Аренда земельных участков

Интересна точка зрения И.А. Иконицкой о том, что «не нужно говорить о примате какой-то отрасли над другой. Земельные отношения настолько сложные, что ниша для их регулирования может иметь место как в гражданском законодательстве, так и в земельном. Если же говорить об имущественных отношениях, объектом которых является земля, то в этом случае к ним применяются общие нормы гражданского права».

Значимость поставленной проблемы связана также с необходимостью определения компетенции субъекта регулирования земельных правоотношений, в том числе в сфере договорного права. В соответствии с ч. 3 ст. 36 Конституции РФ условия и порядок пользования земли определяются на основе федерального закона. Согласно п. «к» ст. 72 Конституции РФ и ст. 2 ЗК РФ земельное законодательство отнесено к предмету совместного ведения Российской Федерации и субъектов РФ, в то время как гражданское законодательство (п. «о» ст. 71 Конституции РФ и ст. 3 ГК РФ) признано предметом исключительного ведения Российской Федерации. Следовательно, субъекты РФ могут принимать собственные законы о земле в пределах, установленных федеральным земельным законодательством. Они также подлежат оценке на предмет соответствия основным началам по ГК РФ.

В соответствии с гражданским законодательством (ст. ст. 129, 130, 209, 260 ГК РФ и др.) земля является видом недвижимого имущества и включена в гражданский оборот. В то же время, учитывая ее специфику, гражданское право предоставляет регулирование особенностей земельных правоотношений земельному праву (ст. ст. 209, 264, 607 ГК РФ и др.). Согласно ч. 1 ст. 9 Конституции РФ земля используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Положения Конституции РФ предопределяют наличие в регулировании земельных правоотношений публичного элемента. О.И. Крассов подчеркивает, что «прерогатива гражданского права – регулирование принципиально общих вопросов права собственности и иных прав на землю. В земельном праве отражается специфика регулирования этих вопросов, обусловленная публичными интересами»[7]. Б.В. Ерофеев исходит из того, что «приоритетность применения земельного законодательства в регулировании земельных отношений основывается на общественном сознании социальной функции земли, ее социальной значимости, объективно существующей ограниченности»[8].

Пункт 3 ст. 3 ЗК РФ устанавливает, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством и иными специальными федеральными законами. В этой норме нами усматривается подтверждение приоритетности норм гражданского договорного права при определении существенных условий договора аренды земельного участка.

Анализ действующего земельного и гражданского законодательства позволяет указать на противоречивость отдельных правил, регулирующих арендные земельные правоотношения.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ и ст. ст. 3, 22 Земельного кодекса РФ правовое регулирование аренды земельных участков осуществляется в соответствии с гражданским и земельным законодательством. Согласно п. п. 5, 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, а также сдать участок в субаренду без согласия собственника при условии его уведомления. Приведенные нормы не согласуются со ст. 615 ГК РФ, которая предусматривает в таких случаях обязательное получение согласия арендодателя. Как отмечают ученые-цивилисты, гражданско-правовая норма защищает права собственника сданного в аренду имущества. «Все эти действия допустимы только с согласия арендодателя, поскольку существенно затрагивают его интересы»[9]. В.В. Витрянский отмечает, что «согласие арендодателя в данных случаях требуется по той причине, что реализация арендатором названных прав может привести к утрате арендодателем права собственности на имущество, сданное в аренду»[10]. В соответствии со ст. 36 Конституции РФ и ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему имуществом. По мнению Е.А. Суханова, «передача части или даже всех своих правомочий собственником другому лицу в действительности представляет собой способ осуществления правомочий собственника, а не способ отчуждения принадлежащих ему прав или имущества». Передавая отдельные полномочия (владения, пользования и даже распоряжения) другим лицам, собственник не теряет права собственности на данное имущество

