](далее - Обзор). В нем были прояснены многие важные положения, которые непосредственно касаются расторжения договора аренды, выработанные на сегодняшний день судебной практикой.

Основания, по которым арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды земельного участка, перечислены в ст. 619, 284 - 287 ГК РФ. Иные основания указаны земельным законодательством в п. 2 ст. 46 ЗК РФ. По общему правилу, по требованию арендодателя, договор аренды расторгается судом досрочно в тех случаях, когда арендатор:

1) существенно нарушает условия договора при пользовании имуществом или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями условий договора. Понятие существенного нарушения условий договора дано в п. 2 ст. 450 ГК РФ. Что же касается "существенного нарушения назначения имущества", то под ним в данном случае понимается такое изменение назначения, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК РФ;

2) Наносит существенный вред арендованному имуществу. Под существенным вредом арендованного имущества следует понимать такое ухудшение и изменение его качества, которое влечет за собой существенное нарушение условий договора в смысле п. 2 ст. 450 ГК;

3) более чем двукратно подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пункте 26 названного Обзора суд принимает во внимание то, что в договоре аренды может быть указана возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя по факту разового невнесения арендатором арендной платы в срок, которым установлен договором.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ. Одновременно стороны в договоре аренды могут прямо исключить любое из оснований его досрочного расторжения по инициативе арендодателя или арендатора. Такая возможность вытекает из автономии их воли при определении условий договора, а также из того, что досрочное расторжение договора является их правом, а не обязанностью.