Аренда земельных участков

Досрочное расторжение  договора аренды участка, находящегося в государственной или муниципальной  собственности, заключенного более  чем на 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения  суда при существенном нарушении  договора аренды арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Статья 619 ГК РФ предусматривает  досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя в  судебном порядке, но срок действия договора, для которого возможно такое расторжение, не оговаривается.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены  гражданским законодательством (п. 1 ст. 46 ЗК РФ). Кроме того, согласно подп. 1 п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, если нарушается его (участка) целевое назначение (категория земли). Категории земель установлены в ст. 7 ЗК РФ. Аренда земельного участка может быть также прекращена при таком использовании участка, которое приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или значительному ухудшению экологической обстановки (подп. 2 п. 2 ст. 46 ЗК РФ). Однако по указанному основанию прекращение аренды не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ и в других случаях, предусмотренных федеральными законами (п. 3 ст. 46 ЗК РФ).

Пункт 2 ст. 46 ЗК РФ предусматривает и другие основания  прекращения аренды.

ЗК РФ не регулирует оборот земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии с п. 1 ст. 77 ЗК РФ земли  сельскохозяйственного назначения - это земли, расположенные за чертой поселений и предоставленные  для нужд сельского хозяйства, а  также предназначенные для этих целей.

Оборот земельных  участков из земель сельскохозяйственного  назначения регулирует Закон об обороте  земель, который устанавливает особенности  аренды этих земельных участков. Согласно ст. 3 Закона об обороте земель иностранные  граждане и юридические лица, лица без гражданства, а также юридические  лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан  и юридических лиц, лиц без  гражданства превышает 50%, могут  обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Следовательно, ст. 3 Закона об обороте земель не допускает  для этих субъектов права возможности  иметь в собственности земельные  участки из земель сельхозназначения. Вместе с тем п. 3 ст. 15 ЗК РФ допускает право собственности для иностранных граждан и юридических лиц, а также лиц без гражданства на земельные участки из земель других категорий.

Статья 9 Закона об обороте земель устанавливает  порядок аренды земельных участков из земель сельхозназначения. В аренду могут быть переданы участки, в том числе находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет. Если в аренду передается участок, находящийся в долевой собственности, то договор аренды заключается или со всеми ее участниками, или с одним из них, действующим на основании доверенностей, выданных ему другими участниками. В этом случае заключается договор аренды со множественностью лиц на стороне арендодателя.

Площадь земельных  участков, одновременно находящихся  у одного арендатора, Закон об обороте  земель не ограничивает (п. 6 ст. 9).

Согласно п. 4 ст. 9 Закона об обороте земель в договоре аренды земельного участка из земель сельхозназначения может быть предусмотрена передача арендованного участка в собственность арендатора. То есть арендатор вправе выкупить этот участок по истечении срока аренды или до наступления этого момента, но при условии, что он внес всю обусловленную договором выкупную цену, с учетом особенностей, установленных в статьях 8 и 10 Закона об обороте земель.

Порядок выкупа арендатором арендованного земельного участка в собственность, установленный  в п. 4 ст. 9 Закона об обороте земель, в целом аналогичен порядку выкупа арендатором в собственность  арендованного имущества, который  прописан в п. 1 ст. 624 ГК РФ. Однако при  выкупе должны быть соблюдены особенности, указанные в статьях 8 и 10 Закона об обороте земель.

Так, п. 1 ст. 8 Закона об обороте земель закрепил за субъектом  Российской Федерации преимущественное право на покупку земельного участка  из земель сельхозназначения по цене, заявленной продавцом, а в случаях, установленных законом субъекта Федерации, это право имеет муниципальное образование. Кроме того, п. 5 ст. 10 Закона об обороте земель запрещает выкуп такого участка арендатором в собственность, если он находится в государственной или муниципальной собственности и передан в аренду религиозным организациям (объединениям), казачьим обществам и другим субъектам права для осуществления сельскохозяйственного производства и для других целей в порядке, установленном ст. 34 ЗК РФ.

В п. 5 ст. 10 Закона об обороте земель реализована норма  п. 3 ст. 624 ГК РФ, по которой законом  могут быть установлены случаи запрета  на выкуп арендатором арендованного  имущества.

Пункт 4 ст. 10 Закона об обороте земель допускает, что  земельный участок из земель сельхозназначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости. Арендатор вправе приобрести арендованный земельный участок по истечении 3 лет с момента заключения договора аренды и при условии надлежащего использования такого участка.