Не менее существенным недостатком регулирования арендных земельных правоотношений следует признать отсутствие в земельном законодательстве предельных сроков аренды земельных участков. Исключение составляют лишь конкретные сроки аренды земель сельскохозяйственного назначения. Согласно ст. 610 ГК РФ, если в договоре аренды не указан срок действия договора, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Законом могут устанавливаться предельные сроки договора аренды для отдельных видов имущества. Так, предельный срок аренды земель лесного фонда определен законом в 49 лет, водных объектов – 25 лет, недр – 25 лет. В ЗК РФ нет указания на наличие предельного срока аренды земельных участков. Лишь в Законе РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» установлен предельный срок их аренды – 49 лет. Важно отметить, что предельный срок аренды не может быть установлен законодательством субъекта РФ; по смыслу статьи 610 ГК регулирование этого условия отнесено к компетенции только федеральных законов. Выглядит непоследовательной позиция федерального законодателя, стремящегося закрепить единые нормы в отношении земли как особо значимого объекта гражданского оборота, но не установившего сроки аренды для наиболее распространенных видов земельных участков. В отсутствие подобных норм, на наш взгляд, правоприменителям следует руководствоваться только положениями гражданского законодательства о договоре аренды или о договоре аренды недвижимости.

3. Существенные условия договора аренды земельных участков

Исходя из общепринятых положений гражданского и земельного права, правом аренды земельного участка обладают все физические и юридические лица, не ограниченные в праводееспособности. Несмотря на это законодателем предусмотрен ряд ограничений.

Прежде всего установлен запрет на аренду земельных участков, изъятых из оборота.

Второе ограничение касается исключительного права на получение права аренды земельного участка для лиц, которые имеют в собственности здания, сооружения, либо различные строения, расположенные на этом участке, в соответствии с ст. 36 ЗК РФ. В соответствии с этим правилом, только собственник здания или иного сооружения, может претендовать на приобретение права аренды.

Исходя из содержания ст. 25ГК РФ право на земельные участки появляется по основаниям, прямо предусмотренным нормами гражданского права либо иными федеральными законами. При этом в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 271 ГК РФ, если в законе или решении о предоставлении земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности, не предусмотрено иное, собственник здания и сооружения имеет преимущественное право пользования земельным участком. По общему правилу предметом договора аренды выступает имущество, принадлежащее арендодателю на праве собственности.

Таким образом, предметом договора аренды, может быть земельный участок, либо его часть, принадлежащий арендодателю на праве собственности, либо в силу иных вещных прав, не изъятый из оборота, и в силу своих производственных характеристик, удовлетворяющий требованиям арендатора.

Одним из важнейших условий предмета аренды земли являются производительные характеристики земельного участка.

На наш взгляд это связано с тем, что арендатор при выборе земельного участка исходит из принципа целевого использования земли.

Недостижение согласия, либо заведомое введение арендатора в заблуждение, относительно свойств земельного участка является существенным нарушением процедуры заключения договора аренды.

При рассмотрении вопросов приобретения права аренды за земельный участок из государственной и муниципальной собственности весьма важно, что признается недвижимостью. Очевидно, что понятием «здания, строения, сооружения» законодатель попытался объединить всевозможные разновидности объектов, искусственно созданных человеком и подпадающих под классическое понимание недвижимости. Правда, сегодня объект незавершенного строительства признается объектом недвижимости (ст. 130 ГК РФ). Поэтому у собственников объектов незавершенного строительства (каким может быть просто залитый фундамент, зарегистрированный должным образом) появляется возможность оформить в упрощенном порядке права на земельный участок в право аренды и право собственности. Основной же проблемой становится квалификация объекта незавершенного строительства под сооружение или строение (легальные определения данных понятий отсутствуют).

Определение площади земельного участка, передаваемого в аренду также относится к числу существенных условии, относительно договора аренды земли.

Достаточно длительное время считалось, что собственник здания имеет исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды только той части земельного участка, который непосредственно находится под зданием. И лишь недавно ВАС РФ высказал свою позицию по этому вопросу.

Так, в Постановлении Президиума ВАС РФ указано, что границы и размеры земельного участка, предоставляемого в порядке ст. 36 ЗК РФ в собственность или в аренду с учетом фактически используемой площади земельного участка, определяются на основании его плана. По общему правилу, если земельный участок ранее предоставлялся в определенных границах, то при заключении нового договора аренды размер его остается неизменным, за исключением случаев, когда изменились нормы отвода земельного участка. [11]

Данный вопрос регулируют нормы ЗК РФ (п. 3 ст. 33 и п. 7 ст. 36), согласно которым границы и предельные размеры земельного участка определяются с учетом его фактически используемой площади в соответствии с земельным и градостроительным законодательством, красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка, а также на основании норм отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Срок договора аренды определяется на основании договора либо закона.

В ст. 36 ЗК РФ не указано, на какой срок заключается договор аренды земельного участка. Как мы уже отмечали, земельное право относится к совместному ведению федерации и субъектов федерации, то есть на регионально и местном уровне могут быть установлены свои минимальные и максимальные сроки договора аренды.

Размер арендной платы по ЗК РФ и ГК РФ, определяемый договором аренды, не должен зависеть от местных властей. В то же время общие начала ее определения при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может устанавливать Правительство РФ. На практике же арендная плата за пользование государственными землями по-прежнему ежегодно индексируется.

4. Порядок заключения, расторжения и прекращения договора аренды земельных участков

Наиболее практикуемый в нынешнее время договор в сфере недвижимости – это  аренда земельных участков. В значительной мере этой практике поспособствовал рост строительного рынка, наблюдаемый за последнее десятилетие  в мегаполисах и крупных городах России. Тесная взаимосвязь договора аренды земли и строительного подряда объясняется тем, что для возведения любого объекта в первую очередь необходимо отыскать годящийся для этой цели земельный участок, и, принимая во внимание ограниченность городской территории, пригодной для застройки, это зачастую не так просто.

Земля, являясь природным ресурсом, не может быть бесхозной по определению, т.к. юридически она изначально является государственной собственностью, и это закреплено в п. 2 ст. 214 Гражданского Кодекса РФ: природные ресурсы, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью.

Получить участок под строительство из земель, принадлежащих государству или органам местного самоуправления, можно несколькими способами. В статье 30 Земельного Кодекса РФ прямо указано, что предоставление земельных участков для строительства, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется двумя основными путями: с предварительной увязкой мест расположения объектов - в аренду и без предварительной увязки - на торгах.

На практике чаще практикуется предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием, т.е. в аренду. Для целей коммерческого использования земельные участки предоставляются только по конкурсному принципу (в отдельных случаях - по процедуре выкупа права аренды занимаемого земельного участка).[12]

Процедура согласования при предоставлении земельных участков для застройки в аренду достаточно сложна сама по себе и отнимает большое количество времени. Порядок согласования закреплен в п. 5 ст. 30 ЗК РФ, однако тот же Земельный кодекс не содержит какого-либо уточнения сроков, в которые должно быть осуществлено согласование. Практически, обычно на это уходит 24 - 27 недель. Безусловно, что, пройдя все инстанции, экспертизы, собрав нужное количество подписей, инвесторы и подрядчики заинтересованы в устойчивости данного варианта землепользования. К тому же стоит учесть, что капитальное строительство само по себе требует привлечения значительных финансовых средств и является отраслью, связанной с большими расходами и продолжительными сроками производственного цикла. В этой связи срок владения и пользования арендатором отданным в аренду земельным участком является одним из максимально важных условий договора аренды.

Договор аренды земельного участка может заключаться как на ограниченный, так и на неограниченный срок (ст. 610 ГК РФ). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Однако возникает ряд правовых проблем при продлении осуществлении права преимущественного заключения договора аренды.

1. Земельный участок, на котором находятся здание, строение, сооружение, ранее был предоставлен в аренду, и срок договора аренды истекает. Согласно ст. 36 ЗК РФ лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, вправе приобрести права аренды на земельный участок. При этом отказ госоргана в заключении договора аренды не предусмотрен. Тем не менее органы власти зачастую препятствуют реализации данной нормы. Для лиц, у которых до подачи заявления о приобретении земельного участка в аренду такой участок находился на праве постоянного бессрочного пользования или на праве срочного возмездного пользования, никаких проблем не возникнет, а вот у арендаторов они вполне возможны.