Таким образом, ст. 624 ГК РФ содержит общие принципы выкупа арендатором в собственность  арендованного им имущества, а нормы  п. 4 ст. 9, а также пунктов 4 и 5 ст. 10 Закона об обороте земель устанавливают  особенности выкупа арендатором  в собственность арендованного  им земельного участка с учетом специфики  земельных участков из земель сельхозназначения как объектов права собственности и аренды.

Специфика этих участков обусловлена тем, что они  являются не только важнейшим компонентом  природы (территориальным базисом), но и природным ресурсом, который  используется как средство производства в сельском хозяйстве (подп. 1 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

ЗК РФ не устанавливает  порядок выкупа арендатором в  собственность участков из земель других категорий (несельскохозяйственного  назначения), но и не запрещает такой  выкуп. Представляется, что для его  осуществления стороны договора аренды могут руководствоваться  правилами ст. 624 ГК РФ. Но более разумным было бы установить порядок выкупа в ЗК РФ, что гарантировало бы учет специфики земельных участков как объектов права собственности  и аренды.

Согласно п. 6 ст. 10 Закона об обороте земель земельные  участки из земель сельхозназначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и юридическим лицам только на праве аренды.

Пункт 5 ст. 9 Закона об обороте земель гласит, что, если иное не предусмотрено законом или  договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока действия договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Аналогичные  нормы содержатся в п. 1 ст. 621 ГК РФ и в п. 3 ст. 22 ЗК РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 22 ЗК РФ арендатор не имеет  преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок в  следующих случаях:

- если собственники  зданий, строений, сооружений, находящихся  на чужих земельных участках, имеют преимущественное право  на покупку или аренду этих  участков (п. 3 ст. 35 ЗК РФ);

- если граждане  и юридические лица - собственники  зданий, строений, сооружений имеют  исключительное право на приватизацию  или приобретение права аренды  земельных участков, на которых  они находятся (п. 1 ст. 36 ЗК РФ);

- если прекращается  аренда земельного участка (ст. 46 ЗК РФ).

Договор аренды земельного участка может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Если договор  заключен на более длительный срок, то он считается заключенным на срок 49 лет (п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель).

Пункт 7 ст. 9 Закона об обороте земель предусматривает  экономическое стимулирование арендатора, если договор заключен на срок не менее 10 лет. Стимулирование это должно осуществляться в порядке, установленном бюджетным  законодательством и законодательством  о налогах и сборах.

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договоры аренды недвижимого  имущества подлежат государственной  регистрации, если иное не предусмотрено  законом. Из п. 2 ст. 26 ЗК РФ следует, что  договоры аренды земельных участков, заключенные на срок более чем  один год, подлежат госрегистрации. В то же время из этой нормы ЗК РФ следует, что бессрочные договоры аренды земельных участков государственной регистрации не подлежат.

Представляется, что разработка и принятие специального федерального закона "Об аренде сельскохозяйственных земель" могла бы позволить комплексно решить некоторые проблемы аренды земли. Принятие такого закона предусмотрено  в п. 2 ст. 607 ГК РФ. В этом законе можно  было бы установить длительные - от 5 до 9 лет - минимальные сроки действия договоров аренды, что гарантировало  бы стабильность правового положения  арендаторов.

Этому могло  бы также способствовать законодательное  установление перехода права аренды к наследнику (наследникам) арендатора. Представляется, однако, что наследник  арендатора должен иметь желание  осуществлять сельскохозяйственную деятельность. Кроме того, на переход права аренды к наследнику (наследникам) арендатора требуется согласие арендодателя.

Пункт 2 ст. 617 ГК РФ допускает переход прав и обязанностей арендатора по договору аренды недвижимого  имущества к его наследнику, если иное не предусмотрено законом или  договором.

Таким образом, если в ГК РФ прописаны общие принципы аренды имущества, то ЗК РФ и Закон  об обороте земель установили особенности  аренды земельных участков, обусловленные их спецификой как объектов права собственности и аренды.

В целом ЗК РФ и Закон об обороте земель являются большим шагом вперед в рамках реформы земельных отношений  в нашей стране, включая отношения  собственности и аренды земли. Но предстоит еще большая работа по развитию нормативно-правовой основы этих отношений, особенно по разработке оптимальной системы правового  регулирования аренды земельных  участков, которая могла бы обеспечить эффективное хозяйствование на земле.